אם דייר בפרויקט של התחדשות עירונית היה יכול להיות זבוב על הקיר בדיוני תכנון, הוא היה כנראה נחשף למציאות שונה מזו שמצטיירת לעיתים מבחוץ. במקום דיונים על מטראז' או רווח של יזמים, סביר להניח שהוא היה עד לדרך שבה יושבים היום יחד רשויות מקומיות, אדריכלים מובילים וחברות יזמות ומפצחים את איכות החיים העתידית שלהם. "אם דיירים היו מבינים את עומק המחשבה שעומדת מאחורי התכנון, זה היה מעניק להם ביטחון וסיפוק עצומים בתהליך", אומר אדיר אלפסי, מנכ"ל החברה היזמית-קבלנית "שורשים". "הם היו מתוודעים להתלבטויות החל משילוב שטחים ירוקים פתוחים ועד כיצד הילד ילך בבטחה לגן ואיפה הוא ישחק בשעות אחה"צ".
אלפסי סבור כי ייחודו של מרחב עירוני טמון כיום במעבר ממתחם של בניין בודד לראייה מתחמית רחבה והוליסטית, המאגדת מספר חלקות לטובת הכלל. "אנחנו לא מסתפקים בלהרוס בניין ישן ולהציע דירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת וחניה. המטרה שלנו היא ליצור סביבת מגורים שלמה. תכנון של מתחם רחב המאפשר לנו לשלב מגוון דירות, בהן דירות קטנות לזוגות צעירים, לצד מבני ציבור, שטחים פתוחים ומרחבים ירוקים - לשפר את איכות החיים של הדיירים גם מעבר לפתח הבית". המצפן של שורשים הוא תמיד מה נכון לפרויקט ומה יעשה אותו לאיכותי יותר, לפעמים אפילו על חשבון כדאיות כלכלית וויתור על שטחים, הוא מגלה. "האתגר היחיד בגישה הזו הוא הזמן. אנחנו שואפים לפעול במהירות המרבית, אך המציאות הישראלית מזמנת בלת"מים כמו מלחמה ועיכובים רגולטוריים. יחד עם זאת, הסבלנות משתלמת כשהופכים שכונה שלמה למקום שטוב לחיות בו".
בונים את אמון הדיירים מהיסודות
מאחורי שורשים עומדת תפיסה ניהולית ועסקית שהחלה מהשטח. היא נוסדה על ידי המהנדסים אלפסי, המכהן כמנכ"ל הזרוע היזמית, ושותפו אסף מימון, מנכ"ל זרוע הביצוע. לאחר שנים של עבודה בשטח ולימוד יסודי של עולם ההנדסה והביצוע, יצאו השניים לדרך עצמאית כחברה יזמית-קבלנית. הקפיצה המטאורית התרחשה הודות לחיבור אסטרטגי ומיזוג של החברה עם משפחת זלצמן, משקיעי נדל"ן ויזמים בעלי ניסיון של עשרות שנים, שהביאו עימם גב פיננסי איתן והשקעות בהיקף של מאות מיליוני שקלים. החיבור בין זרוע ביצוע מיומנת, המבוססת על חברת הביצוע הוותיקה "אלמיר", הפועלת מעל 50 שנה ומנוהלת על ידי השותפים, לבין הניסיון היזמי והפיננסי, יצרה את חברת שורשים, חברה יזמית-קבלנית שמוציאה לפועל בעצמה את פרויקטי הדגל שלה.
היקף הפעילות של שורשים עומד היום על למעלה מ-600 יחידות דיור בתכנון ובביצוע, הפרוסות בלב אזור הביקוש מנתניה ועד השפלה, דרך השרון, רמת גן, חולון וראשון לציון, לצד היערכות לכניסה לפרויקטים מאתגרים בתל אביב. הפרויקטים מגוונים ונעים מבנייני בוטיק של 10-8 קומות ועד מגדלים בני 30-25 קומות. בחברה מקפידים על קצב צמיחה מבוקר של 3-2 פרויקטים שנכנסים לביצוע מדי שנה, ומעדיפים איכות על כמות כדי להבטיח שכל פרויקט עליו היא חתומה, ייבנה ברמה הגבוהה ביותר, שכל הצדדים יוכלו להתגאות בה.
החיבור בין הגב ההנדסי והיזמי לא שוכח את הרגישות האנושית, העומדת בבסיס התפיסה העסקית של החברה. "בבנייה רוויה אתה פוגש את הלקוח רק בסוף, בשלב השינויים או במסירת המפתח. לעומת זאת, בהתחדשות עירונית המפגש הוא בדירה הישנה שלו, עוד לפני שהפרויקט יצא לדרך. לפעמים הוא מלא אמביציה, לפעמים מתוסכל וסקפטי אחרי שהחליפו ארבעה יזמים והבטחות לא מומש", אומר אלפסי. "התפקיד שלנו הוא לדבר לדייר בגובה העיניים, לבנות יחסי אמון ולתת תשומת לב אישית. גילינו שיחסי אמון מול הדיירים הם רכיב לא פחות חשוב מתכנון ובנייה טובים, את זה לא לומדים באוניברסיטה".
הפתעה לדיירים, גאווה ליזמים
אחד מסיפורי ההצלחה של החברה הוא הבניין ברחוב לוחמי סיני 4 ברמת גן. הדיירים, שעוכבו בתהליך מורכב משנת 2006 ועברו תחת ידיהם של שלושה יזמים שונים, הגיעו לשורשים כשהם סקפטיים ושחוקים. הבקשה להיתר הייתה סגורה בעירייה מחוסר פעילות, אך בחברה זיהו הזדמנות להוכיח את יכולותיה ההנדסיות והביצועיות. פחות משלוש שנים מרגע החתימה, ב-2026, הבניין הישן נהרס וכעת הפרויקט מצוי בעיצומן של עבודות הביצוע. "היינו הגורם היזמי הרביעי שנכנס לנעלי הפרויקט, והחשדנות של הדיירים הייתה מובנת לחלוטין. כשהם נחשפו לקצב העבודה המהיר ולעדכונים השוטפים שלנו, ההפתעה שלהם הייתה רבה. מבחינתנו מדובר בנורמת עבודה בסיסית, אבל הם הורגלו לדפוסי התנהלות אחרים. הפרויקט הוא מקור גאווה עבורנו, בעיקר משום שהצלחנו להשיב לאנשים את האמון במערכת".
במקום המבנה הישן ייבנה בניין בוטיק ייחודי בנוף העירוני, בן 8 קומות מעל קומת קרקע ובו 24 יחידות דיור, הכולל דירות גן, דופלקסים ודירות בנות 6-4 חדרים, תמהיל שהוא מגדיר כנדיר במרכז רמת גן ונולד מתוך זיהוי ביקוש של משפחות לאזור. התכנון נעשה בשיתוף אדריכלים מובילים בשוק, עליו מקפידה שורשים: "אפשר לבצע הכי טוב בעולם, אבל בלי תכנון נכון המוצר ייצא פגום. אנחנו שמים דגש גם על העיצוב, חלוקת הפנים, המרפסות והחזיתות, כדי שמי שנכנס לבניין, יבין מיד שלא מדובר בעוד מבנה סטנדרטי, אלא בפרויקט של שורשים".
מה הופך מבחינתכם פרויקט למוצלח?
"פרויקט שנבנה משילוב מדויק בין תכנון ברמה גבוהה לביצוע לא מתפשר. ראייה תכנונית רחבה מעניקה לפרויקט את נקודת הזינוק הנכונה, אבל היא חייבת להתחבר לניסיון מעשי בשטח שמאפשר לפתור בעיות בזמן אמת ולמנוע כשלים הנדסיים או עלויות מיותרות. כשמתקיים פער בין תכנון מרשים לביצוע לקוי, מי שמשלם את המחיר הם הדיירים שמשקיעים את מיטב הונם ונותרים עם מוצר ירוד. מוניטין של חברה לשנים קדימה לא נמדד במספר יחידות הדיור שנבנו, אלא באיכות הבנייה, בחוויית המגורים ובשביעות הרצון המלאה של הדיירים".
לגדול בלי להתפשר על האיכות
בתקופה מאתגרת לשוק הנדל"ן נדרשת החברה לאיתנות פיננסית, התנהלות זהירה ואורך רוח כדי לשרוד ולהצליח. ההאטה במכירות, המצב הביטחוני והתנודות בשוק יצרו לחץ כבד בענף והובילו משקיעים רבים לשבת על הגדר. "מעבר לאתגרי הביצוע בשטח, הקושי המרכזי כיום טמון במכירות", מסביר אלפסי. "חברה שבנויה נכון מבחינה ניהולית ותזרימית, לא לקחה על עצמה התחייבויות שעלולות לזעזע אותה, יכולה לעבור את התקופה בבטחה. בלוחמי סיני 4 ברמת גן, למשל, יזמים רבים היו מעכבים את העלייה לקרקע עד למכירת דירות בפרי-סייל, אבל אנחנו קיבלנו החלטה לגבות את הפרויקט מהון עצמי ולעלות על הקרקע גם אם לא נעמוד ביעדי הפרי-סייל. הבחירה שלנו היא לגדול בקצב מבוקר ולא להיות תלויים לחלוטין בקצב המכירות".
המציאות המורכבת הזו מובילה חברות נדל"ן רבות, חלקן ותיקות בשוק, לחפש גב תומך ולהציע שותפויות עסקיות. "הפניות שמגיעות אלינו מחברות שמחפשות להתמזג או לחבור לשורשים מעידות על היציבות והאמינות של החברה", הוא מציין, אך מבהיר כי כל שיתוף פעולה מותנה במעורבות מקצועית מלאה. "אנחנו לא פועלים כמשקיע פיננסי בלבד ונכנסים למיזמים משותפים רק אם יש לנו נגיעה ישירה בתכנון ובביצוע. אם אין לנו שליטה מלאה על האיכות ההנדסית, האדריכלית והביצוע בשטח, לא נשים את שמנו בפרויקט".
המלחמה שינתה את האופן שבו אתם מתכננים התחדשות עירונית?
"המלחמה חוללה שינוי עמוק בענף הן בהיבט התכנוני-רגולטורי, כמו עדכון התקנות להקמת ממ"דים, והן בתפיסה הציבורית. ההשפעה הורגשה בתוך ימים ספורים, כשקווי הטלפון של החברה הוצפו בפניות של תושבים, בהם כאלה שביטאו בעבר הסתייגות או חשש מהתהליך. האירועים הביטחוניים הפכו את הממ"ד מצורך נתפס של איכות חיים לרכיב קיומי שמעניק ביטחון אישי. הצורך הזה בלט במיוחד בקרב אוכלוסייה מבוגרת, שבעבר הפגינה עקשנות אך חוותה את היעדר המרחב המוגן באופן טראומטי, וכן בקרב משפחות צעירות עם ילדים, שעבורן הריצה למקלט ציבורי הפכה למעמסה פיזית ונפשית".
עם זאת, הוא מדגיש, התחדשות עירונית אינה קורית כהרף עין ומדובר בתהליך שאורך בין חמש לשש שנים לכל הפחות. "הדגש שלנו כיום הוא על החלת פתרונות תכנוניים ואנושיים, שמסירים חסמים ומאיצים את התהליך כבר בשלביו הראשונים. עבור דיירים החוששים ממעבר לדירות שכורות, מהתרחקות בסביבת המגורים המוכרת או מהשתלבות במגדלי ענק רבי דיירים, אנו מייצרים מענה מותאם אישית. חשוב לציין שלעיתים אפשר לתכנן בנייני בוטיק במקום מגדלים מרובי דיירים, או לחלופין איחוד של מבנה אחד או שניים לפרויקט מרווח ואיכותי. המטרה היא לספק לתושבים את המעטפת התכנונית והאישית שתעניק להם שקט נפשי וביטחון להיכנס לתהליך מוקדם ככל הניתן".
איפה אתם רוצים לראות את שורשים בעוד חמש שנים?
"כרגע עם כל מה שבנינו וההצלחות שאנחנו חווים, אני מרגיש שאנו בתחילת הדרך. בעוד מספר שנים נשב, כמו עכשיו, במשרדי החברה, עם אלפי יחידות דיור בתכנון ומאות בשלבי ביצוע. אנחנו מכוונים לצמיחה משמעותית בהיקף הפעילות ובסדר הגודל של הפרויקטים, שמשלבים עירוב שימושים של מסחר ומגורים. לצד ההתרחבות המצפן הניהולי שלנו נשאר ברור. המדד האמיתי להצלחה אינו נמדד במספרים בלבד, אלא בשביעות רצון הדיירים ובמוצר הסופי. ההצלחה תימדד ברגע שבו מאות דיירים יקבלו מפתח לדירה החדשה, ירגישו גאווה במוצר ויידעו שעמדנו בכל הבטחה שלנו. בעוד חמש שנים, כשידברו בישראל על איכות במגורים - שורשים תהיה אחד השמות הראשונים שיעלו. כשהשם שלנו יהיה מילה נרדפת לאיכות, אדע שעשינו את שלנו".
לפרטים >>
בשיתוף שורשים
