בריכה כחולה, מטבח משודרג, מרפסות רחבות, חדר כושר ונוף פתוח לים. כמעט כל מי שבחן בשנים האחרונות רכישת נכס חדש בקפריסין מכיר את הצילומים האלה. מספיק לחפש פעם אחת השקעות נדל"ן בקפריסין או להשאיר פרטים בפרויקט מסוים, והאלגוריתם כבר מבין במה אתם מתעניינים. בתוך זמן קצר הרשת מתמלאת בעשרות פרסומות לפרויקטים חדשים - וכולם נראים מצוין.
כיום משווקים בקפריסין מאות פרויקטים חדשים, בעיקר בערים לרנקה, לימסול ופאפוס. עם השנים ההדמיות של הפרויקטים נעשו מקצועיות ומרשימות יותר, אנשי המכירות מסבירים בהתלהבות למה דווקא הפרויקט הזה ולמה דווקא עכשיו, ולרוכש עצמו קשה להבין מה באמת ההבדל בין האפשרויות.
אז איך מבדילים בין פרויקט שנראה טוב לבין נכס שיכול להפוך להשקעה טובה?
רוכשים רבים מגיעים לקפריסין לאחר שראו הדמיה ברשת והחליטו לפנות ישירות ליזם. בפגישה מספרים להם שהפרויקט נמצא חמש דקות משדה התעופה, עשר דקות מהים ובמרחק קצר מהקניון, ושהאזור הזה עומד להפוך למבוקש ביותר. לרוב הנתונים על המרחקים נכונים, אבל ההערכה על העתיד היא כבר משהו אחר. אחרי שעה של פגישה הרוכש עלול להרגיש שהוא כבר מבין את השוק - למרות שהכיר רק פרויקט אחד, דרך מי שמנסה למכור אותו.
"אין שום דבר פסול בכך שיזם מציג בהתלהבות את הפרויקט שלו. זה התפקיד שלו", אומר איתי ארז, מייסד Winest Group. "אבל הוא לא בהכרח ישווה עבורכם בין פאפוס, לימסול ולרנקה, יסביר מדוע אזור אחר מתאים יותר לכם או יאמר שהנכס שלו פשוט לא עונה על מטרת הרכישה".
"אנחנו לא מתחילים בנכסים", מוסיף איתי ארז. "אנחנו מתחילים בלקוח, בתקציב ובתוכניות שלו למטרת הרכישה - ומבינים יחד איתו מה מתאים לו באמת. לכל לקוח מתאים משהו אחר, ולכן רק אחרי השלב הזה אנחנו משווים בין הערים, האזורים והפרויקטים הרלוונטיים. אם היו מבקשים ממני לומר בשתי מילים איך אנחנו ב-Winest Group הופכים השקעה לטובה: 'מקשיבים ללקוח'".
לפני שבוחרים פרויקט: מה מטרת הרכישה?
זו השאלה הראשונה שצריך לענות עליה, אבל במקרים רבים היא נשאלת רק אחרי שהרוכש כבר ראה כמה פרויקטים. רק כשהמטרה ברורה אפשר לבחור את העיר, האזור, סוג הנכס ולבסוף את הפרויקט.
נכס שנרכש להשקעה צריך להיבחן לפי קהל השוכרים, רמת הביקוש ושכר הדירה הריאלי באזור. ברכישה שמיועדת למגורים עתידיים או לבחינת מסלול תושבות נכנסים שיקולים אחרים, כמו קרבה לבתי ספר ולשירותים, סביבת החיים, נגישות והתאמה לצורכי המשפחה - ובמסלול תושבות צריך לבדוק מראש גם באילו תנאים ניתן להשכיר את הנכס. נכס שנרכש כבית נופש על הים נבחן אחרת לגמרי: כאן השאלה היא לא רק אם הוא מתאים למשפחה, אלא גם איך ינוהל בתקופות שבהן הבעלים לא משתמשים בו.
"לפעמים רוכש מבקש נכס שיציע את התשואה הגבוהה ביותר, יתאים למשפחה בעוד כמה שנים, יהיה קרוב לים וגם יתאים לתהליך תושבות", אומר איתי ארז. "אלה מטרות לגיטימיות, אבל הן לא תמיד מובילות לאותו נכס. צריך להחליט מהי המטרה המרכזית, מהם תנאי החובה ועל מה מוכנים להתפשר".
לא מזמן פנתה לאיתי ארז משפחה שכבר בחנה כמה פרויקטים באזור פאייה שבפאפוס. בני המשפחה התלהבו מנכס במתחם מרשים עם נוף פתוח לים, במחיר של כ-700 אלף אירו, אלא שבית הספר שאליו התקבלו הילדים נמצא בצדה השני של העיר, במרחק של כ-30 דקות נסיעה לכל כיוון.
הנכס לא הפך לפחות איכותי והפרויקט לא הפך לפחות מרשים. הוא פשוט לא התאים לחיי היום-יום של המשפחה. זהו הפער הראשון בין הדמיה מרשימה לבחירה נכונה: אי אפשר לבסס על תמונות את ההתאמה לרוכש ולמטרת הרכישה שלו.
איך בוחרים נכס להשקעה מתוך מאות פרויקטים?
בחירת נכס להשקעה צריכה להתחיל בשאלה פשוטה: למה שמישהו ירצה לשכור דווקא אותו? כדי לענות עליה צריך לבחון את מיקום הפרויקט, קהל השוכרים האפשרי, שכר הדירה שניתן לקבל בפועל ואת היקף הבנייה המתוכננת בסביבה.
"לפעמים לקוחות מספרים לי שראו פרויקט במחיר נמוך משמעותית משאר השוק, ושואלים למה לא הצעתי להם אותו", אומר איתי ארז. "מחיר נמוך יכול להיות הזדמנות, אבל הוא יכול גם לשקף מיקום פחות מבוקש או קהל שוכרים מצומצם. בהדמיות והפרסומים, הפרויקט יכול להיות מושך ואטרקטיבי, אבל אם נכנסים לעומק הפרטים מבינים את הפער המשמעותי במחיר".
באחד האזורים המתפתחים בלימסול, למשל, נמצאות למעלה מ-500 יחידות דיור בשלבים שונים: תכנון, בנייה ומסירה. דירת חדר שינה וסלון נמכרת שם בטווח של 220–240 אלף אירו, ולעיתים כוללת בריכה, חדר כושר וסאונה. באזורים מרכזיים יותר בעיר דירה דומה נמכרת בטווח של 270–310 אלף, ולא תמיד עם אותו מפרט, לפעמים בריכה על הגג, ולפעמים כלום.
על הנייר זה נראה כמו הזדמנות ברורה: יותר מפרט בפחות כסף. אבל הפער הזה הוא גם ההפרש בין אזור שהביקוש בו כבר קיים לבין אזור שהביקוש בו עדיין תלוי בתחזית. וכאשר מאות דירות דומות צפויות להימסר באותו אזור בתוך תקופה קצרה, צריך לשאול מי ישכור אותן, מדוע שיעדיף דווקא את הדירה שרכשתם ובאיזה מחיר.
לפי שירות הסטטיסטיקה של קפריסין, היתרי הבנייה שהונפקו בינואר–פברואר 2026 מאפשרים הקמה של 3,463 יחידות דיור, לעומת 1,932 בתקופה המקבילה אשתקד - עלייה של כ־79%. זהו נתון ארצי שממחיש את היקף הבנייה החדשה בקפריסין.
מניסיונו של איתי ארז, במרכז לימסול מחיר הרכישה בדרך כלל גבוה יותר, אך גם הביקוש מבוסס יותר, בין היתר בשל הקרבה למקומות העבודה של רבים מעובדי חברות הטכנולוגיה והחברות הבינלאומיות. בלרנקה ובפאפוס הדגש עשוי להיות על קרבה לשירותים, לבתי ספר, למרכז העיר או לים. זה לא אומר שכל נכס מרכזי הוא השקעה טובה, אבל אזור שבו קיים ביקוש מפחית את התלות בתחזיות שעדיין לא התממשו.
לדברי איתי ארז, בעסקאות רבות בקפריסין ניתן לצפות לתשואה ריאלית לשכירות לטווח ארוך של כ-5%-6%, לצד פוטנציאל אפשרי לעליית ערך. אפשר למצוא עסקאות שמציגות יותר או פחות, אבל עוד אחוז על הנייר אינו בהכרח שווה את הסיכון של מיקום חלש יותר או של ביקוש שעדיין אינו קיים.
"אנחנו לא מתחילים מהבריכה או מחדר הכושר", אומר איתי ארז. "אנחנו מתחילים מהמיקום, מקהל השוכרים ומהסיבה שבגללה מישהו ירצה לגור שם גם בעוד שלוש או חמש שנים. הדמיה יכולה למכור חלום, אבל בסוף המשקיע צריך למצוא שוכר".
מה קורה לאחר שבוחרים את הנכס?
אז אחרי שהבנתם שההדמיות היפות שמציפות את הרשת הן לא חזות הכל בדרך להשקעה טובה, התמקדתם באזור שמתאים למטרות שלכם עם נכס שעונה על כל הקריטריונים - והנה חשבתם שסיימתם עם העסקה, אז זהו שלא. בחירת הנכס היא רק תחילתו של התהליך.
איתי ארז וצוות Winest Group פועלים בקפריסין מתחילת 2022 וליוו כבר יותר מ-200 משפחות וזוגות בתהליכי רילוקיישן, רכישת נדל"ן או שילוב ביניהם, בעיקר בערים לרנקה, לימסול ופאפוס. הסיוע עשוי להימשך גם לאחר חתימת החוזה - במעקב אחר התקדמות הבנייה, בהתנהלות מול אנשי מקצוע מקומיים, במסמכים, במסירה, בריהוט ובהכנת הנכס להשכרה.
"אנחנו לא מסיימים את העבודה באיתור הנכס וכשהחוזה נחתם", מדגיש איתי ארז. "מציאת הנכס המתאים ביותר עבור הלקוח היא רק חלק מהליווי. רוב הלקוחות נשארים איתנו בקשר גם הרבה אחרי מסירת המפתח או המעבר לקפריסין - לפעמים סביב שאלה על הנכס, ולפעמים במפגש משפחתי או על בירה. מבחינתי, זו ההוכחה הטובה ביותר לכך שעשינו את הדברים נכון".
לסיכום מדגיש איתי ארז "אנחנו עם הלקוח לטווח ארוך, והמוניטין שלנו נבנה מההחלטות שהלקוחות שלנו חיים איתן - לא רק מהעסקה ביום החתימה. לכן האינטרס שלנו הוא למצוא ללקוח שלנו את הנכס המתאים ביותר עבורו, שיהווה את ההשקעה הנכונה ביותר, גם אם הוא לא היה עם ההדמיה הכי מושכת בפרסומים ברשת".
האמור בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, משפטי, מיסויי או הגירה. נתוני היתרי הבנייה מבוססים על פרסומי שירות הסטטיסטיקה של קפריסין, פברואר 2026. לפני רכישה יש לקבל ייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות האישיות.
בשיתוף Winest Group
