מחירי הדירות בגרמניה, שנחשבים לאטרקטיביים מאוד בהשוואה למחירים בישראל, מושכים משקיעים רבים שמקווים ליהנות מתשואה נאה. אמנם מחירי הדירות ברוב אזורי גרמניה עלו משמעותית, אך קניית דירה להשקעה באזור הנכון עדיין מספקת יתרונות משמעותיים לישראלים. "ניתן לקנות דירה להשקעה בגרמניה, כשהמחירים באזורים מסוימים עדיין נמוכים יחסית לישראל וצפויה בהם עליית מחירים נוספת בשנים הקרובות", מצביעה עו"ד ד"ר קטי אלמליח על אחד היתרונות הבולטים.
עו"ד ד"ר קטי אלמליח, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בדיני סחר ובמערכת החוק הגרמני, מכירה לעומק את ענף הנדל"ן בגרמניה ומלווה משקיעים רבים מישראל. "מלבד מחיר הנדל"ן הנמוך בהשוואה לישראל, יש ביקוש רב לדירות בשכירות בגרמניה, כך שהתשואה די מובטחת", היא מסבירה. "בגרמניה אחוז האוכלוסייה שחי בשכירות גבוה משמעותית מברוב ארצות אירופה. כך, למשל, 70% מהאוכלוסייה המתגוררת בדירות קטנות - של אדם אחד או זוג בדירה, חיים בשכירות. גם בכלל האוכלוסייה, כולל משפחות, יותר מ-50% חיים בשכירות. הביקוש הגבוה גורם למחסור בדירות לשכירות באזורים רבים. לכן השקעה בדירה קטנה באזור הנכון מבטיחה הכנסה יציבה ובטוחה".
לדברי עו"ד אלמליח, "אחת הטעויות הנפוצות של ישראלים ברכישת דירה בגרמניה היא שהם מסתנוורים מיופיו של בניין היסטורי או מהמראה המפואר של דירה במרכז העיר. הניסיון מראה שלעתים עדיף לרכוש כמה דירות קטנות באזור פחות מרהיב, שבו קיים מחסור בשכירות במחירים נמוכים. באזור כזה ניתן לרכוש במחיר זול יחסית, ולקבל שכירות משתלמת ביחס למחיר שבו נרכשה הדירה. בנוסף, הדיירים יעשו את הכל כדי להישאר בדירה וישלמו את השכירות בזמן. צריך לזכור, דירה להשקעה לא צריכה להיות יפה, היא צריכה להיות משתלמת. יתרון נוסף טמון במודל הגרמני של ניהול הדירות המושכרות על ידי חברות ניהול מקומיות. חברות אלה דואגות שהנכס יהיה מושכר באופן רציף ומנהלות את כל מה שקשור לאחזקת הדירה, החל במציאת שוכרים, דרך החתמתם על חוזה שכירות וכלה בטיפול בבעיות במידת הצורך".
באילו אזורים בגרמניה מומלץ לקנות דירות להשקעה?
"באזורים הלא מרכזיים של גרמניה מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים, ואלה הם אזורים אטרקטיביים, שהמחירים בהם צפויים לעלות בהמשך. מזרח גרמניה נחשב לאזור כזה, אך גם בערים מסוימות במערב גרמניה, כמו דואיסבורג למשל, ניתן למצוא השקעות אטרקטיביות. עם זאת, חובה לערוך את הבדיקות המתאימות טרם הרכישה".
מה חשוב לדעת כשקונים דירה בגרמניה?
"חשוב לדעת שבגרמניה יש פיקוח על מחירי השכירות, ולכן לא ניתן להעלות את המחירים מעבר לרף שנקבע. לכן, בקניית נכס להשקעה, אחד הנושאים שחשוב מאוד לבדוק הוא האם, ובאיזו מידה, קיימת הגבלה על מחירי השכירות באזור שבו הוא ממוקם. בנוסף, חשוב לדעת האם הדירה מושכרת כבר בסכום שהוא נמוך משמעותית מהרף על דירות מאותו סוג באותו אזור. במקרה זה, יש לשקול שוב את הרכישה, כי לא קל להוציא דייר מהדירה, ולא תמיד ניתן להעלות את דמי השכירות עד למקסימום המותר באותו אזור".
עו"ד קטי אלמליח מעלה נושא נוסף שחשוב לשים אליו לב: "יש חברות ישראליות שעושות עסקאות בגרמניה לרכישת בית במטרה לחלק אותו בהמשך לכמה דירות, ולמכור כל אחת מהן למשקיעים ישראלים. במקרה כזה היזם לוקח בדרך כלל משכנתה על כל הנכס, ואם הוא לא יעמוד בתשלומי המשכנתה, ימומש כל הבניין כולו, ואז המשקיעים עלולים להפסיד את השקעתם, כולה או חלקה".
להימנע מטעויות לפני ביצוע העסקה
עו"ד ד"ר קטי אלמליח נולדה בפראג. היא דוקטור במשפטים מטעם אוניברסיטת ציריך וחברת לשכת עורכי הדין בשוויץ ובישראל. בנוסף, היא בעלת תואר ראשון (LL.B), שני (LL.M) ושלישי (Ph.D) בפקולטה למשפטים באוניברסיטת ציריך שבשוויץ, ואת כולם היא סיימה בהצטיינות. בישראל לימדה ד"ר אלמליח מגוון נושאים הקשורים לביצוע עסקאות בינלאומיות, שאלות מיסוי בינלאומי והשקעות, בעיקר בגרמניה. משרדה מתמחה בעסקאות נדל"ן בגרמניה, במיסוי בינלאומי (בגרמניה ובשוויץ), בניסוח חוזים, בדיני תאגידים ועוד.
כמי שצברה ניסיון וידע רב בתחום הנדל"ן בגרמניה, מגיעים אל משרדה משקיעים ורוכשים פוטנציאליים רבים. לקראת רכישת נכס נדל"ן בגרמניה, משרדה של עו"ד ד"ר אלמליח מבצע שורה של בדיקות עבור הרוכשים, מרישום הנכס ועד המיסוי.
אחת השאלות החשובות שצריך לבדוק היא האם חברת הניהול של הבניין מדווחת לשלטונות המס בגרמניה. "לפעמים כשמוצאים שחברת הניהול לא כוללת בשירות שלה את הדיווח לרשויות המס בגרמניה, הצורך לשכור יועץ מס לביצוע הדיווחים מבטל את הרווח הצפוי מהעסקה. אנחנו יכולים לומר ללקוח מהו המחיר הממוצע למטר באזור שבו הוא מעוניין לקנות, וזאת לפי גודל הדירה, זאת משום שהמחיר הממוצע למ"ר בדירות קטנות שונה מזה שבדירות בינוניות או גדולות".
ומלבד נדל"ן, אתם מייעצים לישראלים גם בפתיחת עסקים בגרמניה?
"בהחלט. לקוחות שרוצים לפתוח עסק בגרמניה צריכים לדעת את כל היבטי המיסוי, ואנחנו מספקים להם את כלל מעטפת השירותים הנדרשת, כולל שירותי נוטריון הנדרשים בעת פתיחת תיק עסק בגרמניה וניסוח או בדיקת ההסכמים הדרושים".
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
עו"ד ד"ר קטי אלמליח
כתובת: בן גוריון 1, מגדל ב.ס.ר. 2, בני ברק
טלפון: 03-6189995
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד ד"ר קטי אלמליח
