כיצד נראו ביצועי שוק הנדל"ן בארצות הברית בהשוואה לתחזיות?
2024 נחשבה מראש שנה אבודה. הריביות הגבוהות גרמו למחצית ראשונה קשה מאוד: מי שהחזיק נכסים התקשה למכור, מי שבנה התקשה לשלם את ההלוואות — ומי שרצה לקנות התקשה לקבל משכנתה. כתוצאה מכך כולם ישבו על הגדר והתבצעו בפועל מעט מאוד עסקאות. מצד שני, למי שהיו בידיו מזומנים היו הזדמנויות טובות מאוד. אפשר להסתכל לדוגמה על העסקאות בתחום המרכזים המסחריים. אם קונים במזומן בלי לקחת משכנתה, במידה שהמוכר לחוץ בגלל הריבית הגבוהה — אתה שולט בשוק. לכן השוק לאורך כל שנת 2024 נחשב לשוק של קונים. המטרה של העלאת הריבית מלכתחילה היתה להפחית את הצריכה.
איך החלטת הפדרל ריזרב על הורדת הריבית תשפיע על ענף הנדל"ן בארצות הברית?
אני מעריך שנתחיל לראות הרבה יותר רכישות של נכסים ביחס לשנה שעברה. אנשים שיושבים על הגדר מחכים שהריבית תרד, כדי שזה יבוא לידי ביטוי במשכנתאות. הורדת הריבית כבר מתומחרת בשוק: עוד בינואר ראינו ירידה של הריבית למשכנתאות בעקבות הציפייה להורדת ריבית הפדרל ריזרב. אחר כך הריביות בשוק עלו בחזרה — והחל מאוגוסט ראינו גל נוסף של ירידה.
שוק הנדל"ן בארה"ב רשם שורה ארוכה של עליות מחירים. האם המחירים מקשים על איתור הזדמנויות השקעה?
מסוף משבר הסאבפריים ועד היום המחירים בארצות הברית הולכים ועולים — בדיוק כמו בישראל. זה מקשה על איתור הזדמנויות השקעה. מצד שני, ברגע שמצליחים למצוא מציאות אפשר בהחלט לעשות עסקאות מאוד טובות. השבוע סגרנו עסקה שאת המחיר שלה נעלנו כבר ב–2019: שילמנו דמי רצינות לפני חמש שנים, וחיכינו שהמוכר יוכל למכור את הנכס מבחינה משפטית. השבוע רכשנו את הנכס הזה במחיר של 2019. נכון שהמחירים באותו אזור עלו מאז ב–40% — אבל יצאנו עם מציאה ביד. עליית המחירים אמנם מקשה על איתור עסקאות, אבל כשאתה מצליח לעשות עסקה טובה אתה זוכה בזהב.
האם הבחירות לנשיאות בארה"ב משפיעות על מפת ההשקעות?
אני לא חושב שיש לבחירות השפעה משמעותית. הנשיא הבא, בין אם הוא יהיה טראמפ או האריס, לא יכול להשפיע בצורה ישירה על הריבית. טראמפ מבטיח להוריד את הריבית, אבל האמת היא שלנשיא אין כמעט סמכות בנושא: הפדרל ריזרב מקבל את ההחלטות. הנשיא אמנם יכול לבחור את יו"ר הפדרל ריזרב — אבל לבחירות אין השפעה ישירה על שוק הנדל"ן.
אילו מדינות בארצות הברית נחשבות ליעדי השקעה אטרקטיביים?
מדינות כמו פלורידה וטקסס צומחות בצורה משמעותית על פני מדינות כמו קליפורניה, ניו יורק וניו ג'רזי. הסיבה היא שפלורידה וטקסס הן מדינות רפובליקאיות עם מדיניות מס אפסית ומזג אוויר חם וגשום. המגמה הזאת באה לביטוי גם במעבר של הרבה חברות גדולות מקליפורניה וניו יורק לערים כמו מיאמי — בשל המיסוי האפסי. בעקבות מקומות העבודה עוברים אנשים ומשקיעים: בסופו של דבר כולם הולכים לאותו כיוון.
** הכותב הוא עו"ד אוהד ארד, מנכ"ל אינווסטו קפיטל, בית להשקעות אלטרנטיביות פועלת היום ב-10 מדינות בארה"ב ובפורטוגל. מתמחה בפרויקטים להשקעות במגוון אפיקי נדל"ן: לרבות מולטיפמיליס, מרכזים מסחריים, בנייני משרדים, בנייה חדשה, פרויקטי תיירות ופנאי, AIRBNB והפשרת עתודות קרקע. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
לפנייה טלפונית 072-320-0400 >>
לאתר החברה >>
בשיתוף אינווסטו קפיטל
