נדל"ן למגורים בארה"ב: מה היו המגמות המרכזיות ב-2021 ומה צפוי ב-2022?

2021 היתה אחת השנים המרתקות בהיסטוריה של שוק הנדל"ן למגורים בארצות הברית, והסתיימה בעלייה של 16.9% במחירי הבתים. עם סיומה ניתן לבחון את המגמות המרכזיות שאפיינו אותה, ולהעריך בזהירות מה צפוי לנו בשנת 2022

בשיתוף RM Group
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
רחוב עם בתי קוטג'
הריבית על משכנתא קבועה ל 30- שנה הגיעה לשפל חסר תקדיםצילום: Shutterstock
בשיתוף RM Group
תוכן שיווקי

שנתה השנייה של מגפת הקורונה נתנה את אותותיה גם בשוק הנדל"ן. המענקים הרבים שחילקה ממשלת ארה"ב, ירידת הריבית הדרסטית וההגבלות השונות בשל מגבלות הקורונה הביאו לצמיחה של כ–14% בחיסכון למשק בית, להגדלת הביקושים לנדל"ן ולצמצום זמני של התחלות הבנייה בארה"ב. כל אלה הביאו את שוק הנדל"ן לרתיחה. אז מה חשוב למשקיעי הנדל"ן בארה"ב לדעת?

שנת 2021 בשוק הנדל"ן למגורים

מחירי הבתים המשיכו לעלות והביקוש לנדל"ן למגורים הרקיע שחקים ב–2021. מחירי הבתים למגורים עלו ב–16.9% למחיר חציוני של 408,800 דולר — העלייה הגדולה ביותר מאז שנת 1966. מספר הבתים שנמכרו היה הגבוה ביותר מאז שנת 2006, עם מכירות בהיקף של למעלה מ–6 מיליון בתים. בתחילת משבר הקורונה הפד הוריד את הריבית בצורה חדה ומהירה, כלקח מהתגובה האטית שלו במשבר הסאב־פריים. בשנת 2021, שיעורי הריבית על משכנתאות הגיעו לשפל היסטורי. ריבית נמוכה, ואיתה החזר חודשי נמוך לנוטלי המשכנתאות, הביאו להגברת הביקוש לנדל"ן.

התחושה בשוק היא שאין בתים בארה"ב. הכותרות שהתפרסמו בעיתונים הכלכליים דיברו על כך שיש בארה"ב יותר מתווכים מאשר בתים למכירה. ב–2021 ראינו ירידה משמעותית במספר הימים בשוק בממוצע, בין הרגע שבו מתפרסם בית למכירה ועד הרגע שבו הוא נמכר.

היקף המכירות הנרחב בשנת 2021 צמצם משמעותית את מלאי הבתים למכירה, ורוב השווקים בארה"ב מוגדרים כשוק של מוכרים.

קצב הבנייה נותר נמוך מהצפוי — וזמן הבנייה מתארך. לצד הביקוש שהולך וגדל, הן מהסיבות המפורטות כאן והן בשל הגידול הטבעי באוכלוסייה, ארה"ב עדיין סובלת מבעיה שורשית של מחסור בבתים.

משבר הסאב־פריים הביא לקריסת מחירי הנדל"ן ולפשיטת רגל של חברות בנייה רבות. כתוצאה מכך כמות התחלות הבנייה בעשור שאחרי המשבר נותרה נמוכה. בשנת 2021 התחילו לבנות 1.6 מיליון בתים בארה"ב, בדומה לשנת 2000, אך יש להוסיף להשוואה זו שני נתונים — האוכלוסייה בשנת 2021 גדולה בכ–20% משנת 2020, ועל כן כמות התחלות הבנייה צריכה לגדול בצורה דומה. מכאן המחסור הקיים בבתים חדשים בארה"ב, שמוערך ב–5–7 מיליון בתים.

המשמעות היא שקצב הבנייה עוד לא מספק את הגידול הטבעי בארה"ב, וזאת בנוסף למחסור הקיים בלאו הכי כתוצאה מעשור של התחלות בנייה מועטות.

נראה שקצב התחלות הבנייה צפוי להמשיך לגדול ולצמצם את הפער, אך יש לזכור כי השיבוש בשרשרת האספקה העולמית מורגש היטב בעולם הנדל"ן, שסובל ממחסור בחומרי בנייה — מצב שמביא להתארכות הפרויקטים ולעיכוב בזמני המסירה, וגם להתייקרות הבנייה.

לאחר עלייה דרסטית כל כך במחירי הדיור בארה"ב והגעה למחירי שיא, נכון לראות עד כמה הדיור בארה"ב הוא עדיין בר השגה או אולי הוא נחלתם של העשירונים העליונים בלבד.

בהסתכלות על קצב עליית המחירים לעומת קצב עליית השכר החציוני למשפחה נראה שהיכולת של משפחה לרכוש בית הולכת ופוחתת. מאידך גיסא, מדד יכולת הקנייה עלה בחדות — יותר אנשים יכלו להרשות לעצמם לרכוש בית עקב רמות הריבית הנמוכות והתמיכה הממשלתית.

מה צפוי בשנת 2022?

הריבית צפויה לעלות ויו"ר הפד, ג'רום פאואל, אמר לאחרונה כי הריבית תעלה במספר פעימות במהלך השנה, לאור האינפלציה הגואה וצמיחת השוק. הערכות עדכניות מ–15 בפברואר 2022 מדברות על עלייה שנתית מצטברת בגובה של 1.25%–1.75% (הערכות מורגן סטנלי וברקליס עומדות על 1.25%, HSBC ו–JP MORGAN על 1.5%, גולדמן זאקס ובנק אוף אמריקה 1.75%).

עלייה בריבית תביא לפגיעה ביכולת רכישת הנדל"ן ועשויה להקטין את הביקושים. עם זאת יש לזכור מספר דברים:

1. עלייה של 1.75% בריבית בשנת 2022 תביא את הריבית במשק לכ–1.75%–2%. גם בתרחיש זה הריבית תהיה נמוכה יותר מאשר בשנת 2019, כך שאנחנו עדיין צפויים להיות בסביבת ריבית נמוכה בשנת 2022.

2. בקרב קהל המשקיעים, אלטרנטיבת ההשקעה בנדל"ן במרבית השווקים עדיין נתפסת כאלטרנטיבה רווחית ובטוחה אל מול אלטרנטיבות שונות.

3. בשונה מרכישות אחרות, בית למגורים עדיין מהווה מוצר צריכה בסיסי.

בתחום הבנייה החדשה, התחזיות בשוק אינן צופות שינוי משמעותי קרוב בקצב התחלות הבנייה, אך בטווח של 10–15 השנים הקרובות צפוי להימשך הביקוש לבנייה חדשה של בתים חד משפחתיים, ולכן בטווח הבינוני־הארוך ניתן לשער ששווי הנכסים צפוי לעלות.

לסיכום, גם בהינתן עליית הריבית הצפויה, שכבר מגולמת בריביות המשכנתא הנוכחיות, נראה שהמחסור המורגש בבתים יימשך גם בשנה הנוכחית, ועל פי כלל ההערכות השונות בארה"ב, מחירי הבתים צפויים להמשיך לעלות גם בשנת 2022, אם כי בשיעורים נמוכים יותר מאשר בשנת 2021. מרבית ההערכות נעות סביב עלייה של 7%–8%, כאשר בנק ההשקעות גולדמן זאקס אף צופה עלייה של 12%.

הכותב הוא רן הראל, מייסד ומנכ"ל משותף ב-RM GROUP, המתמחה בהשקעות ויזמות נדל"ן גלובליות ומאתרת הזדמנויות השקעה ייחודיות באזורי ביקוש.

בשיתוף RM Group

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"