מה חשוב לדעת על ניהול דירות בברלין?
השקעה בנדל"ן בברלין יכולה להיות הזדמנות מצוינת לבניית הון לאורך זמן. זה שוק יציב, מבוקר ובעל פוטנציאל השבחה. אבל חשוב לדעת: ברלין פועלת תחת מערכת חוקים ברורה, שמיטיבה עם הדיירים ומגבילה במידה מסוימת את בעל הנכס – במיוחד במה שקשור לשכר דירה, פינוי דיירים או שינויי חוזה. ישנו "מדריך שכירות" עירוני שמגביל את גובה השכירות, חוזים ארוכי טווח הם ברירת מחדל ותקלות מסוימות (למשל, חימום לקוי) מקנות לדייר זכות להוזלה בשכירות. חשוב להבין שמדובר בהשקעה שמצריכה סבלנות, אך גם יכולה להניב פירות, בעיקר במעמד המכירה. ניהול נכון, עם גישה אחראית לטווח הארוך, יהפוך את ההשקעה הזו לרווחית.
איך מנהלים נכס במטרה למקסם את התשואה של המשקיע ולצמצם את ההתעסקות שלו עם הדירה?
ניהול נכון של הנכס עושה את ההבדל בין השקעה מתסכלת לבין השקעה שמתנהלת כמעט "על אוטומט" – במיוחד כשבוחרים נכון את חברת הניהול. חברת ניהול מקצועית יודעת לטפל בתקלות במהירות, לשמור על תקשורת רציפה עם הדיירים, לפעול מול ועד הבית ולעדכן את בעל הנכס כשדרושה החלטה שלו. ללא ניהול טוב, בעיות קטנות עלולות להחמיר. לכך מצטרף נושא השפה: בעלי נכסים רבים מתקשים לפעול מול רשויות או דיירים ללא ידע בגרמנית, והם מצפים מחברת הניהול להיות הזרוע שלהם בשטח, בגרמנית, באנגלית שוטפת ובמקרה שלנו – גם בעברית מלאה.
לדוגמה, המודל של Trust-AGN נבנה סביב שקיפות מלאה מול בעל הנכס, וניהול שוטף שמותאם במיוחד למשקיע לא מקומי. בעלי הדירות מקבלים עדכון חודשי מסודר שכולל את כל הפעילות הפיננסית בנכס. אנחנו מיידעים אותם על כל נושא משמעותי שקשור לדירה או לבניין, ומזהים מקרים שבהם כדאי לפנות לייעוץ משפטי בשלב מוקדם. אנחנו ניזום מהלכים כמו עדכון שכר דירה בהתאם לחוק, ניהול משא ומתן עם הדיירים או טיפול בתיקונים שמשביחים את הנכס. אנחנו רואים את עצמנו כשותף פעיל לדרך, ולא רק כמתווך בין הדייר לבעל הנכס.
מהי טעות נפוצה של משקיעים ישראלים בתחילת דרכם בניהול נכסים?
לחשוב שהנכס מתנהל מעצמו. בפועל, גם עם חברת ניהול מצוינת – יש החלטות שבעל הדירה צריך להיות שותף להן: תיקונים, חוזים, תקשורת עם הדיירים, ניהול סיכונים מול רשויות ועוד. טעות נוספת היא להשליך על ברלין את המנטליות הישראלית. חשוב להיכנס לשוק הגרמני בראש פתוח, להבין את הכללים – ולשחק על פיהם. מי שמבין את הכללים ונותן אמון בגוף שמנהל עבורו את הנכס יכול ליהנות מהשקעה יציבה, שקט נפשי, מינימום מעורבות ופוטנציאל לתשואה בטווח הארוך.
הכותבת הינה מנהלת מחלקת ניהול נכסים בחברת Trust-AGN, אשר מתמחה בליווי משקיעים בהשקעה בנדל"ן בברלין ומספקת מעטפת רחבה של שירותים, הכוללת גם ניהול שוטף של הנכס.
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף Trust-AGN
