תהליך מכירה או רכישה של נחלה שונה מהותית מעסקאות הנדל"ן המוכרות ביישובים ובערים, שאינם משתייכים למגזר הכפרי, שעליו חלים חוקים ותקנות ייחודיים מול מספר גורמים, מעצם היותה של הקרקע חקלאית ושיתופית. אמנם עם השנים הוטמעו רפורמות ותיקונים בסעיפים מסוימים, אלא שעדיין - המעטפת הדרושה למבצעי העסקה במגזר הכפרי, בין אם מדובר בקונה או במוכר - חייבת להיות הרבה יותר יסודית ומוקפדת, מעצם הסוגיות הייחודיות הכלולות בתהליך. כך לדוגמה, עורך דין, מקצועי ככל שיהיה, שאינו בקיא בתת הסעיפים, בגלגולי החוק ובעדכונים השוטפים – עלול לגרום לטעויות ולנזק לצד שאותו הוא מייצג בעסקה. כך, גם כשמדובר בשמאי מקרקעין, מתווך או אדריכל – כל אחת ואחד מנשות ואנשי המקצוע חייבים להיות בקיאים בייחודיות של המגזר הכפרי והנחלות.
מגורים או פרנסה?
כדי להבין את ייחודיות התחום, כדאי להבין מהי נחלה. כיום מנהל מקרקעי ישראל אחראי לכ-22 מיליון דונם, שהם כ-93% משטחה של מדינת ישראל. על פי החלטה 979 של המנהל, ההגדרה החוקית של נחלה בישראל היא: ״מקרקעי ישראל שהם קרקע חקלאית, בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם הרשות לתכנון במשרד החקלאות, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה". המשמעות היא שיש לכל משק שני שימושים אפשריים: מגורים או פרנסה. גודל הנחלה נקבע על פי הצורך של החקלאי, והסבירות שהשטח יספיק לפרנס אותו ואת משפחתו.
גורם נוסף שמשפיע על גודל הנחלה ויישומיה הוא גם מיקומה הגיאוגרפי. על פי פרסומי תנועת המושבים, ככל שהנחלה ממוקמת קרוב יותר למרכז הארץ, שטחה יהיה מצומצם ויתפרש בממוצע על פני 3 דונם. זאת לעומת משקים הנמצאים בצפון או בדרום, ששטחם נע בין 60-100 דונם. הפערים ניכרים גם במחיר. מנתונים עדכניים של אנשי מקצוע בתחום, עולה כי ישנם פערים משמעותיים בין אזור המרכז לאזורי הצפון, השפלה והדרום, לעתים של 50% ויותר. כך, מחירה הממוצע של נחלה בפריפריה יכול להגיע ל-6-7 מיליון שקל, לעומת נחלה ממוצעת במרכז שמחירה הצפוי הוא 12 מיליון שקל.
סיפור משפחתי
כדי להבטיח ניצול מרבי ומיטבי של הקרקע, בשנת 1965 נקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל קריטריונים שנועדו להבטיח את קיומו של משק משפחתי ואת שמירת קרקע הלאום. אותן תקנות רלוונטיות רק לעסקת נדל״ן של משק או נחלה, ולכן דורשות את הבקיאות המלאה אליה התייחסתי קודם לכן.
אחד הנושאים שמשקפים את מורכבות עסקת נדל"ן בנחלות הוא סוגיית בן ממשיך. שלא כמו העברת נכס במסגרת צוואה ועל פי חוק, כשמדובר בנחלה היא עוברת רק לבן או לבת ממשיכים, אחד או אחת - ללא קשר למספר הילדים שיש לבעל הנחלה. מצב זה, אליו לא תמיד מודעים הרוכשים הפוטנציאליים, עלול לגרום למחלוקות ואף לסכסוכים משפחתיים, אלא אם הוא מוסדר כחוק בפרט לפני שיוצאים לתהליך של קנייה או מכירה של נחלה. נושא מאתגר נוסף הוא העברת זכויות, הכולל תת–סעיפים המגדירים תקנות שונות כשמדובר בהעברת זכויות בנחלות, לעומת משקי עזר או שטחי עיבוד.
דוגמה נוספת היא האפשרות להיוון או פיצול נחלה. מכיוון שמדובר בשטח של הלאום שמאפשר כאמור שני שימושים: מגורים וחקלאות, אפשרה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפצל את השטח במטרה ליצור שני חלקים נפרדים. זאת בתנאים מאוד מסוימים, ובהתאם לתקנות המשתנות שמתייחסות לזכויות של בעל הקרקע, כדוגמת הרפורמה שהובילה רמ״י, המאפשרת לבעלי זכויות בנחלות חקלאיות לפנות להליך של היוון הנחלה - תשלום מראש של דמי חכירה שנתיים, עבור תקופת החכירה או יתרתה, או פיצולה.
ביקוש למרחב ולטבע
הבנייה הרוויה לא בהכרח מתאימה לכולם. בשנים האחרונות השתנתה תפיסת חוויית המגורים, יחד עם הרצון לגור בבתים רחבי ידיים באזורים שמציעים איכות חיים, מרחבים ירוקים וקהילות תומכות. המשפחות הצעירות מבקשות ליהנות מהטבע, והשטחים הירוקים והנרחבים הפכו למבוקשים ואטרקטיביים, גם בתקופה הנוכחית המאופיינת בחוסר ודאות והאטה בשוק הנדל״ן.
מי שאינם מוותרים על בית בנחלה צריכים לבדוק כמה גורמים שעשויים להכריע רגע לפני השלמת העסקה. ראשית, כדאי להכיר את הקהילה. גם אם מחיר הנחלה נגיש והיא עונה על כל הציפיות, חשוב גם להכיר את הקהילה – עד כמה היא סגורה, והאם צפויה השתלבות מיטבית של בני המשפחה מבחינה אישית וחברתית.
דבר נוסף שחשוב לקחת בחשבון הוא שחשוב לא לחרוג. משקים מסוימים רוויים בחריגות בנייה - שעלולות לגרור עלויות נוספות, ולמנוע אפשרות לפיצול, היוון או מכירת השטח בעתיד.
מרכיב נוסף ומהותי הוא סוגיית היורשים. אם נכנסתם לעסקה הכוללת יורשים, אתם עלולים לגלות שהיא סבוכה הרבה יותר, ושתתקשו לקבל משכנתה למימון הרכישה. בעניין זה מומלץ לבצע בדיקות נוספות שיחסכו מכם הוצאות מיותרות. אחד הנושאים החשובים בעניין זה הוא דמי הסכמה - התשלום שאמורים להעביר המוכרים לרמ"י, עבור ההסכמה להעביר את הנחלה הלאה, עבור שטחים שאינם חלקת המגורים. בדיקת הצורך וגובה התשלום הכרחית, במטרה לחשב את העלויות הנוספות למחיר השטח עצמו. מדובר על תשלום בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים, בשטח של עד 2.5 דונם.
מי שעשויים לסייע בהתמודדות עם האתגרים הרבים בדרך לבית בנחלה אלה נשות ואנשי המקצוע הבקיאים בתחום, שמכירים היטב את החוקים, התקנות והמגבלות.
