משבר הקורונה רחוק מלהסתיים, אך החזרה החלקית לשגרה סימנה את סיום השלב הראשון שלו. למרות שהשבתת המשק נמשכה חודשיים בלבד (קחו פרופורציה: בבואנס-איירס התושבים בסגר כבר 80 יום וזה עוד לא נגמר) היא הותירה צלקות כבדות בכלכלה. עכשיו כשכולם מלקקים את הפצעים ומנסים לאמוד את הנזקים, מזדקרת השאלה כיצד השפיעה תקופת ההשבתה על ענף הנדל"ן. התשובה במקרה זה היא "תלוי". יש ענפים שספגו מכה קשה, במיוחד ענפי הנדל"ן המסחרי (Retail), המלונאות והמשרדים, ויש ענפים שדווקא יצאו נשכרים מהמשבר. למשל, ענפי הלוגיסטיקה ומבני התעשייה, שחווים גידול בעקבות השינוי שחל בדפוסי הצריכה בזמן הסגר.
עם תחילת המשבר ומעבר המשק למתכונת חירום, אי שם בתחילת-אמצע מרץ, ענף הבנייה הוחרג מרשימת הענפים שעליהם חלו המגבלות והעבודה בו הייתה אמורה להימשך במתכונת מלאה. ההחרגה נגעה לא רק לאתרי הבנייה עצמם אלא לכל שרשרת הייצור, כולל מפעלי בטון, מחצבות, מפעלי אלומיניום ועוד. עם זאת, הסגר על יהודה ושומרון הביא להשבתה מיידית של חלק מאלפי אתרי הבנייה שפזורים בכל רחבי הארץ ותלויים בעובדים הפלסטינים. גם בעיות הנובעות מעיכוב בשרשרת האספקה של חומרי בנייה, בעיקר מסין, הוסיפו קשיים לענף. עם ביטול הסגר על השטחים הפעילות בענף חזרה לשגרה כמעט מלאה, אך בינתיים הענף משנה את פניו.
"בתקופת הקורונה לא הייתה שום תנועה בענף הנדל"ן", משחזר יאיר לוי, מנכ"ל יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן. "אנשים נכנסו לשוחות ולא צייצו. העולם העסקי נכנס להלם בעקבות ההתמוטטות של ענפי התעופה, המסחר והמלונאות, ומשקיעים לא הוציאו את הראש החוצה. רק כשהסתיים הסגר כולם יצאו החוצה עם חרבות שלופות - שאותן הם כנראה חידדו בתקופה שבה ישבו בבית - והחלו לחפש מציאות. זה עדיין לא קרה. אבל אין ספק, אנחנו לא נחזור לאותו שוק שהיה כאן לפני המשבר".
לדברי לוי, מייד בתום השלב הראשון של המשבר, הוא החל לקבל מבול של פניות ממשקיעים שחיפשו מציאות קורונה. רובם לא מצאו. "אנשים לא מבינים שענף הנדל"ן, בניגוד נניח לבורסה, לא עולה ויורד בקצב שבועי. התהליכים בו לוקחים הרבה יותר זמן. את המציאות נתחיל לראות אולי ברבעון השלישי וכנראה ברביעי של השנה. גם הבנקים, שמספקים את חמצן המימון לענף, רמזו לקבלנים שלא להוריד מחירים. כרגע מי שעושה עסקאות הוא רק מי שמוכרח".
האם הנדל"ן המסחרי ייפגע?
לוי משרטט קו אבחנה ברור בין ענף המשרדים והמסחר לבין ענפים אחרים. לדבריו, בענף המשרדים הביקושים כרגע הם אפס. אפילו עסקאות שכבר היו בדרך לחתימה בוטלו לאחר שהרוכשים לקחו צעד אחורה. "אנשים עדיין בהלם ולא רוצים לקבל החלטות", הוא מסביר.
ללוי ולעמיתיו בענף ברור שתקופת ההשבתה הביאה לשינוי דפוסי העבודה ולערעור על תפיסות מושרשות בכל הקשור לנחיצותם של משרדים פיזיים. עסקים רבים למדו שהם מסוגלים לעבוד מרחוק - באופן מלא או חלקי, אך ביעילות לא מבוטלת - ולהעסיק עובדים מהבית. המשבר לימד אותם שאין צורך אמיתי בעשרות ומאות מ"ר של חללי עבודה, או חדרי ישיבות מפוארים, כאשר ניתן לבצע ישיבות רבות דרך הזום או דרך טימס. שוק העבודה הופך יותר ויותר גמיש ויש לכך השלכות דרמטיות על הנדל"ן המסחרי.
"לעבודה מרחוק יש גם חסרונות והיא לא מתאימה לכולם, אבל יש לה כמובן יתרונות רבים. מספיק שהמעסיקים במגזר הפרטי והציבורי יחליטו שהעובדים יעבדו יום אחד מהבית והדבר יביא לצניחה של 20% בביקושים למשרדים", טוען לוי. עם זאת, לדבריו השינוי יבוא בעיקר באותן עיסוקים שבהם העבודה מדידה. היינו, שאפשר לכמת כל משימה ולקבוע כמה זמן יידרש לביצועה. בהינתן היכולת הזאת מעסיקים יוכלו לאפשר עבודה מהבית בקצב גדל והולך, מה גם שהדבר יביא לחיסכון בעלויות הנסיעה, יגדיל את היקף הזמן הפנוי של העובדים וייתר את הצורך של המעביד בסבסוד ארוחות צהריים. ככל ש"המשרד ללא נייר" (Paperless Office) יתפוס תאוצה, העבודה מרחוק תגדל. מנגד, מטות של חברות ימשיכו לצרוך נדל"ן, בין היתר בשל הצורך בקיום ישיבות וסיעור מוחות פיזיים.
מי שלא מתחבר לנראטיב הפופולארי הזה הוא יורם בלומנטל, מנכ"ל משותף של אינטר-ישראל, העוסקת בייעוץ נדל"ן עסקי ומסחרי ומהווה את זרוע הפעילות המקומית של חברת Cushman & Wakefield הבינ"ל. בלומנטל מעריך, כי הפגיעה בשוק המשרדים לא תהיה דרמטית, שכן העבודה מרחוק לא תשגשג כפי שמצפים. "בסוף בני האדם, ובוודאי הישראלים, הם יצורים חברתיים ומקום העבודה הוא חלק מרכזי בחיים החברתיים שלהם, הרבה יותר ממקום המגורים. אני מעריך שככל שיחלוף הזמן ארגונים יגלו פחות ופחות התלהבות מעבודה מרחוק, שהיא בלתי יעילה לטעמי. כשיתברר שהפריון כתוצאה מעבודה מרחוק יהיה נמוך יותר, יחזרו לעבודה במשרד הפיזי. עובדה היא שבתום הסגר כולנו כבר ציפינו לברוח מהבית. גם הישיבות הווירטואליות אינן תחליף אמיתי לדיונים פיזיים ולשיחות מסדרון, ששם צומחים הרעיונות הכי טובים, במיוחד בהיי-טק".
מחסן חשוב יותר מחנות
הענף שלא נפגע מהקורונה הוא הנדל"ן הלוגיסטי. כלומר, קרקעות המיועדות לשטחי אחסנה ותעשייה. כל התחום הזה של לוגיסטיקה נתפס כ"דבר החם הבא" בנדל"ן.
"בניגוד למסחר הקמעונאי שנפגע מאוד, עולם הלוגיסטיקה חווה כיום ביקושים גדולים. אלה הם שני עולמות שונים", אומרת אביבית שוורץ, מנכ"לית פארק צרעה. "לאחר פאוזה מסויימת, שחווה הענף בעקבות סגר הקורונה, הוא התעורר מחדש והביקושים כרגע הם בהיקף גבוה. הקורונה שינתה את הרגלי הצריכה והמעבר לרכישות און-ליין לימד את השוק שמחסן חשוב יותר מחנות, מה שהגביר את הצורך בשטחי מחסנים ושירותים לוגיסטיים המפעילים את המחסנים. הביקוש הער ביותר מגיע מחברות תרופות וציוד רפואי הנדרשות לאחסן ולשנע תרופות וציוד רפואי".
לדברי שוורץ, העלייה בביקושים החלה עוד לפני הקורונה עם הפנייה של יזמים, משקיעים ושוכרים לכיוון של מרכזים לוגיסטיים גדולים, רצוי כאלה שנמצאים בסמיכות לצירי תנועה מרכזיים. פאק צרעה, שהיא מנהלת, הוא דוגמה לכך בהיותו ממוקם בין ירושלים לת"א בסמוך לכביש 1 ו-6. הפארק נהנה כיום מתנופת פיתוח ועד סוף 2021 צופים הבעלים כי הוא יאוכלס בשלמותו, לאחר פיתוח של 30,000 מ"ר חדשים בנוסף לאלה הקיימים כיום ול-60,000 הנמצאים בתהליכי פיתוח.
יאיר לוי מסכים לחלוטין עם שוורץ ומספר, כי כולם רצים היום לקנות שטחי קרקע לאחסנה ולוגיסטיקה, אך ההיצע הוא מצומצם, מה שמאותת על עליית מחירים קרובה. "הביקוש לחטיבות קרקע עבור שטחי אחסון ופארקים לוגיסטיים הוא עצום כרגע, אך אין די סחורה. גם משתמשי קצה, שקודם לכן שכרו שטחים או מרלו"גים, רוצים היום לקנות שטחים. כמות הכסף בשוק לא קטנה בעקבות המשבר וההערכה שלי היא שהוא יוסט לכיוון המרכזים הלוגיסטיים וההיי-טק. ההשקעות לא נעלמו, הן רק תהפוכנה ממוקדות יותר".
יורם בלומנטל מאינטר-ישראל מסכים שכל נושא האחסון, במיוחד האחסון החכם, והתשתיות הנלוות לאחסון, יתפסו תאוצה ויגדילו את הביקוש לשטחי נדל"ן מתאימים. הכוונה היא גם לשטחי אחסון עירוניים ולא רק למרלו"גים, עקב הצורך באחסון סחורות עבור "הקילומטר האחרון" - השלב האחרון בשרשרת האספקה. גם הוא סבור שהתופעה החלה לפני המשבר והתעצמה בעקבותיו. בכלל, הוא לא מייחס את כל השינויים שעובר ענף הנדל"ן לקורונה. לדבריו, הריטייל החל לרדת עוד לפני המשבר, כי היה כאן עודף מטורף של שטחים. "כאשר אני שומע שמישהו מתכנן לבנות עוד קניון, אני פשוט לא מבין על מה הוא מתבסס מבחינה עסקית. הרי אנחנו מוצפים בקניונים עד כדי קניבליזציה - מתל-אביב עד באר-שבע עבור דרך ראשון לציון. להבנתי, מה שהלך טוב לפני המשבר יימשך ומה שלא - יתרסק. מי שהצליח לשרוד לפני המשבר ימשיך גם לאחריו, אולי עם היקף עסקים נמוך יותר, ומי שלא הצליח לשרוד ייפלט מהשוק".
בלומנטל צופה המשך בביקושים לפארקי היי-טק ואזורי היי-טק. "בסוף, כוחה הכלכלי האמיתי של ישראל נשען על החדשנות הטכנולוגית שלה בתחומים כמו סייבר, פארמה ומדעי החיים, תקשורת ולוגיסטיקה עם אוריינטציה טכנולוגית. תעשיית החדשנות היא המנוע הכלכלי המרכזי שלנו ובגללו באות לכאן חברות בינ"ל. הכלכלה שלנו קשורה קשר הדוק לעולם הגדול והיא חיה ונושמת בזכות ההיי-טק".
גל עלייה יגדיל את הביקושים למגורים
ומה קורה בתחום הנדל"ן למגורים? ענף המגורים, מתברר, הוא אופרה אחרת. מומחים מעריכים כי ההתאוששות בו תהיה מהירה יותר וזאת בשל שילוב של כמה גורמים: הביקוש הקבוע לדירות מגורים - שהוא פונקציה של הגידול הדמוגרפי הטבעי בישראל, מצוקות הדיור הקיימות בקרב סקטורים שונים כמו הסקטור החרדי, והמהלכים הממשלתיים להגדלת היצע הדירות. לכן אפשר להניח שגם אם הקיפאון בתחום יימשך בחודשים הקרובים ואולי אף תמשך ירידת מחירים, הם יחזרו ויתייצבו בעתיד הלא רחוק על רמתם מלפני המשבר.
כניסתו של השר ליצמן לתפקיד שר השיכון והבינוי מביאה, לפחות על הנייר, לגישה חדשה. השר הניח לאחרונה על שולחן הממשלה הצעת החלטה לקידום הענף. בדברי ההסבר להצעת ההחלטה שיזם השר נכתב, כי התפקוד הנמוך של הענף נובע מצניחה של שני שלישים בהיקף פעילות הנדל"ן בצל משבר הקורונה. צניחה המתבטאת בירידות חדות בהיקף העסקאות בענף וירידה חדה במצבת העובדים. כדי למנוע הידרדרות של הענף, מבקש השר מהממשלה לאשר שלושה מהלכים שנועדו למנוע צמצום של מספר העובדים הזרים בענף. בין היתר, ליצמן מבקש לדחות עד לינואר 2021 את תחילתו של המתווה לצמצום מספר העובדים הזרים בענף הבנייה. המתווה אושר בממשלה ביוני 2014 ונועד לצמצם את מספר העובדים הזרים מ-16,500 אלף עד ל-2,000 בשלוש פעימות.
שר הבינוי והשיכון החדש גם משנה את סדרי העדיפויות במשרדו. הוא הודיע כי ישים את הדגש על פרויקטים בתחום ההשכרה למגורים, באמצעות חברת "דירה להשכיר". תוכנית הבנייה להשכרה תבוא על חשבון פרויקט "מחיר למשתכן", שהוביל בחמש השנים האחרונות שר האוצר הקודם משה כחלון.
חברת דירה להשכיר, החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ, היא חלק ממספר סמכויות בתחום הדיור שהועברו לידי השר ליצמן במסגרת ההסכם הקואליציוני. בניגוד למשרדים אחרים מהם נקרעו תחומי עשייה, ליצמן דווקא נהנה כיום מריכוז סמכויות, למעט בנושאי תכנון. על-פי החלטת הממשלה, סמכויות ענף הנדל"ן משק הדיור עברו לידיו וכן רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומטה הדיור. המשמעות היא שתחום הפעולה של מקרקעין, בינוי ודיור נמצאים כולם בידי ליצמן, אשר יהיה ממונה לתאם את פעולת כל הגורמים.
יאיר לוי צופה התעוררות רבה בביקושים לנדל"ן למגורים, בין היתר עקב הערכתו שצפוי גל עלייה לישראל. "אין ספק שהקורונה והאנטישמיות בארצות המערב יידחפו יהודים לרכוש דירה בישראל. אם לא למגורים אז לפחות דירת מקלט", הוא מתנבא. "אני כבר רואה את העלייה בביקושים לקרקעות למגורים מצד קהילות יהודיות בעולם. אני משוחח עם חברים בחו"ל וגם הם מתרשמים באותו כיוון. אני מעריך שאת השינויים נחוש ב-2021. אגב, לא מדובר על דירות מפוארות שנרכשות על-ידי אוליגרכים, אלא על דירות רגילות בהיקפים של 1.8-2.5 מיליון שקלים, שיירכשו על-ידי יהודים מהמעמד הבינוני בארה"ב ובאירופה".
