מבנים ישנים במרחב העירוני זוכים זה מכבר בערים שונות בישראל לשיפור ושדרוג של מערך התשתיות והמגורים ויוצרים הזדמנויות חדשות בתחומי המסחר, התעסוקה והמגורים. בשנה האחרונה גרמו שינויים גלובליים והמלחמה בישראל לעלייה במחירי החומרים, למחסור בפועלי בנייה ולגיוס של עובדים למילואים, ובעקבות כל אלה נעצרה התקדמותם של פרויקטים בתחום הנדל"ן. בשונה מחברות שנאלצו להתמודד עם קשיים כלכליים וחוסר ודאות עסקית, המשיכה חברת "שורשים", המתמחה בהתחדשות עירונית ויזמות, בשגרת הפעילות שלה כחברה יזמית מבצעת, עמדה בלוחות הזמנים שהקציבה לעצמה ושמרה על איכויות הבנייה.
הון עצמי וכוח עבודה זר
"היותנו חברה יזמית ומבצעת כאחד מאפשר לנו לשלוט בקצב ובאיכות הבנייה, השליטה במשאב כוח האדם בתקופה של מחסור ענק בפועלים נותנת לנו יתרון משמעותי, יש לנו ניסיון רב עם כח אדם זר, היכולת לנהל וללמד את העובדים הזרים החדשים והוותיקים, שנמצאים באתרי העבודה, גם אם הם חסר ניסיון או מתמודדים עם קשיי התאקלמות, עושה את ההבדל יום יום באתרי הביצוע", אומר סמנכ"ל התחדשות עירונית בשורשים, אדיר אלפסי, על העובדים הזרים שנמצאים באתרי העבודה בארץ, עוד לפני המשבר הנוכחי. בשורשים זיהו כמה שנים קודם לכן את הצורך בעובדים זרים ממזרח אירופה וסין, לאחר שמצאו יתרונות בשיטות העבודה שלהם, בעבודות הגמר האיכותיות ובהתמדה, שמעמידה את החברה בשורה הראשונה באיכות הבנייה. "כדי שהעבודה או הדיירים לא ייפגעו, השאיפה שלנו היא שהמדינה תתנהל עם כוח עבודה זר שלא תלוי במצב הביטחוני ולא ישפיע על הכלכלה".
יתרון בולט נוסף עליו נשענת החברה הוא ההון העצמי הנזיל, תוצר של קרן השקעות, המשקיעה היחידה בשורשים. כמו בכל פרויקט נדל"ן, החברה מלווה בליווי בנקאי, אך מעבר לו, היא אינה נדרשת להלוואות כלשהן בזכות אותה קרן. כך יוצא שהתנעה של כל פרויקט מקודמת מיומו הראשון ביעילות ובצורה מקסימלית, במקום "לשבת על המדף" בין עשרות פרויקטים. "שורשים מסוגלת לקדם את כל ארסנל הפרויקטים שלה בו זמנית", אומר דניאל מוסקוביץ', מנכ"ל החברה. "כרגע מצויים בהתחדשות העירונית מעל עשרה פרויקטים בשלבים שונים – כאלה שנהרסו והם לקראת בנייה, כאלה העומדים בפני הריסה, ואחרים בשלבי תכנון ועוד. אין לנו עניין במאות פרויקטים שלא נוכל לממן, אנחנו בוחרים את הפרויקטים שלנו בקפידה ומוודאים שניתן להוציא אותם לפועל מהר ככל הניתן".
מוסקוביץ' מוסיף כי בפרויקטים של התחדשות עירונית משתמשות רוב החברות הקטנות במשלים הון, בעוד שורשים מתנהלת מאותו הון עצמי, שמספק לה גב כלכלי איתן. "הקרן שמלווה אותנו היא בעלת נכסים בארץ, הנקיים ממשכון, דבר שמעניק ביטחון לאורך זמן. החששות של הלקוחות הם מהיעדר של בית וכניסה של חברה לקשיים בשל ריבית שעולה ופרויקט שנעצר. אנחנו נמנעים מכל אלה בזכות אותו הון עצמי".
הצורך: התחדשות בניינית
שורשים, הנחשבת כחברה בסדר גודל בינוני, שמה לה למטרה להביא את תחום ההתחדשות העירונית לשלב הבא, הן מבחינת איכות התכנון, הן מבחינת הטכנולוגיות החדישות בתחום והן מבחינת רמת הביצוע והמפרטים. הפרויקט הראשון במסגרת התחדשות עירונית בחברה החל תכנון ב-2020. "החברה מבינה את הצורך של המדינה בהתחדשות בניינית ולא רק תוכניות פינוי בינוי גדולות, רוב הפרויקטים שלנו היום מתמקדים באזורים שיש תב"ע מאושרת", מסביר אלפסי. "אנחנו מקדמים מספר פרויקטים, כמו תוכנית ח-619 בחולון, שהיא תוכנית כוללת להתחדשות עירונית בחולון שנתנה אופק לפרויקטים רבים. אבל התחדשות עירונית היא לא עסקה זמנית וכך אנו מסתכלים עליה. לפני עשור אנשים לא הבינו את הצורך בה כמו היום, חיזוק מפני רעידות אדמה נשמע לרוב הדיירים כמו "איום רחוק", היום ניתן להרגיש על הדיירים שהצורך בממ"דים בוער במיוחד. אני מאמין שבעוד עשור קבוצת שורשים תוביל את ההתחדשות העירונית בגוש דן עם חברות מובילות נוספות".
כרגע נמצאים בתחילת ביצוע פרויקט התחדשות עירונית ברחוב המגיד בנתניה, ברמת גן יחלו בעוד מספר חודשים הריסה ובנייה של בניין קרקע +9 קומות עם דירות גן ופנטהאוזים, ובתכנון פרויקטים גדולים יותר של מרכזי מסחרי ועשרות יחידות דיור ברחוב ההסתדרות בחולון ומגוון רחב של פרויקטים שכרגע נמצאים בשלבי התכנון.
היום בהחלט ניתן לומר שפרויקטים בהתחדשות עירונית הם בדרך להיות הפרויקטים הטובים והממומלצים ביותר במדינה. בעזרת שילוב של תכנון נכון, בנייה חדשה, חכמה ואיכותית ניתן לראות איך הערים שכולנו אוהבים לאט לאט מתחדשות והופכות למקום טוב יותר עבור כולם.
מסע משותף עם הדיירים
את הייחוד של שורשים מתאר סמנכ"ל התחדשות העירונית ביעילות, בשירות האמין, בזמינות לדיירים, ולא פחות חשוב, בפן מקצועי עם מפרט גבוה משמעותית מהמתחרים באזור. "עד כה הציגה ההתחדשות העירונית מוצר סטנדרטי, אבל בעקבות קשיי המכירה והתחרות הגוברת, הסטנדרטים עולים. מטרתנו להיות בראש החברות שמציעות סטנדרט גבוה ביותר".
אנשי החברה, מהמנכ"ל ועד אחרון העובדים, המתמקדים בפרויקטי תמ"א 38/2 והריסה-בנייה, עֵרים לרגישות אצל דיירים שצריכים לארוז בית ולעבור לדירה חלופית לתקופה קצובה בזמן. "כאינדיווידואלים שמנהלים חברה וכחברה עצמה אנו מתנהלים מול אנשים עם רצונות ורגשות, ולכן אנו רואים זאת כשליחות לגייס סבלנות לשבת עם הלקוחות, להסביר את התוכניות ולשלב בעלי מקצוע נוספים כדי לרדת לעומקו של התהליך", מציין מוסקוביץ'. "הרגשות שלנו מעורבים. מצד אחד הם עדים להריסת בית עם זיכרונות של עשרות שנים, ומצד שני מתחיל פרויקט חדש שנועד לשפר להם את תנאי החיים. ככל שהחברה תהיה מקצועית יותר, הדיירים יעברו את המסע המשותף כחוויה נעימה. מרגש אותנו להיות בסיטואציה שבה הם מקבלים את הדירה, ומבחינתנו הם מליצי היושר שלנו לדיירים הבאים", מוסיף אלפסי.
גם מול הרשות המקומית מעדיפים בשורשים לדייק את הצעותיהם לדיירים, כדי לא להשיב את פניהם ריקם מאוחר יותר בהורדה של תמורות שהובטחו קודם לכן. מוסקוביץ': "אנו משקללים את המרווח הבטוח המוצע לדייר, כדי לא לחזור אליו ולומר שהדבר לא אושר בעירייה ולכן אנו חוזרים בנו. תמיד נעדיף לחזור אליו עם תמורות גבוהות, שיקנו לו שדרוגים או חלופה כספית".
מיהו קהל היעד שלכם?
אלפסי: "קהל היעד של שורשים הם דיירים שנמצאים בצומת דרכים וצריכים להחליט אם החברה שייצאו איתה לדרך היא גדולה ומוכרת או קטנה יותר, לא ציבורית, אבל בעלת הון עצמי וגב כלכלי, שלא מצויה בסכנת בעקבות המחסור בפועלים או העלאת הריבית ויודעת להתחייב לתת כל מענה דרוש. אנשים בוחרים בדרך כלל את מי שנותן הכי הרבה, או את השם הכי חזק, אבל בהתחדשות עירונית יש לקחת בחשבון דברים נוספים. חשוב לבחור חברה שתקדם את הפרויקט ותעמוד בלוחות זמנים, ובאופן כללי תוכל לעמוד בהתחייבויות שלה ולא תיקח פרויקטים של 1,500 יחידות דיור, בזמן שהיא יודעת להוציא תחת ידיה 500 יחידות דיור. על החברה לעמוד בלוחות זמנים, לשמור על איכות הביצוע כשאתה כלקוח תוכל להאמין באנשים מולם אתה יושב ואיתם תהיה מוכן לצאת למסע של שותפות".
שליטה על הביצוע
הביצוע הוא מרכיב חשוב בתהליך, שכאמור מהווה יתרון חשוב בשורשים, שכן היא שולטת על ביצוע הפרויקט החל משלב החיבור לדיירים ועד מסירת המפתח. "אין גוף נוסף באמצע שיכול לגרום לתקלה בתהליך", אומר אסף מימון, סמנכ"ל הנדסה וביצוע בשורשים. "התהליך נמצא בידיים שלנו עם ניסיון של למעלה מ-15 שנה ברמות הביצוע הטובות ביותר. כשהשוק נעצר והמחירים עלו, הקשרים הטובים שלנו עם חברות וכוח אדם זר אפשרו לנו לנתב את פני הדברים בעוצמה, לשמור על קצב עבודה ועל מוצר טוב. הדיירים מקבלים מאיתנו בזמן דירה בסטנדרט גבוה של חברות גדולות במשק ועם אחריות שלנו".
בשוק שבו מוכרות תקלות כמו בעיות רטיבות חוזרות ונשנות, מעברים של קור ורעש לחללי הפנים, חוסר בבדיקות אינסטלציה ועוד, בולטת החברה בשמירה על התהליך "קרוב לחזה" ומעידה על עצמה כחפה מתקלות כגון אלה. מימון: "חוסר בדיקות הוא מצב שקורה כשחברות נתונות בידי קבלנים ואינן שולטות בתהליך. לעומת זאת, אנחנו עוסקים בכל הפרטים עם טכנולוגיות מתקדמות שנבחנות ומיושמות על ידינו כדי לעמוד מאחורי כל פעולה וכל פרט".
מהי תפיסת העולם המקצועית של שורשים?
"ההסתכלות שלנו על הדייר היא כחלק מהמשפחה של שורשים, וזו לא סיסמה ריקה מתוכן", אומר אלפסי. "זו ההתנהלות שלנו מולו מהשיחה הראשונה ועד מסירת המפתחות לדירה החדשה כולל בתקופת הבדק. תמיד בסבלנות ובאכפתיות כדי להבין את צרכיו. הוא השותף שלנו לדרך. מבחינת ה-DNA של ביצוע הפרויקטים, אנחנו בונים כל בניין ודירה כאילו אנחנו מתעתדים לגור בהם. דואגים לתעד את תהליכי הבנייה ולבצע בקרה על הפרטים הגדולים והקטנים. אנשי חברה במשרות הבכירות ביותר מגיעים לשטח בכל פרויקט של החברה, ודואגים להדגיש שאין פשרות בבניין, כל מה שלא תעשה מצוין היום, תצטרך לתקן בעתיד בעלויות גבוהות פי ארבע".
בעשור הקרוב צופה שורשים להיות שם נרדף לפרויקטים יוקרתיים איכותיים שימשיכו לצאת אל הפועל בלוחות הזמנים הקצרים ביותר האפשריים. "איננו מחפשים לגדול כחברה שבונה עשרות אלפי יחידות דיור, אלא להישאר חברה יוקרתית שבונה בצורה איכותית ועומדת בלוחות זמנים. בזאת נימדד", הוא מסכם.
לאתר החברה>>>
בשיתוף שורשים
