"לא פעם אני מבין שהלקוחות לא רואים את הפריזמה המלאה, או מבינים את חשיבות קביעת אסטרטגיה מיסויית ותכנון צופה פני עתיד. כך, כל טעות קטנה, יכולה להוביל לעסקה "טובה" אך לא נכונה ולפעור בור כלכלי עמוק ומסוכן״, אומר עו״ד דקל דרעי, מייסד שותף ב"דרעי, רווח, אביב, משרד עורכי דין".
לדבריו, רק השילוב בין תכנון מס לייעוץ משפטי מאפשר את קבלת התמונה המלאה, שמעידה על כדאיות עסקת הנדל״ן גם בראיה לטווח הארוך - מבחינה מיסויית, משפטית, כלכלית וקניינית.
מה חשוב לבדוק?
עו״ד דרעי מדגיש כי לעומת אדם שאין בבעלותו דירות (או בעל דירה יחידה שבכוונתו להחליפה באחרת), אשר נהנה ממדרגת מס של 0% מהשקל הראשון, וממדרגות נמוכות החל מסכום מסוים, בעל שני נכסים או יותר הנחשב "מרובה דירות", צפוי לשלם מיסים גבוהים הרבה יותר. ״רוכש פוטנציאלי שאינו מכיר את החוק והתקנות ומעוניין לרכוש דירה נוספת, עלול אחרי פרק זמן מסוים להפסיד המון כסף רק בגלל החלק של המיסוי שעלול להפוך את עסקת רכישת הנדל״ן ללא כדאית לטווח הארוך, הדוגמה הקלאסית היא מכירת הדירה הראשונה שבעצם איבדה את הפטור שלה״.
כיצד יוצרים מעטפת הכוללת ייעוץ משפטי, בנוסף למיסוי הנדל״ן?
״בוחנים את מהלך חייו של הלקוח, כדי לבצע עסקה טובה שנכונה עבורו. חשוב להבין, שמיסוי מקרקעין הכולל תכנון מס והחזרי מס דורש התמקצעות, במטרה להציע טיפול מיטבי בהגשות ובדיווחים שונים, בכל סוגי ההתקשרות של הלקוח בעסקאות מקרקעין. זאת בנוסף לבדיקות המקדמיות הספציפיות לעסקת הנדל"ן הכוללות ראשית בדיקה מקיפה של נושא המס. שיעור המס נקבע גם בהתאם לסוג הנכס – לדוגמה: האם מדובר בדירת מגורים מזכה? האם נכס מסחרי שנוכה בגינו פחת? האם זכות במקרקעין על הנייר? ועוד. מה שחשוב לנו שלקוח נכנס בדלת, זה לא להסתכל רק על העסקה הספציפית שהיא מטרתו בהגעה למשרד, אלא בכל ההשלכות והמעגלים הנוספים עקב כוונתו לבצע את העסקה".
בנוסף לפן המיסויי, כשמדובר בעסקת רכישה קיימות בדיקות מקדמיות נוספות אשר הכרחיות טרם החתימה. לדוגמה: בסיטואציות רבות אנו נתקלים במוכר אשר הנכס "שייך" לו אך אינו רשום על שמו, על אף ששולמה מלוא התמורה בגינו, לפיכך חובה לוודא מהן הזכויות הקנייניות המגדירות במדויק באיזה מרשם ובאיזה אופן זכויות המוכר בנכס רשומות. יש הבדל בין נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") או ברשות מקרקעי ישראל (רמ״י) או בחברות משכנות פרטיות וכדומה, דבר העלול להשפיע על אישור קבלת המשכנתא ואופן מכירת הנכס בעתיד. לצד בדיקות נוספות רבות עולה בדיקה נוספת כלכלית ומשמעותית והיא בדיקת חוב הרובץ בגין היטלים (ובייחוד היטל השבחה), , המוטל במקרים בהם יש שימוש חורג או השבחה על הנכס במטרה לפתח את האזור בו ממוקם הנכס.
עושים את ההבדל
"דרעי, רווח אביב, משרד עורכי דין" הוא גוף מקצועי ותיק ומוכר בחיפה, אותו מנהלים שלושה שותפים המתמחים בתחום הנדל״ן עם רקע במיסוי והתחדשות עירונית - עו"ד דרעי, עו"ד יהונתן רווח ועו"ד סופי אביב. השירותים שמציע המשרד כוללים ייצוג בעסקאות בניה והתחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי), עסקאות יד שנייה ורכישת דירות קבלן, מיסוי מקרקעין (תכנון וייעוץ מס), ליטיגציה אזרחית ומסחרית ודיני ספורט.
תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד המרכזיים באמתחתו של המשרד, בעיקר לנוכח כמות הפרויקטים הרבה של התחדשות עירונית כיום בצפון ובארץ בכלל. המשרד הפך לאחד המומחים בתחום ומלווה יזמים, קבלנים ובעלי דירות בחידוש וחיזוק הבניינים הקיימים (תמ"א 38) ובתחום הפינוי בינוי.
"המשרד רואה בתחום ההתחדשות העירונית לא רק תחום נוסף להתמחות - אלא שליחות אמיתית. העיסוק בתחום נעשה מתוך הכרה כי מדובר בפרויקטים מצילי חיים שיש באפשרותם גם לסייע לאוכלוסיות במעמד סוציו-אקונומי נמוך לשפר משמעותית את איכות חייהן ולהעלות את ערך נכסי המקרקעין שבידיהן", מדגיש דרעי. ״העובדה שאנחנו מבינים את חשיבות המענה השלם, הכולל את השילוב בין תחום המיסוי לייעוץ המשפטי ולנדל"ן, ויצירת מעטפת מקצועית שמבטיחה כי הלקוח מוגן מכל ההיבטים - זה מה שמבדיל אותנו״, מדגיש עו״ד דרעי.
בשיתוף "דרעי, רווח אביב, משרד עורכי דין"
