אם גם אתם חולמים על בית ביישוב כפרי, כדאי שתדעו שיש לכם כברת דרך לעבור, בתהליך מורכב הדורש מיומנויות ייחודיות והתנהלות מול כמה וכמה גופים שונים.
ליה צור דדון, אדריכלית בניין ותכנון ערים, היא בעלת משרד אדריכלים המתמחה בתכנון אדריכלי במגזר הכפרי. היא מסייעת זה 30 שנה ללקוחותיה, בין שהם רוכשי נחלה ובין שהם מוכרי נחלה, לעבור את ההליכים מול רשויות התכנון השונות במקסימום שקט נפשי. לדבריה, רבים מוותרים על החלום רק משום שהם חוששים מהתהליך, למרות שליווי נכון יכול להפוך את התהליך לפשוט יותר.
לדברי צור דדון, לפני שרוכשים או מוכרים נחלה יש לוודא שלושה דברים שעלולים להוות מכשול: האחד – האם יש היתרים לכל הבינוי בנחלה; השני – מהן זכויות הבנייה הנוספות בנחלה, אם יש כאלו, והשלישי – מהו התכנון העתידי של הנחלה. "אלה שלושת הדברים החשובים ביותר שכל רוכש או מוכר נחלה צריך לדעת", אומרת צור דדון. "ורק אחרי שווידאנו אותם אפשר להתקדם עם העסקה. צריך לזכור שרכישה או מכירה של נחלה לא דומה במאומה לרכישת מקרקעין או נכס בעיר".
בדיקת ההיתרים
"כדי לוודא שכל הבינוי בנחלה נמצא בהיתר, צריך להזמין מומחה לתכנון אדריכלי במגזר הכפרי, לבדיקת סטטוס היתרים", מסבירה צור דדון. "כשאני נדרשת למשימה, הדבר הראשון שאני מבקשת הוא לקבל לידיי את כל היתרי הבנייה ומפת מדידה. אם יש בנחלה מבנים שנבנו לפני 1965, אני מבקשת בנוסף גם תצ"א (תצלום אווירי). רק לאחר שיש בידיי את שלושת התוצרים האלה, אני ניגשת לבדיקת ההיתרים על רקע מפת המדידה.
"אם מדובר במבנה של שתי קומות, אני נדרשת לעתים להגיע לשטח, כדי לבצע בדיקות פנים, וזאת מכיוון שמפת המדידה משקפת רק את קומת הקרקע ולא את הקומה שמעליה או מתחתיה. במידה שהמדידות תואמות להיתרים והכל תקין, אפשר להתקדם עם עסקת המכירה או הרכישה. אם יש חריגות, זה כבר סיפור אחר ויש צורך להסדיר את החריגות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)".
ואז כל הסיפור מסתבך?
"במקרה כזה, אני מבררת מול בעל הזכויות בקרקע אם הוא רוצה להרוס את חריגות הבנייה או להסדיר אותן, ובהתאם מכינה דרכי פעולה. אם בוחרים להסדיר את החריגות, זה השלב שבו יש לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין, כדי שיעריך מה תהיה העלות של הכשרת הבנייה, שכן במקרה כזה צריך להגיש לרמ"י תוכנית בקשה לאישור לצורך רישוי (גרמושקה), המתארת את המצב הקיים, ולשלם דמי שימוש רטרואקטיביים על החריגות. רק לאחר שהעניין הזה מוסדר ולאחר החתימה על הסכם חדש מול רמ"י אפשר להתקדם עם רישום הקרקע בטאבו ועם הליכי הרישוי".
זכויות בנייה ותכנון עתידי
המשוכה הנוספת שעליה מצביעה צור דדון היא זכויות בנייה נוספות. "התהליך נקרא בדיקת מצב זכויות, שבו אני בודקת את התב"עות (תוכניות בניין עיר) החלות על המגרש", היא מסבירה. "בהסתמך על בדיקת ההיתרים שביצעתי קודם, אני מחשבת כמה שטח נוצל במסגרת ההיתרים והאם נותר שטח נוסף לניצול. לפעמים, כשנותר שטח נוסף לניצול, אפשר לכלול בתוכו חלק מחריגות הבנייה, וזה משנה את כל התמונה".
נושא נוסף שיש לבדוק בקפידה הוא התכנון העתידי של הנחלה. לדברי צור דדון, הוא יכול לכלול בניית יחידות דיור נוספות, בריכת שחייה, מבנה לפל"ח (פעילות לא חקלאית) ופיצולים עתידיים.
"הפיצולים העתידיים חייבים להילקח בחשבון", אומרת צור דדון. "הם יקבעו את המיקום של יחידות הדיור הנוספות. כמו כן, יש לקחת בחשבון את הפיתוח, שכולל את דרכי הגישה ליחידות הדיור, לפיצולים העתידיים ולשטח החקלאי. עוד צריכים להילקח בחשבון שתי חניות לכל בית, תשתיות של מים, חשמל, תקשורת וגז והמיקום של העצים הבוגרים. רשויות התכנון מקפידות הקפדה יתרה על שימור עצים בוגרים".
מה מותר לבנות כיום בנחלות?
"ברוב הנחלות ניתן לבנות היום שתי וילות ויחידת דיור נוספת צמודה לאחת מהן בשטח של 55 מ"ר. בנוסף, ניתן לבנות משרד פל"ח עד 100 מ"ר ומחסן פל"ח הקשורים לעיסוקו ולפרנסתו של בעל הנחלה. סך כל הפל"ח המותר לבנייה עומד על 500 מ"ר, ונכון להיום, אי אפשר להשכיר פל"ח לגורם חיצוני".
ומה בנוגע למבנים חקלאיים בנחלה?
"מבנים חקלאיים מיועדים לפרנסה ומצריכים בנייה בהיתר. אלה יכולים להיות מחסן חקלאי, סככה חקלאית, לול, אורווה, דיר, רפת, יקב, מחלבה, מתבן, חדרי קירור, מרכז מזון לבעלי חיים, משתלה, מכון לרדיית דבש ועוד".
ראייה לטווח ארוך
צור דדון, בוגרת הטכניון משנת 1992, מכירה לעומק את הבעיות בתחומי התכנון והרישוי במרחב הכפרי. מרבית עבודתה נעשית מול הוועדות המקומיות והמחוזיות מלב השרון ועד הנגב המערבי, מה שמקנה לה ראייה לטווח הארוך. לדבריה, מדובר בתחום דינמי שמשתנה מעת לעת, וחשוב להיות כל הזמן עם יד על הדופק.
כיצד מתנהל תהליך לתכנון מבנה מול משרדך?
"לאחר פגישת פרוגרמה, התכנון אורך בין חודשיים לארבעה חודשים, ולאחריו מכינים את הגרמושקה. כשמתקבל ההיתר המיוחל ולאחר שדילגנו בהצלחה על כל המשוכות, מתחיל השלב שבו מעבירים את התוכניות לעיונם של בעלי המקצוע ומבצעים את ההתאמות הנדרשות. בשלב העלייה לשטח, אני ואדריכלים ממשרדי מגיעים לפיקוח אדריכלי עליון, ונמצאים שם עבור בעל הנחלה לכל שאלה ובעיה וכמובן לצורך מתן פתרונות. תפקידנו הוא למצוא את הדרך הטובה ביותר לתכנון היצירה – וילה פונקציונלית ואסתטית שמתאימה לצורכי הבעלים ותכנון הנכס כולו בהתאמה לעתיד".
משרד אדריכלים ליה צור דדון
מומחים לתכנון במגזר הכפרי
טל' המשרד: 03-6889940
ווטסאפ: 055-3170880
בשיתוף ליה צור דדון
