הפרק החמישי להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) עוסק בפטורים הניתנים במסגרת מכירת זכות בקרקע שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38.
החוק אומנם פוטר ממס שבח, אולם מחייב שני תנאים מצטברים:
1. הריסה ובניה מחדש (כלומר, לא יחול בתמ"א 38/1)
2. שטח הדירה החלופית אינו עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת 25 מ"ר, או ששווי הדירה אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בחוק, העומד כיום על 2,136,400 ש"ח.
הפטור יחול כאמור רק על דירה אחת (למעט באזור מוטב) ולא יחול על דירה שהועברה בפטור "לקרוב משפחה" (כהגדרתו בחוק), בתקופה של 24 חודשים לפני שנחתם הסכם התמ"א.
על אף שחתימה על הסכם תמ"א אינו נחשב למועד ביצוע עסקה ("מכירה") לצורך דיווח לרשויות המס, אלא חייב בהודעה בלבד, החוק קובע כי שלילת הפטור במקרה של העברה לקרוב משפחה נספרת מיום חתימת ההסכם. לכן, יזמים שבודקים כדאיות כלכלית לעסקאות תמ"א ולא מעוניינים לשלם מס שבח עבור בעלי הדירות, צריכים מצד אחד לעמוד בתנאים המצטברים שהוזכרו בתחילת המאמר, ומצד שני לחייב את הדיירים שלא עומדים בתנאי הזכאות לפטור, לשאת במס השבח . יובהר, כי תשלום מס השבח ע"י היזם, במקרה כזה, יגרור חישוב בדרך של גילום מלא.
כמו כן, על אף הפטורים הקבועים בחוק, חשוב שההודעות והדיווחים בגין עסקאות תמ"א ייעשו על ידי הצדדים במועדם החוקי שכן ,בגין כל דירה שתדווח לרשויות באיחור, יחושב קנס באופן נפרד. הקנס יכול להצטבר לסכום משמעותי ככל שיש יותר דירות בפרויקט, ואת הקנס הזה יאלץ בסופו של דבר לשלם היזם.
נקודה נוספת בעלת משקל כלכלי רב , היא, כי במקרה בו לא חל פטור ממס שבח נשללת אף הזכאות לחישוב מע"מ בשיעור אפס על שרותי הבניה בעסקת התמ"א, וזאת בהתאם להוראות חוק מע"מ.
בנוסף לפטור ממס שבח ומע"מ בשעור אפס, נקבע בחוק פטור מהיטל השבחה, (לפי תיקון 115 –סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה וזאת במגבלות המפורטות בחוק. לצערי, ועדות מקומיות רבות מחפשות פתרונות יצירתיים כדי לגבות היטלי השבחה על אף הוראת החוק, לדוגמא: חיוב מגישי הבקשה לבקש תחילה ניצול הקלות ורק אחר כך ניצול זכויות לפי תמ"א.
הכותבת היא בעלת משרד עורכי הדין י.ד שחור העוסק בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית
