עסקת נדל"ן היא אחת ההחלטות הגדולות שאדם מקבל בחייו. מדובר בהתחייבות כספית ארוכת טווח, שמעצבת גם את החיים הכלכליים וגם את חיי היומיום של המשפחה. "כשאני מסתכל על דירה אני רואה עסק לכל דבר – השקעה שצריכה להניב פירות, לא רק קורת גג", אומר תמיר זליג, מתווך מוכר מירושלים, בעלים במשרד "תמיר זליג – נדל"ן והשקעות", המלווה קונים, מוכרים ומשקיעים בעסקאות מגורים והשקעה.
תמיר נחשף לעולם העסקים כבר בגיל צעיר דרך העסק המשפחתי – רשת מוסכים מוכרת בירושלים והסביבה, שבה התקדם לתפקיד ניהולי. ב-2019 התאהב בעולם התיווך נדל"ן, השלים לימודי יזמות נדל"ן והשקעות, ומאז צבר ניסיון מעשי ומוניטין על ידי קידום של עשרות עסקאות נדל"ן למגורים והשקעה. "מהר מאוד הבנתי שאני רוצה לפעול קצת אחרת, לפי הערכים שעליהם חונכתי. לראות קודם כל את האדם שמאחורי העסקה, ולוודא שהלקוחות יוצאים מרוצים, לא רק מהמחיר הסופי, אלא מהתהליך כולו ומהערך הכלכלי שהנכס יניב עבורם לאורך זמן", הוא משתף.
בעיני תמיר זליג, קניית דירה למגורים צריכה להיות בעלת פוטנציאל להשקעה. "ברגע שמשלמים הון עצמי משמעותי, ולוקחים משכנתה שכוללת ריביות, חשוב שהנכס יניב פירות לאורך זמן ולא ישמש רק כמקום מגורים". מתוך הגישה הזאת הוא מתמקד באיתור עסקאות אטרקטיביות – גם למגורים וגם להשקעה. "חשוב שהעסקה של לקוחות המשרד תתנהל כמו מהלך עסקי מתוכנן", הוא מדגיש.
לפני שחשבתם - מכרתם
כשמדובר במוכרים, תמיר פועל בשביל לקדם את העסקאות במהרה, מתכנן אסטרטגיה שיווקית לקידום העסקה ופועל לטובת כל הצדדים. לדבריו, יש הבדל משמעותי בין פעולות השיווק של מוכרים פרטיים לבין עבודה עם מתווך שמרגיש כמו שותף בעסקה. "כל לקוח מקבל תוכנית מכירה מפורטת ומותאמת אישית, על בסיס הניסיון המקצועי שלי. כך ניתן להגדיל את הסיכויים שהלקוח יימנע מטעויות", הוא מדגיש.
מבחינתו, גם השלבים הבאים לא פחות חשובים. סינון הקונים, הבנה של מי באמת מתאים לעסקה וקיים סיכוי שיתקדם לעבר חתימה, וחיסכון של סיורים מיותרים, זמן וכסף. משם הוא עובר לניהול המשא ומתן, ליווי מול עורכי הדין, כולל התמודדות עם רגעים שבהם העסקה כמעט נתקעת.
אתה יכול לתת דוגמאות לעסקאות שכמעט נתקעו?
"במעמד חתימה של עסקת מכר שקידמתי החלו חילוקי דעות בין עורכי הדין של הצדדים, לאחר שהקונה החליט לשנות את תנאי התשלום. הבנתי מהר שצריך להכניס כל צד לחדר נפרד, ולהבין מכל אחד מה הסיבה שלו לחוסר ההסכמה. בסופו של דבר הצלחתי לגשר ביניהם והעסקה נחתמה.
"במקרה אחר בשכונת רמות, בעסקת מכר של יותר מ-5 מיליון שקל, היתה בעיית רישום לנכס כי היו חסרים מסמכי זיהוי על מנת למכור אותו. מכיוון שהמוכרת היתה אישה מבוגרת, ניגשתי ביחד איתה לבנק שנתן את המשכנתה לפני 20 שנה. דאגתי שימצאו את השמאות המוקדמת, והצלחנו למצוא את המסמכים החסרים. בזכות זה העסקה יצאה לפועל".
התחילו מבירור היכולות והצרכים
הלקוחות שפונים לתמיר מגיעים מרקע מגוון, ובהם זוגות צעירים, משפחות, משפרי דיור ומשקיעים. "הנקודה שממנה אני מתחיל היא לא הדירה אלא האדם. המטרה שלי היא להבין מה הצרכים של כל משפחה, מה היכולות הכלכליות שלה, ורק אחר כך להתאים לה את העסקה הנכונה עבורה", הוא אומר.
לדבריו, אחת השגיאות השכיחות היא לחפש דירה לפי מחיר משוער, בלי לבדוק קודם את המסגרת הפיננסית ומטרת הרכישה. לכן הוא ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות כדי להגדיר את היקף ההתחייבות האפשרי, להחליט אם מחפשים בית למגורים בלבד או גם להשקעה, ורק אז להתחיל לסנן שכונות ודירות מתאימות.
למי מתאימות עסקאות פינוי-בינוי?
"פינוי-בינוי זאת הזדמנות לקפיצת מדרגה, אבל רק כשנכנסים בשלב הנכון. חשוב לבדוק באיזה שלב תכנוני נמצא הפרויקט בעירייה, מי היזם שנבחר, מה אחוז החתימות של הדיירים בבניין, כמה בניינים כלולים בו, מה טווח הזמנים המשוער – ורק אז להחליט אם להיכנס לעסקה.
"באופן אישי, אני מייצג רק פרויקטים שבחנתי לעומק, ומתאים אותם בעיקר לקונים שיכולים להרשות לעצמם להמתין כמה שנים, או למי שמחפשים דירה למגורים, אבל רוצים גם ליהנות מעליית ערך אפשרית כשהבניין החדש יעמוד על הקרקע".
מה הטיפ החשוב ביותר שלך למוכרים?
"בשלושת השבועות הראשונים של פרסום הנכס מגיעים הקונים הרציניים ביותר. מוכרים פרטיים רבים שורפים את חלון ההזדמנויות הזה בגלל חוסר ניסיון, תמחור לא מדויק או טיפול לא נכון במכשולים שעולים בדרך. כמי שליווה עשרות עסקאות אני יודע לזהות מוקשים מראש, לגשר על פערים בין הצדדים ולקדם את העסקה עד החתימה. לכן חשוב לבחור את איש המקצוע הנכון שמלווה אותך כי הוא למעשה שותף בעל ניסיון בעסקה המורכבת והגדולה ביותר בחיים שלך. אני רואה בשותפות הזאת זכות ואחריות".
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
תמיר זליג - נדל"ן והשקעות
טלפון: 050-9048555
לפניהה במייל >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
ליצירת קשר בוואטסאפ >>
בשיתוף תמיר זליג - נדל"ן והשקעות
