במגזר החקלאי בישראל ישנן כיום כ-35,000 נחלות חקלאיות. זאת כאשר כל נחלה מורכבת משטחים חקלאיים וחלקת מגורים ששטחה הממוצע כ-2.5 דונם.
בניגוד לדירות מגורים בערים שמספרן גדל בהתמדה, הנחלות הן "מוצר" נדל"ני שמדינת ישראל הפסיקה לייצרו. ההיצע המוגבל אל מול הגידול בביקוש הוביל לזינוק במחירים. מתחילת הקורונה נרשמה עלייה ממוצעת של פי שניים במחירי הנחלות בכל הארץ והמחירים צפויים לעלות עוד יותר.
מי שלמרות עליית המחירים לא ויתרו על החלום של בית בנחלה מגלים כי בעת רכישת נחלה עליהם להתמודד עם החלטות ונהלים סבוכים המשתנים לעתים תכופות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לצד חישובי מס מורכבים, נוהלי קבלה לחברות שונים בכל אחד מהמושבים, ומחלוקות בענייני חישובי היטלי השבחה ומע"מ. כל אלה דורשים ידע ומיומנויות משפטיות ייחודיות לצורך הובלה מוצלחת של מכירה או קניית נחלה.
למה נחלה היא נכס מבוקש?
עו"ד גד שטילמן עוסק במקרקעין במגזר החקלאי ובעל משק חקלאי פעיל. הוא בעל ניסיון של 35 שנה בתחום המשפט המסחרי, דיני מקרקעין, תכנון ובנייה ובטיפול בסוגיות משפטיות מורכבות מול רמ"י. חברת עורכי דין "שטילמן-רוט" שבראשה הוא עומד מייצגת מושבים, אגודות חקלאיות וחברי מושבים בכל התחומים הרלוונטיים.
הוא מסביר כי אחת מההחלטות המשמעותיות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) המיושמת בשנים האחרונות, מאפשרת להוון את חלקת המגורים באמצעות תשלום המכונה "דמי רכישה" - המחושבים לפי 33% משווי חלקת המגורים של הנחלה, לפי זכויות הבנייה הקימות ובתוספת פוטנציאל לבית נוסף. על סכום השומה מתווסף מע"מ ומס רכישה. לדבריו, היוון הנחלה בתשלום דמי רכישה מבטל כמעט את כל הגבלות הקיימות בהחלטות רמ"י ואת תשלומי החובה החלים על חלקת המגורים. בעל נחלה מהוונת מקבל חוזה חכירה ל-200 שנה ובמעמד הקרוב מאוד ל"בעלות". עוד הוא מסביר כי בעת מכר הנחלה חובה על המוכר להוון את חלקת המגורים כך שהקונה רוכש נכס משודרג.
עו"ד שטילמן מוסיף כי זכויות הבנייה הבסיסיות בחלקת המגורים, הן שני בתים גדולים נפרדים ועוד בית קטן בשטח בנוי של כ-55 מ"ר. לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35, ניתן להוסיף עוד יחידת מגורים עצמאית ונפרדת (שלישית). כמו כן ניתן לפצל מהנחלה שני מגרשי מגורים, כך ש-1.5 בתים ייוותרו לבעל הנחלה ושני הבתים הנוספים יופרדו ויקבלו חוזה חכירה נפרד. לדבריו, "החלטות אלו יצרו מהנחלה נכס ורסטילי המאפשר לבעל הנחלה למכור חלקי נחלה, אגב פיצולה למגרשים, ולהישאר לגור בה, ואף להורישה בחלקים לילדיו. כמו כן, קונה הרוכש נחלה שלמה יכול לממן חלק מהתמורה באמצעות מכירת מגרשי מגורים שיפוצלו ממנה".
בנוסף, ניתן להוסיף ולבנות בנחלה מבנים עבור פעילות לא חקלאית (פל"ח), בהם: משרדים, אחסנה, בתי מלאכה, גני ילדים ולהוסיף שימושים נלווים לחקלאות כמו בית בד או יקב. עו"ד שטילמן מוסיף ומציין שבקניית הנחלה הרוכש מתקבל לחברות באגודה החקלאית ובכך הוא מקבל גם חלק ברכוש האגודה ובהכנסותיה.
מהן עסקאות נטו בנחלה?
עו"ד שטילמן אומר כי בעסקת מכר של נחלה, בנוסף לתשלום לרמ"י עבור היוון חלקת המגורים, יש לשלם היטל השבחה לוועדה לתכנון ובנייה ומס שבח לרשות המסים. לכן, בתום העסקה נותר המוכר עם כמחצית מהתמורה. היות שההיצע הנחלות נמוך והביקוש גבוה, מובילים המוכרים בשנים האחרונות "שגרת עסקאות נטו" בהן נקבע בחוזה סכום תמורה שהמוכרים מקבלים לכיסם והרוכשים לוקחים על עצמם לשאת ולשלם את כל תשלומי החובה החלים על המוכרים.
הוא מוסיף כי בעסקאות נטו הקונה לוקח סיכון, בעיקר בכל הקשור לתשלום לרמ"י. בפועל קיים פער זמנים ממוצע של כשנתיים מהיום שבו מבוצעת העסקה ליום חיוב בתשלום לרשות. "עליית המחירים בתקופה זו יוצרת פער משמעותי בסכום התשלום", אומר עו"ד שטילמן.
מדוע יש צורך במומחיות?
עסקת מכר נחלה מחייבת מומחיות מיוחדת וממוקדת על מנת לצמצם את תשלומי החובה. כמו למשל, חישוב מס השבח כולל שטחים בעלי מעמד שונה, כך שלכל אחת מיחידות המגורים, לשטח החקלאי ולזכויות הבנייה הלא מנוצלת יש שומות מס נפרדות. בנוסף קיימת מורכבות בתהליך העברת הנחלה מהמוכר לקונה שכרוכה בהבנה היסטורית של היתרי הבנייה בנכס. עו"ד שטילמן מסביר כי "לעתים קיימים בנחלה מבנים ללא היתר המחייבים הסדרה ותשלום דמי שימוש לרמ"י". הוא מוסיף כי בשנים האחרונות חלק גדול מהמכירות מבוצעות על ידי יורשי נחלות ויש קושי לממן רכישת נחלות במשכנתה בשל מגבלות בנקאיות שונות.
לצד המורכבות עו"ד שטילמן מצביע על כך ש" צפוי זינוק נוסף במחירי הנחלות. בשנים הקרובות עשויים להתרחש מספר שינויים שישפיעו באופן דרמטי על שווי הנחלות החקלאיות בישראל, שצפוי לגדול". לדבריו, הנחות האזור שהעניקה המדינה על תשלום דמי ההיוון ילכו ויצטמצמו. בנוסף, לדבריו בשנת 2024 צפוי להתקבל תיקון מספר 5 לתוכנית המתאר הארצית - תמ"א 35. תיקון זה יגדיל את מספר היחידות בנחלות ל-6 עד 10 בתי מגורים. "תיקון 5 ישנה במידה רבה את האופי הכפרי של המושבים. מבחינה נדל"נית, התיקון יגדיל את פוטנציאל הנחלות ואת שוויין באופן דרמטי. חשוב לדעת, כי מי שקונה היום נחלה הוא קונה אותה מהוונת, משמע, שתוספת היחידות הצפויה לפי התיקון לא תחייב אותו בתשלום נוסף לרמ"י, אלא רק בתשלום היטלי השבחה", מסביר עו"ד שטילמן.
לסיכום, אומר עו"ד שטילמן כי "המורכבות והייחודיות שבעסקאות מכר בנחלות, ובוודאי רכישה לפי נטו, מחייבות מומחיות רבה לצורך צמצום תשלומי החובה והטיפול המורכב בהעברת זכויות בנחלה, לפי נהלי הרשות ודיני האגודות השיתופיות".
*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
טלפון: 03-6132432
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד גד שטילמן
