בחודשים הקרובים צפויים להיהרס, לטובת פרויקט התחדשות עירונית, שני בנייני מגורים בדרך השלום בתל אביב המאכלסים 72 משפחות. "אנחנו כבר בסוף 2024, אבל את הפגישה הראשונה עם הדיירים ערכתי ב–2009, כשעוד הייתי עורך דין צעיר. היום אני כבר בעלים במשותף של משרד מוביל בתחום ההתחדשות, נשוי עם חמישה ילדים, ובמשך 15 שנה אנחנו עובדים ללא הפסקה על הפרויקט הזה", אומר עו"ד עמיר רייסמן. "בתחילה נדרש לאגד את הדיירים מחדש, להחליף יזם, להוציא מכרז, לעבור פורום מהנדס עיר ראשון בעירייה, לקבל דחייה, לטרפד ניסיון של העירייה להפוך את הבניינים הללו לחלק ממתחם שייצא להתחדשות רק בעוד עשר שנים, להתמודד עם סוגיות שונות של דיירים, להשאיר את הבניינים כמתחם עצמאי ולא כתת מתחם בתוך מתחם פינוי בינוי גדול יותר — אינספור התעסקויות — וכך עברו להן ביעף 15 שנה. עבורי ועבור כל המשרד, זו זכות ללוות אותם ולהביא אותם למימוש הפרויקט ואני אכן מקווה שבחודשים הקרובים ההריסה אכן תצא לפועל".
הסיפור הזה רק ממחיש איזו עבודה קשה וסיזיפית היא ליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, וכמה סבלנות נדרשת לתהליך כה מורכב ומלא לא רק בסוגיות משפטיות אלא גם בהרבה אמוציות.
התגלות בשיחה עם פקיד העירייה
הכול החל בשנת 2006, כשעו"ד עמיר רייסמן היה עדיין עורך דין צעיר במשרד של אביו בתל אביב, עו"ד שמעון רייסמן. הוא הלך לפגישה בעיריית תל אביב, כדי לבדוק זכויות לבניית חדר על הגג עבור דירה של לקוח שלו. "ואז הפקיד אמר לי: 'חכה, יש תוכנית חדשה שנקראת תמ"א 38 שמאפשרת לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה ואז אפשר לבנות עוד קומה בנוסף לחדר על הגג'. יצאתי מהפגישה הזו עם תובנות חדשות לגמרי שהייתי חייב לעכל. הבנתי את הפוטנציאל: כל המדינה עומדת לצמוח עוד קומה אחת לפחות לגובה, מעבר לתכניות הקיימות. מאותו יום אני מקדיש את כל זמני ומרצי לתחום ההתחדשות העירונית".
בתחילת הדרך המשרד היה מחלקת התחדשות עירונית במשרד האב, שם גיבש עו"ד רייסמן צוות שירוץ איתו לאורך שנים ויתפתח עם התחום. "עד שנת 2008 עסקנו בהסברות מה זה תמ"א וחתמנו על העסקאות הראשונות במדינה. לאחר מכן בנינו את הפרויקטים הראשונים של תמ"א 38/1 — חיזוק הבניין וחידושו, ואת הפרויקטים הראשונים של תמ"א 38/2 — בנייה והריסה מחדש של בניינים. בהמשך התחלנו לעסוק גם בבנייה והריסה של מתחמים שלמים", מסביר עו"ד רייסמן.
כשהמחלקה גדלה היא יצאה לדרך כמשרד עצמאי בינואר 2015, עם עו"ד מאיר דויטש כשותף מייסד יחד עם עו"ד רייסמן. "מאיר החל אצלנו כמתמחה ועשה את כל הדרך לשותף מלא ובכיר. אני גאה בו והוא חלק מרכזי בהצלחה הגדולה של המשרד". המשרד שבו יש עוד שלושה שותפים, ניסים אהרון, תם זילברשטיין ואפרת ארבל סחייק, מעסיק כיום 33 עובדים, מהם 25 עורכי דין, מתמחים ופקידים, ממוקם בבורסה ברמת גן אך פועל בפרויקטי התחדשות עירונית בכל הארץ — מצפון עד דרום. "אחד הפרויקטים המרגשים שאנחנו מלווים נמצא בעיר שדרות, שלמרות המלחמה והקושי מתחם שלם עומד להתחדש בה", הוא מספר. "קיבלנו הכרה זו שנה שנייה ברציפות כמשרד המוביל בארץ בליווי בעלי דירות מהמדד להתחדשות עירונית". המשרד מלווה בעלי דירות וגם יזמים, אך לא את שניהם יחד כמובן, כדי לא ליצור מצב של ניגוד עניינים. המשרד לא ייצג בעלי דירות מול יזם שהוא לקוח קבוע של המשרד.
מה סוד ההצלחה שלכם בתחום כל כך סיזיפי ומורכב?
"אין תחליף לעבודה מאוד מאוד קשה, וכמובן הרבה מאוד סבלנות, כי זו ריצה למרחקים ארוכים. אבל סבלנות זה לא מספיק. צריך ממש לרצות שהפרויקט הזה יתממש, כי יש הרבה מוקשים בדרך וקל להרים ידיים. זוהי מערכת יחסים ארוכה שנרקמת לאורך שנים עם הדיירים, ולכן גם העובדים שלנו נבנים כאן לאורך השנים וגדלים יחד איתנו ממש כמו משפחה. הם חלק מהמארג הזה. המשרד שלנו בנוי משכבות: יש את הדור הוותיק שעוסק בהתחדשות עירונית יותר מעשר שנים, מתחתיו דור צעיר יותר שעוסק בכך שבע-שמונה שנים ומוביל את הפרויקטים יחד עם המנהלים שמעליו, מתחתיו עורכי דין צעירים שעוסקים בתחום שלוש-חמש שנים ברמת מצוינות, ומתחתיהם עורכי דין מתחילים שנמצאים בלמידה מתמדת וילמדו את העסק היטב לשנים הקרובות. כך בנינו מערכת גם מלאת ניסיון וגם צעירה ונמרצת, כדי לדחוף את ההצלחה קדימה.
"בנוסף, חשוב להבין שהידע המשפטי הוא הבסיס. אי אפשר להקים פרויקט מסוג זה ללא תשתית משפטית, אבל זה רק 30% מהעסקה. 70% מהעבודה שלנו היא לא משפטית, היא דורשת סבלנות, סובלנות, התמדה ואמון בדרך ובמטרה, תודעת שירות גבוהה וגם פסיכולוגיה".
כיצד אתה רותם את העובדים שלך למשימות כה ארוכות?
"כשאתה מצפה מהעובדים והשותפים שלך לדרך להביא פרויקט התחדשות עירונית להצלחה, אתה צריך להיות גם מאוד סובלני כלפיהם ולתת להם כלים להצליח בסיטואציה הלא פשוטה הזו. כמשרד אנחנו דואגים להרבה פעילויות חברתיות משותפות כולל חופשות משותפות בארץ ובחו"ל ומגוון פעילויות גיבוש, באמת כדי שנצליח לגבש כאן צוות שמסוגל להתמודד ביחד לאורך זמן".
האם יש שינוי בתחום בעקבות המלחמה?
"באופן כללי בשנים האחרונות יש הבנה במדינה שהעסקאות חייבות להתקצר מבחינת לוחות זמנים. עסקאות פשוטות של בניין בודד דורשות תהליך של חמש-שבע שנים כיום, וזה נחשב מעט יחסית. יש הבנה שצריך להמשיך לפעול לקיצור הזמנים אבל זה עולם מורכב — להרוס מתחמים שלמים באמצע עיר ולבנותם מחדש זה עדיין לא הליך פשוט".
על מה בעלי דירות צריכים להקפיד כשהם בוחרים את מי שייצג אותם?
"מעבר לדברים הברורים והבנאליים של ערבויות, ביטחונות, מקצועיות, ניסיון מוכח והקפדה על לוחות זמנים — בעלי דירות צריכים לבחור באנשים שנעים להם איתם. אלה דמויות שהם צריכים לרוץ איתן הרבה זמן ולעבור איתן מסע. אם לא בוחרים באנשים שנעים לעבוד איתם, עשר שנים של עבודה משותפת יכולות להפוך מתהליך טוב לסיוט מתמשך".
לאתר>>>
בשיתוף משרד עו"ד רייסמן דויטש
