מי שיגיע לירושלים בעוד שלוש שנים, בוודאי בעוד חמש שנים, יתקשה לזהות את הכניסה לעיר. קו הרקיע המוכר יוחלף במתחם אורבני חדש, עם כ-20 מגדלים בני 40 קומות, מרחב ציבורי רחב ידיים בתכנון אדריכלי עדכני ומרכז תחבורתי משולב מהגדולים בישראל.
הנוסע בזמן אולי יזהה את תחנת יצחק נבון של קו הרכבת מתל אביב, ואולי גם את "בנייני האומה" שיעברו הרחבה ושדרוג. אך מעבר לנקודות העוגן המוכרות, הנוף כולו ייראה אחר: רובע עסקים מודרניודינמי, המשתרע על פני כ-1.2 מיליון מ"ר, בו יעברו 350 אלף הולכי רגל מדי יום ומספק 60 אלף מקומות עבודה.
גם עומסי התנועה בכניסה לירושלים מקבלים מענה משמעותי כחלק מהשינוי העירוני הרחב, עם פיתוח מערכת תחבורה רב-שכבתית המחברת בין רכבת כבדה, רכבות קלות, תחבורה ציבורית, שבילי אופניים ומרחבים איכותיים להולכי רגל.
כל זה הוא מציאות מתהווה. רובע הכניסה לעיר, אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר שיזמה עיריית ירושלים, כבר נמצא בתהליכי בנייה לאחר שעבר אישור תב"ע. המגדלים מתחילים לצוץ והמנופים במקום מלמדים על תנופת הפיתוח הפוטנציאלית.
"הגישה התכנונית שבבסיס הפרויקט מבקשת לייצר רובע עירוני אינטנסיבי, המאגד במקום אחד פעילות עסקית, מוסדות ציבור, תרבות ומסחר", אומר יהודה סבן, המנכ"ל הנכנס של חברת עדן, החברה לפיתוח כלכלי של ירושלים והגוף המוביל את הפרויקט. "כל בתי המשפט הירושלמיים והפרקליטות יעברו לשם, אם לציין דוגמה אחת. זה יהיה מרחב של עירוב שימושים מלא, הפועל לאורך כל שעות היממה, ונשען על מרכז תחבורתי משולב המחבר בין המערכות הארציות והעירוניות. הדגש המרכזי הוא על נגישות גבוהה ונוחות שימוש, כחלק מתפיסה של רובע מודרני המחבר בין עבודה, מגורים ופנאי בסביבה עירונית אחת. החזון הוא של רובע שוקק חיים המשלב מסחר, מלונאות ותרבות, במטרה לייצר מרחב עירוני פעיל ותוסס. כ-85 אחוזים מהשטחים מיועדים לחברות, משרדים ופעילות עסקית במגזר הפרטי, וכ-15 אחוזים יוקצו למגורים. חברות הנדל"ן המובילות פועלות כבר ברובע – ישראל קנדה, אשטרום, אמות, אל אייד, בסר, JTLV".
סבן מדגיש כי הרובע הוא ביטוי לתפיסה האסטרטגית שמוביל ראש העיר, משה ליאון, שיאפשר לירושלים לייצר מנועי צמיחה כלכליים ולהתבסס כמרכז עסקים משמעותי.
"לירושלים יש עבר מפואר ונוכחות משמעותית של מוסדות ציבור, ממשל ואקדמיה, ובשנים האחרונות העיר כבר נמצאת בעיצומה של קפיצת מדרגה כלכלית ועסקית שנועדה להבטיח את עתידה. מדובר במהלך רחב היקף שמייצר מנועי צמיחה חדשים ומחזק את מעמדה של ירושלים כבירה מובילה, חדשנית ואטרקטיבית. האתגר הוא להמשיך את תנופת הפיתוח בקצב משמעותי - לא בצמיחה לינארית, אלא במהלך מואץ שיתאים לעיר הגדולה בישראל ולפוטנציאל האדיר הטמון בה".
מארג עירוני שמחבר בין עבודה, פנאי ותרבות
פרויקט הכניסה לעיר הוא ציר פיתוח מרכזי אחד מתוך מכלול מהלכים שמובילה חברת עדן. לצד זאת, מקדמת החברה תוכניות בנייה בהיקפים משמעותיים גם במרכז העיר, בשכונת תלפיות, במתחם התחנה, במע"ר צפון ובמזרח ירושלים.
"תמהיל השימושים בכל רובע או שכונה יותאם למאפיינים הייחודיים של כל אזור, במטרה לשמר את הצביון העירוני הקיים מצד אחד, ולהבטיח תנופת צמיחה עסקית והתחדשות מצד שני", מבהיר סבן.
לדבריו, תלפיות היא דוגמה מובהקת לגישה הזו. "זו שכונה עם עבר והיסטוריה, עם חיי מסחר פעילים, מוסכים, תעשייה קלה וגם מוקדי בילוי לילה. הפיתוח שם נועד גם לשמר את הקיים וגם לפתח אותו הלאה, באמצעות שילוב בין מגורים, מסחר ובילוי במרקם עירוני אחד".
הדגש בפיתוח תלפיות ובמרכז העיר הוא על שילוב בין תחבורה לתרבות, מבהיר סבן. לדבריו, מדובר על יצירת רצף עירוני רציף המחבר בין תלפיות לבין אזור הכניסה לעיר, כך שהמרחב כולו יתפקד כמערכת אחת נגישה ומחוברת. "הרעיון הוא לאפשר תנועה רציפה בין האזורים השונים באמצעי תחבורה מגוונים - רכבת קלה, אופניים, קורקינטים והליכה רגלית - תוך יצירת חוויית עיר פעילה לאורך כל היום והלילה. ביום, המרחב יאפשר להולכים לעצור בבתי קפה ובמוקדי מסחר; בלילה הוא יאפשר לשוטט בין ברים, מוקדים של בילוי ומוזיקה, כחלק ממארג עירוני אחד שמחבר בין עבודה, אקדמיה, פנאי ותרבות".
אזור נוסף שבו התכנון מותאם לצביון העירוני הוא לב העיר ובמיוחד רחוב יפו, שבו מצויים מבני ציבור היסטוריים, לצד מרקם עירוני ותיק המאופיין בבנייה נמוכה ובצביון אדריכלי מוגדר. גם כאן, מתחייב סבן, פיתוח הנדל"ן והתשתיות ייעשה ברגישות למרקם הקיים, השתלבות במבנים ובאופי ההיסטורי של המקום, במטרה לשמר את האופי הייחודי של מרכז העיר לצד חידוש והתחדשות עירונית.
במזרח ירושלים מקודמים בשנים האחרונות מהלכים משמעותיים לחיזוק ופיתוח המרחב הציבורי, בהם שדרוג מתחם סולטן סולימאן, שער שכם והציר המחבר לרחוב הנביאים. במסגרת הפרויקטים הוסדרו מרחבי הליכה, שודרגו תשתיות ונוצר מרחב עירוני איכותי, פעיל ונגיש יותר לתושבים, לעסקים ולמבקרים. לדברי יהודה סבן, מנכ"ל עדן, מדובר במהלך עירוני רחב היקף שמחבר בין פיתוח כלכלי, תיירות ומרחב ציבורי, תוך יצירת רצף עירוני חדש באחד האזורים המרכזיים והמשמעותיים בירושלים.
הרחבת היצע הדיור במחירים שפויים
הפיתוח ברחבי העיר נועד ליישם תוכנית אב כלכלית רחבה, שבה לנדל"ן יש תפקיד מרכזי כמנוע צמיחה. ברובע הכניסה לעיר הדגש הוא על יצירת מוקד עסקים עירוני, שיתווסף למוקדי התעשייה הקיימים בהר חוצבים, במטרה לחזק את המערך הטכנולוגי של העיר. התכנון כולל הקמת שטחי משרדים לצד סביבה עירונית תומכת, שתמשוך יזמים וחברות טכנולוגיה ותעודד פעילות עסקית מתמשכת. בשאר הרובעים בעיר המטרה היא פיתוח מוקדי תעסוקה מגוונים, שיחזקו את הכלכלה המקומית וייצרו מנועי צמיחה נוספים.
"המטרה היא להפוך את אזור הכניסה לעיר למוקד פעילות עירוני וכלכלי משמעותי", מציין סבן, "ולייצר אקו-סיסטם הייטקי שמייצר מקומות עבודה איכותיים, הן לבוגרי המוסדות האקדמיים בעיר והן לתושבים חדשים שיבחרו לגור בה".
יעד מרכזי נוסף של המהלך הנדל"ני הוא הרחבת היצע הדיור, מתוך כוונה "להגיע למחירים שפויים", כפי שמגדיר זאת סבן, ולחתור להגדלת היצע הדירות בעיר. לדבריו, בעוד שבעבר היקפי הבנייה החדשים בירושלים היו מצומצמים יחסית, כיום מתבצע מעבר למדיניות של בנייה בהיקפים משמעותיים יותר, כחלק מתפיסה כוללת של הגדלת ההיצע וחיזוק האיתנות הכלכלית של העיר.
נגישות תחבורתית מכל נקודה לכל נקודה
כל המהלך הכלכלי והעירוני הזה לא יכול להתקיים ללא מערכת תחבורה נגישה ומסודרת, וסבן, שצבר ניסיון בתחום הן במגזר הפרטי והן במגזר הציבורי, מדגיש את חשיבותה המרכזית של הסוגייה. "אנחנו מדברים על מהפכה תחבורתית, לא פחות", הוא אומר. "ראש העיר, יחד עם משרד התחבורה וצוות תוכנית אב לתחבורה, מוביל שורה של תוכניות אסטרטגיות ארוכות טווח להשקעה בתשתיות התחבורה ובמערכות הסעה המונית - הן בתוך העיר, בדגש על הרחבת מערך הרכבות הקלות, והן בקישוריות לעורקי התחבורה הארציים".
לדבריו, המטרה היא יצירת נגישות תחבורתית גבוהה מכל נקודה לכל נקודה בעיר, כך שכל האזורים והרובעים בירושלים יהיו מחוברים ברצף אחד - מהכניסה לעיר, דרך השכונות השונות ועד למתחם התחנה ההיסטורי, בשיתוף רכבת ישראל. "אנחנו כבר נמצאים בשלב הראשון של התוכנית, ובהמשך נקדם שלבים נוספים", הוא מציין. "בסופו של דבר, אפשר יהיה לנסוע ברכבות מלב ירושלים ועד נהריה באופן מהיר, זמין ונגיש".
הוא גם מציין שתוכנית הפיתוח התחבורתית שמה דגש על חיבור בין הרבעים השונים למרכז התחבורה (HUB) הגדול בכניסה לבירה, שירכז את התנועה העירונית והבין-עירונית. "בעוד כמה שנים המציאות התחבורתית בעיר תהיה שונה לחלוטין, עם נגישות מלאה כמעט מכל מקום לכל מקום".
פרויקטי אנרגיה ותשתית בהיקף נרחב
סבן נכנס לאחרונה לתפקידו כמנכ"ל חברת עדן לאחר שנים ארוכות במגזר העסקי ובמגזר הציבורי. הוא מביא עמו ניסיון נרחב בממשק שבין כלכלה, רגולציה ותשתיות. בעבר מילא שורה של תפקידים באגף התקציבים במשרד האוצר, בהם מנהל תחום התקשורת והתיירות וכן מנהל תחום תקציב ומאקרו. לאחר מכן עבר למגזר הפרטי, שם שימש סמנכ"ל כלכלה ורגולציה בקבוצת דלק קידוחים ואבנר חיפושי נפט, וכן ניהל פרויקטים בתחום האנרגיה בחברת Hutchison Water. בתפקידו האחרון שימש כמנהל הפעילות בישראל של חברת אלומיי קפיטל, הפועלת בתחום השקעות באנרגיה ותשתיות, ובמקביל כיהן כדירקטור בפרטנר וב"הזדמנות ישראלית".
במקביל לפעילותו העסקית, סבן היה מעורב גם בעשייה ציבורית והתנדבותית, בין היתר כחבר בוועדת ההשקעות של עמותת "עלה נגב". הוא בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים מהאוניברסיטה העברית בירושלים, בהצטיינות יתרה, ותואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון מאותה אוניברסיטה.
על המעבר לתפקיד הנוכחי הוא אומר בחיוך: "דגדג לי לחזור למגזר הציבורי, שבו התחלתי את הקריירה שלי ועבדתי עד 2011. כשהגיעה ההזדמנות - קפצתי עליה. אני רוצה להשפיע על עיצוב המדיניות הציבורית".
לחברת עדן, שיו"ר הדירקטוריון שלה הוא ראש העיר משה ליאון, שתי זרועות פעילות מרכזיות. הזרוע הראשונה מתמקדת בפיתוח כלכלי ועירוני של ירושלים באמצעות קידום אזורי תעסוקה ומסחר, השבחת נכסים עירוניים, פיתוח המרחב הציבורי וניהול פרויקטים אסטרטגיים ברחבי העיר, תוך עבודה משותפת עם העירייה, משרדי ממשלה וגורמי תכנון.
הזרוע השנייה היא הזרוע העסקית, העוסקת בפיתוח והפעלת פרויקטים מניבים בשיתוף המגזר הפרטי, בהם חניונים עירוניים, פרויקטי אנרגיה סולארית, אגירת אנרגיה, תשתיות עירוניות ופתרונות מתקדמים בתחומי הפסולת וההתייעלות העירונית.
ברחבי ירושלים פועלים כיום כ-150 מתקנים סולאריים קטנים בהיקף כולל של כ-10 מגה־וואט, ובמקביל אנו מקדמים שורה של פרויקטים נוספים בתחום האנרגיה המתחדשת והחוסן האנרגטי", מספר סבן. "בין היתר מקודמות תוכניות לאגירת אנרגיה. בנוסף, החברה מובילה את קידום מתקן ההשבה בעטרות - פרויקט לאומי רחב היקף להשבת אנרגיה מפסולת, שאושר בות"ל וצפוי להוות מהלך משמעותי עבור ירושלים בהיבטים כלכליים, סביבתיים ותשתיתיים".
איזון בין פיתוח לשימור
למרות שעדן מובילה פרויקטים בהיקפים של מיליארדי שקלים, לחברה מבנה ארגוני מצומצם יחסית. במטה שלה מועסקים 33 עובדים בלבד.
"אנחנו חברת מטה", מבהיר סבן, "שמפעילה מערך רחב של יועצים, מתכננים, מהנדסים וקבלני ביצוע. יש לנו כיום כ-100 התקשרויות שונות עם גופים ונותני שירותים. לכן, ההשפעה של החברה חורגת בהרבה מגודלה הפורמלי. באופן ישיר אנו מעסיקים מאות עובדים, אך אם כוללים גם את כלל חברות הביצוע והגופים הפועלים תחת המטרייה שלנו - מדובר באלפי אנשים".
נראה שסבן מודע לביקורת המופנית כלפי היקפי הפיתוח בעיר, ולחשש כי המהלכים המתוכננים ישנו את אופייה הייחודי של ירושלים. עם זאת, הוא דוחה את הטענות ומדגיש כי שימור הוא חלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה העירונית. "ירושלים תמיד הצטיינה בשימור והבנייה באבן ירושלמית היא רק דוגמה לכך", הוא אומר. "גם המורשת התרבותית של העיר, המוכרת בעולם כולו ולא רק בישראל, היא נכס שיש להגן עליו ולהמשיך לטפח אותו. למשל, רובע הכניסה לעיר לא מבקש להחליף את ירושלים ההיסטורית אלא להשלים אותה ולחבר בין שער הכניסה לעיר לבין ליבה הוותיק".
בהקשר זה הוא מצביע על מתחם התחנה ההיסטורי כדוגמה מרכזית לאיזון בין פיתוח לשימור. המקום אמנם משודרג ומשוקם באופן משמעותי, אך שומר על צביונו ההיסטורי, כולל שימור של מסילת הרכבת שפעלה עוד מהתקופה העות'מאנית.
"ירושלים היא כיום העיר הגדולה בישראל מבחינת אוכלוסייה, והיא נדרשת לפיתוח כלכלי מואץ בתחומי הנדל"ן, ההשקעות והעסקים", מסכם סבן את חזון הפיתוח העירוני. "אסטרטגיית הפיתוח שלנו מבוססת על פיתוח רבעים שלמים בהיקפים גדולים, מתוך מטרה להגדיל הן את היצע מקומות העבודה, כך שיתאים לאוכלוסיות שרוצות להגיע לעיר. ירושלים נמצאת בנקודת מפנה היסטורית, ארכימדית ממש, ואנחנו כאן כדי לייצר בה מוקדי תעסוקה, מסחר וכלכלה חזקים שיבטיחו את עתידה, במקביל לחיזוק המורשת התרבותית וההיסטורית שלה".
בשיתוף חברת עדן - החברה לפיתוח כלכלי בירושלים
