לעתים תכופות עולים לכותרות העיתונים והמדיה הדיגיטלית סיפורים על משקיעי נדל"ן בארה"ב שנפגעו, נעקצו והפסידו חלק ניכר מכספי ההשקעה שלהם. עו"ד אורי בר, הפועל בשוק השקעות הנדל"ן יותר מ-19 שנה, מביא לעבודתו שני יתרונות בולטים: לצד הידע המשפטי העצום בייצוג משקיעים וחברות בהשקעות נדל"ן בארה"ב, לעו"ד בר ידע יזמי הנפרס על פני יותר מ-300 עסקאות נדל"ן יזמיות. הוא מייצג משקיעים, יזמים, חברות ולקוחות פרטיים בבדיקה ובהכנה של הסכמי השקעה, עוסק בחילוץ מעסקאות כושלות ומייצג משפטית משקיעים ישראלים ש"נעקצו" על ידי חברות ויזמים ישראלים.
"החיבור בין הידע המשפטי לבין הידע היזמי - כלומר להבין איך יזם חושב ומהן נקודות התורפה שלו בכל חוזה - מעניק לי את היכולת להביט במבט רחב יותר על כל מכלול העסקה", הוא אומר. "לאחר שייצגתי כעורך דין מאות רבות של לקוחות פרטיים וחברות, אני אומר בצורה חד-משמעית: אל תשקיעו מאות אלפי שקלים לפני שקיבלתם ייעוץ משפטי לגבי ההשקעה".
לעו"ד בר המון סיפורים על לקוחות שלא קיבלו ייעוץ משפטי מקדים ופנו אליו לאחר שהתעוררו בעיות עם ההשקעה שביצעו. החוט המקשר בין רוב המקרים נעוץ בעובדה שהלקוחות סמכו על היזם/מלווה המשקיעים/החברה, בלי שבדקו ובחנו את הסכם ההשקעה ואת העסקה המוצעת להם. "נכון, כדאי מאוד לסמוך על היזם - אחרת לא כדאי להשקיע איתו", אומר עו"ד בר. "אבל - וכאן האבל הגדול - אין זה משליך בשום צורה שהיא על האחריות האישית שלכם לבדוק את הסכם ההשקעה בצורה הוליסטית ואובייקטיבית על ידי עורך דין מקצועי מטעמכם, ולבחון את טיב ההשקעה עצמה באמצעות בדיקת נאותות של העסקה המוצעת".
השקעה ללא בדיקה משפטית
אחד המקרים עליהם מספר עו"ד בר הוא של אדם שלקח הלוואה בישראל על מנת לרכוש נכס בארה"ב. "הלקוח פנה למלווה משקיעים ישראלי שעובד בשוק הנדל"ן בארה"ב שילווה אותו לרכישת נכס על שמו. בתגובה אמר לו מלווה המשקיעים: 'אני מבצע את כל העבודה עבורך ומעביר את הנכס על שמך'. המשקיע, שלא הבין את הפרוצדורה ואילו בדיקות חובה לבצע לפני שרוכשים נכס בארה"ב, סמך על מלווה המשקיעים והשיב בחיוב. מלווה המשקיעים הציע לחסוך בהוצאות ולרכוש את הנכס בלי לבצע בדיקת טייטל - 'בדיקת נסח טאבו' בהקבלה לישראל - ובלי לקבל ביטוח על הבדיקה, כלומר, ויתור על כל טענה שיכולה להתעורר בקשר לבעלות של הנכס. לאחר בדיקה שערכתי, התברר כי הנכס הועבר על שמו של הלקוח עם חובות של חצי משוויו ושיעבוד של קבלן.
"בדיקה מוקפדת וניהול נכון של עסקת הרכישה היו חוסכים לאותו משקיע עשרות אלפי דולרים", מסביר עו"ד בר ומוסיף במאמר מוסגר שברוב המקרים, ובמקרה שלא נעשית בדיקת נאותות מקיפה, תכנון פיננסי מוקפד וגידור סיכונים נכון - לא כדאי לקחת הלוואה בישראל ולהשקיע בנכס בארה"ב.
מקרה נוסף שבו טיפל עו"ד בר קשור לרישום הנכס על שם הרוכש. לקוח הגיע אליו לאחר שקנה שני בתים בארה"ב וביקש עזרה במכירת הנכסים שרכש שמונה חודשים קודם לכן. "לאחר בדיקת המסמכים עליהם חתם הלקוח, מצאתי שמסמכי העברת הבעלות אינם נכונים וכי האישור להעברת הבעלות היה שקרי ונועד לשם ביצוע הונאה. הנכסים לא עברו כלל לבעלותו של הלקוח והוא הפסיד את כספו. בימים אלו מוגשת תביעה כנגד היזם וכנגד עורך הדין הישראלי שנשכר על ידי הלקוח, אישר את נכונות המסמכים השקריים ולא בדק שהנכסים אכן נרשמו על שמו של הלקוח במשרדי המחוז המקומי בארה"ב.
"שני המקרים הללו הינם חלק קטן מסדרת בדיקות שיש לבצע לפני שמחליטים לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב", אומר עו"ד בר.
להגן על המשקיע
אז איך מנטרלים את הסיכונים ומגבירים את הסיכויים להצליח בהשקעות נדל"ן בארה"ב? עו"ד בר מסביר שצריך לבחון את ארבע הקטגוריות הבאות, בהתאם לסוג השקעה: היתכנות פיננסית ותזרימית של ההשקעה; בדיקה מדוקדקת לגבי מצבו הפיזי של הנכס; בדיקה משפטית ותכנונית לגבי מצבו של הנכס; ומה כולל ומה לא כולל הסכם ההשקעה עליו חתמתם.
"רוב היזמים דואגים שהסכם ההשקעה יהיה כתוב בעברית כיוון שרוב המשקיעים מרגישים ביטחון בקריאת ההסכם", הוא אומר. "הנקודה הקריטית עבור המשקיע הישראלי היא לדעת ולהבין לא רק את מה שכתוב בהסכם, אלא את הסעיפים והפסקאות שלא כתובים בהסכם, אותם חייבים להוסיף על מנת להגן על המשקיע ולשמור על זכויותיו".
על השאלה מה קורה למי שמרגיש שעבדו עליו, עקצו אותו או שלא מנהלים עבורו את ההשקעה בצורה טובה עונה עו"ד בר ומסכם: "כמעט תמיד ישנה אפשרות לעזור לאנשים האלה, ובמקרה הצורך למצות את הדין עם אותם יזמים".
בשיתוף עו"ד אורי בר
