"תיק ההשקעות המסורתי, הבנוי ממניות ואג"ח, כבר לא רלוונטי למשקיעים מוסדיים ופרטיים", כך כתב לארי פינק, מנכ"ל Black Rock, חברת ניהול הנכסים הגדולה בעולם, באגרת השנתית שהוציא לאחרונה למשקיעים. "יש לשלב השקעות אלטרנטיביות, המייצרות פיזור ויציבות לתיק", פסק.
"זו גישה שונה מאוד מזו שהייתה בעבר", אומר איתי גורן, מייסד ומנכ"ל בוליגו קפיטל, חברת השקעות נדל"ן ציבורית המתמקדת בהשקעות בארה"ב. בוליגו קפיטל היא מבתי ההשקעות לנדל"ן היחידים בישראל שנסחרים בבורסה הישראלית. היא מתמחה בעסקאות נדל"ן מסחריות, גדולות, מקצועיות, בעלות ערך מוסף רב ופוטנציאל השבחה גבוה. גישה זו הובילה לתשואה שנתית ממוצעת (IRR) של כ-24% למשקיעים, בממוצע משוקלל על פני כל עסקאות החברה שמומשו, כפי שניתן לראות בדו"ח השנתי של בוליגו.
"מ-2012 ועד היום השקענו 4.7 מיליארד דולר בעסקאות", מספר גורן. "חלק גדול מזה בפרויקטים של ייזום. כשליש מכל הפרויקטים שעשינו היו הקמה מאפס של מתחמי מגורים ובתי-אבות. שני השלישים הנותרים הם השקעות מניבות: אנו רוכשים נכס, משביחים אותו על בסיס תוכנית עסקית, ותוך ארבע-שש שנים מוכרים אותו ברווח. לאורך השנים השקענו ב-156 פרויקטים ומכרנו כ-70 מהם, בהיקף מכירות מצטבר של שני מיליארד דולר. המשקיעים באותם פרויקטים זכו לפי-שניים על סכום ההשקעה, בממוצע. היקף העסקאות שלנו נע בין 20 ל-70 מיליון דולר ואנו מבצעים 10-15 פרויקטים בשנה".
מה פרופיל המשקיעים שלכם?
"משקיעים פרטיים גדולים ועשירים ובכללם הרבה מתעשרי היי-טק. ההיי-טק הישראלי הצליח - ועדיין מצליח - מאוד, והוליד מתעשרים רבים. לא רק היזמים, ישנם גם עובדים רבים שהתעשרו. הם מחפשים אפשרויות השקעה ומבינים שתיק השקעות כיום חייב להיות מפוזר ולא יכול להתמקד רק במניות ואג"ח. יש צורך בהשקעות אלטרנטיביות שייצבו את התיק, יורידו את רמת הסיכון ויעלו את הסיכוי לתשואה. נדל"ן היא השקעה כזאת. ניתן לראות בעולם שמשקיעים עתירי הון מגדילים לאורך השנים חשיפה להשקעות אלטרנטיביות ושמיליארדרים משקיעים עד 50% בהשקעות כאלו".
עד כמה זה רלוונטי למצב השוק הנוכחי?
"כולנו ראינו איך מדד ה-S&P 500 ירד בחוזקה לאחר העלאת המכסים של טראמפ. הנשיא האמריקאי מייצר חוסר ודאות בשוק ומספיק ציוץ שלו ב-X כדי להוריד או להעלות את המדדים. נדל"ן היא השקעה יציבה יותר, עם תנודתיות נמוכה יותר. כיום אנו רואים בנדל"ן הזדמנות גדולה, לאחר שנתיים מאתגרות מאז עליית הריבית בחדות. הריביות גרמו לכך שרבים מהמעוניינים ברכישת דירה למגורים אינם יכולים להרשות זאת לעצמם. כתוצאה, הביקושים בשוק השכירות מתגברים. לכן, רכישת נכסי מגורים לשכירות היא השקעה טובה לשנים הקרובות. בנוסף, בעקבות עליית תשומות הבנייה והקושי לממן פרויקטים, יש הרבה פחות בנייה חדשה וגם פחות רוכשים בשוק. גם אלמנט זה מייצר הזדמנות. כך שמצד אחד הביקוש לשכירות עולה ומצד שני, הנכסים מוצעים במחירים אטרקטיביים יותר מכיוון שהשוק פחות צפוף בקונים. ההערכה שלנו היא שנראה עליית שכירויות ועליית שוויים בשנים הקרובות כתוצאה ממחסור. ואם וכאשר הריבית תתמתן ותרד - זה ישפיע לטובה גם על שווי הנדל"ן".
מולטי-פמילי, מרכזיים מסחריים, דיור מוגן ותעשייה ולוגיסטיקה
למנהלים הבכירים בבוליגו קפיטל עשרות שנים במצטבר בתחום הנדל"ן. לאיתי גורן עצמו יש כ-25 שנות ניסיון בהובלת עסקאות, בגיוסי כספים ובהשקעה בפרויקטי נדל"ן במקומות רבים בעולם, בדגש על ארה"ב. החברה מתמקדת במדינות בדרום-מזרח ארה"ב, כגון צפון ודרום קרוליינה, ג'ורג'יה ופלורידה, וכן טקסס וקולורדו - שצמחו משמעותית בעשור האחרון וצפויות להמשיך במגמה, בשל ההגירה החיובית אליהן. "אלו מדינות שמעודדות מעבר תעסוקה אליהן. מאוד נוח לחיות בהן מבחינת אקלים, יוקר המחייה ועוד. לכן רואים הגירה פנימית חזקה לשם", אומר גורן. "מבחינת משקיעים, יש להן גם מדיניות פרו-עסקים ומיסוי נוח".
איזה סוג נכסים אתם רוכשים?
"בעיקר מולטי פמילי (Multi Family), בתי- אבות, גם סיעודי וגם דיור מוגן, תעשייה ולוגיסטיקה ומרכזי קניות שכונתיים עם עוגני סופרמרקטים. אלה הם התחומים העיקריים שמשקיעים מכל העולם משקיעים בהם כיום בארה"ב. צפוי חוסר ביחידות דיור להשכרה בשנים הקרובות ובבתי-אבות אנחנו מרגישים את החוסר כבר היום. דור ה'בייבי בומרס' מגיע לגיל השלישי ומהווה חלק גדול באוכלוסייה. אין מספיק מקום לאכלס את גל הביקושים הזה, שאנו מכנים 'סילבר צונאמי', בשל השיער הלבן של הדיירים. במולטי פמילי אנו גם רואים ביקוש הולך וגדל בשל הקושי לבנות והקושי של משפחות חדשות לקנות בתים. יקר היום לקנות בתים, המחירים לא ירדו והמשכנתאות מאוד התייקרו. זוג צעיר שקונה בית או דירה ישלם במשכנתא מעל ל-1,000 דולר לחודש יותר מאשר כשהוא שוכר את אותה הדירה. זה משאיר הרבה אנשים בשכירות ומוביל אותם לוותר על קניית בית. בנוסף, ישנה מגמה ברורה לפיה הדור הצעיר אינו רוצה להתחייב למקום מסוים. הוא שואף להיות הרבה יותר גמיש ותנודתי ולא ממהר לקנות בית, גם אם הוא יכול. זו עוד סיבה לצפי להתחזקות מגמת השכירות. ובאופן כללי, יש חוסר בדירות מגורים ובתים מכיוון שבעשור האחרון בנו מתחת לממוצע הרב-שנתי. עם זאת, האוכלוסייה ממשיכה לגדול ולצמוח בקצב גבוה ולכן גם הביקוש יציב וחזק, והצפי הוא לעליית דמי שכירות בשנים הקרובות. כבר רואים את זה קורה".
המגמות האלו נכונות לכל העולם המערבי. למה להשקיע דווקא בארה"ב?
"ארה"ב היא השוק הכי סחיר בעולם. יש בו יתרונות רבים כמו אפשרויות מימון, ומיסוי משקיעים נמוך יחסית. בסוף המשקיעים שחושבים על תשואה וסיכון רוצים להשקיע במקום יציב ועם סיכון נמוך יחסית. לכן אנחנו מתמקדים בארה"ב, וזה הוכיח את עצמו לאורך השנים".
מדוע הנפקתם בתחום בו לא ממהרים להפוך לחברה ציבורית?
"חלק גדול מהמוטיבציה היה להכניס כסף לתוך החברה כדי להשקיע לצד המשקיעים שלנו בעסקאות. כיום ברוב המקרים אנחנו המשקיע הכי גדול בכל עסקה שאנו מובילים - וזה יוצר זהות אינטרסים עם המשקיעים שלנו. סיבה נוספת היא חיזוק התשתית הניהולית של החברה והכנסת נהלים קשיחים ושקיפות מקסימלית. השקעה ב-Private Equity היא פעמים רבות מעין השקעה ב'קופסה שחורה'. לקוחות מעדיפים חברה ציבורית ושקופה עם מאזן חזק. עניין נוסף הוא מתן אפשרות למשקיעים לקבל חשיפה לנדל"ן אמריקאי שלא דרך השתתפות בעסקאות עצמן".
המידע המוצג בכתבה זו נועד לצרכים אינפורמטיביים בלבד, ואינו מהווה הצעה או שידול לרכישת ניירות ערך או להשקעה מכל סוג שהוא. האמור אינו מהווה תחליף לביצוע בדיקה עצמאית ולקבלת ייעוץ מקצועי מותאם לפני קבלת החלטות השקעה. המידע הכספי הכלול בכתבה מבוסס על נתונים מתוך הדו"ח השנתי של בוליגו קפיטל לשנת 2024, כפי שפורסם במגנ"א ביום 19.3.2025 ("הדו"ח"). נתונים אלו עשויים להשתנות מעת לעת בהתאם למידע המפורסם בדו"חות של בוליגו קפיטל. לעיון בגורמי הסיכון החלים על בוליגו קפיטל, ראו סעיף 30 לחלק א' של הדו"ח.
לפרטים: buligocapital.com
בשיתוף בוליגו קפיטל
