הפיכתה של בודפשט לאבן שואבת לתיירות נותנת את אותותיה גם בתחום הנדל"ן. ערך הדירות בעיר עולה בין 12% ל-16% בשנה וכך מניב תשואה יפה לבעליהן, אפילו עוד לפני ששכר הדירה נכנס לתמונה. הוספת רכיב זה מציגה תשואת שכ"ד של בין 8% ל-12%, כשמדובר בנדל"ן לאירוח תיירותי. טרנד שכירת דירות במקום חדרי מלון מתגבר, ויותר ויותר תיירים בוחרים להיכנס ל-airbnb כדי למצוא מקום לינה. אלו שנכנסים לאתרי מלונות דוגמת booking.com מגלים שגם שם ניתן לשכור דירה ולא חדר מלון - ורבים מהם עושים זאת. גורם נוסף שמעלה את ערך הדירות בבודפשט הוא ההגירה החיובית לעיר. כפי שקורה במקומות רבים בעולם, תושבים זונחים את הפריפריה ואת האזורים הכפריים ועוברים לעיר הגדולה, המספקת יותר אפשרויות תעסוקה ובילוי. המגמה מעלה את ביקוש הדירות - וכך מעלה את מחירי הנכסים בה.
"שוק הנדל"ן בבודפשט הוא עצום ואנו רואים נהירה של משקיעים ישראלים, כולל בתקופה הזאת - בה רבים מעדיפים להשקיע מחוץ לישראל", אומר איציק וקנין, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת "מניב בודפשט", המתמחה בהשקעות בעיר. "המשקיע הישראלי מחפש את המקום בו יקבל את התשואה הגדולה ביותר לכספו, אך הוא גם רוצה לחוש ביטחון לגבי השקעתו, ובודפשט מספקת את כל זה. עליות הערך השנתיות שלה הן דו-ספריות, והתיירות בעיר רק הולכת ומתרחבת, כשיש לה מה להציע לקהל צעיר ומבוגר כאחד. במגזיני תיירות היא מופיעה כאחת הערים האירופאיות המבוקשות ביותר לביקור ולאחרונה גם התחילה לארח אירועים בינלאומיים, דוגמת תחרויות ספורט והופעות רוק גדולות. עבור כל אלו מגיע לעיר קהל נוסף שמתווסף לקהל הנופשים בעיר. התוצאה היא תיירים רבים שצריכים מקומות לינה רבים".
בתקופה הנוכחית ישראלים חוששים קצת מהגישה של האירופאים כלפיהם.
"למעשה, הונגריה היא מהמקומות היותר אוהדי ישראל כיום. כל מי שמסתובב במרכז העיר ושומע כמה עברית ברחובות מבין כמה יהודים וישראלים יכולים להסתובב כאן בשלווה ולהתקבל באהדה. אירועי שנאה שאירעו במערב אירופה לא קורים בבודפשט, שלאחרונה אף חנכה כיכר זיכרון לשבעה באוקטובר במרכז העיר, מול בית הכנסת הגדול".
כשמדובר בדירות השקעה לנופש, אין מה לדאוג לגבי שינוי מדיניות? ישנן ערים גדולות שאסרו על כך.
"בבודפשט מי שמנהל את ההרשאות האלו הם ראשי הרבעים. כל ראש רובע והמדיניות שלו. כולם רואים בהשכרות נופש נקודת חוזקה של העיר ולא חולשה. הם מבינים את חשיבות קליטת התיירות ומעודדים זאת. מנתונים סטטיסטיים עולה שב-2022 כמות הלינות של תיירי חוץ בבתי מלון ובדירות אירוח בבודפשט עמדה על קרוב ל-6.9 מיליון. זה שיא כל הזמנים, ראשי הרובעים ערים למגמה וליתרונותיה ואין להם כל רצון לשים מקלות בגלגלים. מר פטר ניידרמולר, ראש רובע 7 - הרובע הפופולרי ביותר בבודפשט, בו גם נמצא האזור היהודי - התבטא לאחרונה בראיון בו התגאה בכך שבודפשט נמצאת חזק על מפת משקיעי הנדל"ן הבינלאומיים, והצהיר מפורשות שהיא יעד עבורם, לצד תיירים ואזרחים זרים המבקשים לעבור לגור בעיר".
One Stop Shop לכל שלבי תהליך רכישת נכסי הנדל"ן בבודפשט
"קבוצת מניב בודפשט", מייסודו של אביב זאדה, זיהתה כבר לפני כמעט עשור את פריחת בירת הונגריה. כיום היא הקבוצה המובילה בתחום הנדל"ן התיירותי בבודפשט. היא מנהלת למעלה מ-550 נכסים בעיר, והמספר כל הזמן עולה. לחברה סניפים בבודפשט, תל אביב ובאר שבע, בהם מועסקים 110 עובדים. היא מקפידה להעסיק In House את כל אנשי המקצוע העובדים בה: אנשי נדל"ן, רואי חשבון ויועצי מס, קבלני שיפוצים, אדריכלים, מעצבים ואנשי הנהלת חשבונות – כולם דוברי עברית ואנגלית היודעים לתת את המענה השלם למשקיע הישראלי.
בשמונה השנים האחרונות מספקת "קבוצת מניב בודפשט" ללקוחותיה הישראלים One Stop Shop לכל שלבי תהליך רכישת נכסי הנדל"ן בעיר וניהולם: משלב איתור הנכס, דרך תהליך רכישתו, עבור בשיפוצו ושדרוגו וכלה בהשכרתו, פרסומו בפלטפורמות דירות התיירות, ניהולו השוטף, גביית התשלום והעברתו לבעלים. לכל זאת יש כתובת אחת ויחידה, המייתרת עבור המשקיע את הצורך לטפל בעצמו בנכס שלו. "עם השנים, פיתחנו מומחיות בעולם הנדל"ן התיירותי ולאחר מגפת הקורונה אף הרחבנו משמעותית את פעילותה של חברת הניהול לטווח הקצר", אומר וקנין. "הבנו שהנדל"ן התיירותי הוא המוצר המועדף על המשקיע הישראלי, כי שם מרוויחים מקסימום תשואה. בנינו התמחות באיתור, רכישה, השכרה וניהול נכסים בבודפשט, המאפשרת לנו לבחור היטב את הפרויקטים אליהם אנו נכנסים".
כיצד מתנהל תהליך ההשקעה?
"הלקוח מציג בפנינו את דרישתו ואת תקציבו ואנחנו מתאימים לו נכס בשורת הפרויקטים שאנו מובילים - פרויקטי בנייה או פרויקטי תמ"א ונדל"ן יד שניה להשבחה, כולם במרכז בודפשט. אנו מנהלים עבורו את כל תהליך הרכישה, כשבסופו ננהל גם את תהליך השבחת הנכס, כך שהוא יהיה ברמה גבוהה יותר וניתן יהיה לגבות עליו דמי שכירות גבוהים יותר. כשהנכס מוכן להשכרה - אנו מפרסמים אותו ב-airbnb ובאתרים אחרים ומנהלים עבור הבעלים את כל נושא האירוח. אנחנו אלו שמתקשרים עם המזמינים, מכניסים אותם לנכס, דואגים לניקיון וכו'. לכן לחברת הניהול שלנו יש מעמד של Super Host ב-airbnb - כלומר מארחים שקיבלו את הציונים הגבוהים ביותר. את דמי השכירות אנחנו מעבירים ישירות לחשבונו של המשקיע מדי חודש, לאחר ניכויי מיסים ועמלות".
"ישנם עוד מספר יתרונות שאנו מציגים למשקיע הישראלי", הוא מוסיף. "הוא לא צריך הון עצמי גבוה. אנו מציעים נכסים במחירים של החל מ-130,000 יורו. יתרון נוסף שלנו הוא שאנחנו חברה גדולה, רצינית ומנוסה שמכירה היטב את כל נושא הבירוקרטיה ההונגרית - שהיא, אגב, נוחה מאוד. אנחנו יודעים להתנהל מולה בצורה מקצועית וטובה. לא כולם יודעים שלא לכל דירה יש אישור אוטומטי להפוך לדירת נופש. אנחנו עובדים רק עם דירות בעלות אישור כזה או עם דירות שניתן להוציא אותו עבורן ויודעים איך לעשות זאת".
דירות נופש יכולות גם להישאר ריקות לפעמים?
"דירות המשקיעים שלנו עומדות על תפוסה שנתית ממוצעת של 87%. זה גבוה מאוד. אבל החוכמה היא לא בנתון הזה. אפשר להוריד מחיר ולקבל תפוסה של 100%. הרווח יהיה נמוך יותר מתפוסה של 87% במחיר אופטימלי. כמומחים לתחום אנחנו יודעים לקרוא את השוק ולתמחר כל דירה במחיר הנכון ביותר עבורה - כזה בו המשקיע מקבל את המקסימום האפשרי בכל עת".
בימים אלו משווקת "קבוצת מניב בודפשט" מספר פרויקטים בולטים ברחבי מרכז העיר. בפרויקט אחד משופץ בניין קיים ונבנות בו עוד 2.5 קומות, עם סך כל של 18 דירות. פרויקט אחר הוא בניין חדש לחלוטין שנמצא בתחילת שלב הגמר והדירות בו עתידות להימסר לרוכשיהן ביולי 2024.מדובר בדירות אטרקטיביות במיוחד אותם תנהל החברה כמלון דירות.
לפרטים על ההשקעות הללו ואחרות: www.maniv-bp.com
טל. 03-3813334
בשיתוף קבוצת מניב בודפשט
