מגדל פיקוח

מצוקת הקרקעות לבנייה גורמת ליותר אנשים לעבור להתגורר במגדלים. איך בוחרים חברת ניהול ואחזקה, ואיזה שירותים עתידיים צפויות חברות אלו לספק?

עינב בן יהודה
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
איור של עיר ובניינים
מגדל פיקוחצילום: Shutterstock
עינב בן יהודה
תוכן שיווקי

ישראל צומחת לגובה. בתור מדינה צפופה יחסית, עם מיעוט קרקעות פנויות לבנייה, אך הגיוני שמרבית הבניינים החדשים הנבנים בישראל יהיו מגדלי מגורים. ואכן בשנים האחרונות נרשמת תנופה אדירה בתחום זה. כך, על פי נתוני הלמ"ס בשנה החולפת – 2020 – חלה בישראל עלייה בשיעור של 47% בבניית מגדלי מגורים של יותר מ-16 קומות, ביחס ל-2011. בסך הכל נרשמו בשנה שעברה יותר מ-10,000 התחלות בנייה של דירות במגדלי מגורים. על פי הערכות, מאות אלפי אנשים בישראל חיים במגדלי מגורים כבר כיום, ומספר זה עוד צפוי לעלות.

הבנייה לגובה, שאינה מאפיינת רק את אזור מרכז הארץ, מבטיחה איכות חיים שבאה לידי ביטוי לא רק בלובי רחב ידיים, אלא פעמים רבות גם בהוספת מתקנים ושירותים שונים לרווחת הדיירים כמו חדרי דיירים, אזורי משחקים לילדים, חדר כושר, גינות, בריכות, עמדת קבלה המאוישת 24/7 ועוד.

התחזוקה והניהול של מגדלי המגורים מורכבים הרבה יותר, באופן טבעי, משל הבניינים נמוכי הקומות. לכן אין זה פלא כי עם הגידול במספר המגדלים הנבנים בארץ, גובר הצורך בחברות ניהול ותחזוקה מנוסות המספקות מגוון שירותים. העובדה כי מדובר בבניינים המאכלסים מאות אנשים, הזקוקים למענה מיידי ומקצועי, אינה מאפשרת יותר הטלת האחריות כולה על כתפי ועד הבית, כפי שנעשה בבניינים ישנים של קומות בודדות, שהתחזוקה שלהם כוללת לכל היותר תשלום לאיש ניקיון ולגנן.

בנוסף, כיוון שמדובר בבניינים חדשים יחסית, הכוללים מערכות חדשניות ומורכבות, הטיפול בהן צריך להיעשות באופן מקצועי ובטיחותי - כזה שישמור על בטיחות הדיירים, יטופל על ידי אנשי המקצוע המספקים את השירות ויתרום להשבחתו של הנכס בטווח הארוך. מערכות מורכבות אלו כוללות, בין השאר, מערכות מיזוג אוויר, גנרטורים, מעליות, מצלמות אבטחה, מערכות כיבוי אש, חניונים תת-קרקעיים ועוד.

למה חשוב לשים לב בעת בחירת חברת ניהול ותחזוקה למגדל מגורים?

1. יכולת ניהול: ניהול של מגדל מגורים אינו זהה לניהול ועד בית בבניין של מספר קומות. במגדלי המגורים מתגוררות עשרות משפחות בעלות צרכים שונים. בנוסף, ברוב המקרים המגדלים עצמם כוללים מתקנים ושירותים רבים שאינם קיימים בבנייני הדירות הישנים. ניהול של האופרציה הזו מחייב אנשי ניהול מיומנים שיתכללו את אופרציית גביית התשלום מהדיירים, ניהול של הכספים בצורה מפוקחת ושקופה, הכנת דוחות, העסקת אנשי מקצוע רלוונטיים ועוד. ניהול מקצועי מבטיח כי רעות חולות האופייניות לבתים המנוהלים על ידי ועד בית - יתמעטו או ייעלמו כליל. בנוסף, העובדה כי אין מעורבות אישית וכי מדובר בגוף חיצוני ולא אחד הדיירים שאחראי על ניהול העניינים יכולה לצמצם את סכסוכי שכנים שיכולים להתעורר כשהניהול מוטל על חלק מהדיירים.

2. מענה כולל במקום אחד: מגדלי מגורים, כאמור, כוללים פעמים רבות שירותים רבים שאינם קיימים בבניינים הרגילים: מעליות, חניונים תת –קרקעיים, בריכה, גינות, גנרטורים, מצלמות אבטחה, שירות ניקיון לאורך כל השבוע ולא אחת לחודש ועוד. חברת ניהול ואחזקה מקצועית יודעת כיצד לנהל את הספקים החיצוניים באופן שיטיב עם הדיירים, כאשר לפעמים היא מעסיקה את אנשי המקצוע באופן ישיר. כאשר מדובר בבניינים חדשים יש אינטרס לכל הדיירים לשמור על הבניין, ולהבטיח כי התחזוקה השוטפת שלו תיעשה על הצד הטוב ביותר. ולכן, כאשר הניהול מופקד בידיה של חברת ניהול חיצונית זמני אספקת השירות ידועים מראש וסגורים בחוזה. בנוסף, מכיוון שמדובר בחברות המנהלות כמה נכסים במרבית המקרים, הקשר שלהם עם אנשי המקצוע הרלוונטיים הוא הדוק ומתמשך, והם יכולים לספק את השירותים הנדרשים במהירות גבוהה יחסית.

3. אחריות מקצועית: בעת בחירת חברת ניהול ואחזקה חשוב מאוד לוודא כי עבור כל עבודה בבניין לה נדרש רישיון (עבודות גז, עבודות חשמל, תחזוקת מעליות ועוד) מחזיקה חברת הניהול ברישיונות, או לחילופין עובדת עם ספקים חיצוניים להם יש רישיונות. כדאי לבדוק מה היקף הניסיון של החברה, כמה בניינים היא מנהלת, עד כמה היא איתנה פיננסית, מה היקף הנכסים שהיא מטפלת בהם, מה היקף השירותים שהיא מציעה, האם ההתקשרות עמה כוללת אחריות על בעלי התפקידים השונים העובדים בבניינים, מה זמן התגובה שלה לפתרון תקלות שצצות ועוד.

לצד אלו יש מקום להזכיר גם את האחריות החברתית. ניתן לבדוק אם כלל העובדים המועסקים על ידי חברת הניהול והאחזקה באופן ישיר מועסקים בצורה חוקית, בהתאם לכל חוקי העבודה, ומקבלים את כל הזכויות שמגיעות להם.

4. שקיפות ובקרה: דמי הניהול במגדלי מגורים ומסחר אינם נמוכים, ולכן חשוב לוודא כי החברה המנהלת עובדת בשקיפות מלאה. חברות ניהול ואחזקה מחויבות בדיווח שוטף לדיירים על הנעשה בדמי הניהול, ועליהן לספק דוח הוצאות שנתי, כך יכול כל דייר לעקוב לאן נותבו דמי הניהול. יש חברות בתחום זה המאפשרות התקשרות ישירה עם הדיירים באמצעות אפליקציה, למשל, המאפשרת ביצוע תשלומים ומעקב אחרי נתוני התקציב.

העתיד נמצא ברגולציה

הבנייה לגובה, כך נראה, רק צפויה להתרחב, ועמה הצורך בחברות ניהול ואחזקה של מגדלי המגורים. שוק ניהול מגדלים והתחזוקה שלהם בישראל כיום אינו מחייב קבלת רישיון, ובשנים האחרונות נשמעים קולות שונים הקוראים להסדרתו. בהצעות השונות של גופים שבדקו את הנושא היתה הצעה להקמת גוף ציבורי שיפעל להסמכת חברות ניהול ותחזוקה של מגדלים תוך בחינת המקצועיות והאיתנות הפיננסית שלהן. הרגולציה, כך מקווים בענף, תגדיר את רמת התחזוקה הנדרשת במגדלים והטיפולים הנדרשים בבניינים שעל חברות הניהול לעמוד בהם.