באחת מרצועות החוף היפות בישראל, דרומית לעיר עכו, מצויה פיסת הקרקע מהמזוהמת ביותר בארץ. על שטח זה שכן בעבר מפעל פרוטרום, שייצר PVC בהליך בו חלחלו לקרקע חומרים רעילים כמו כספית וחומרים אורגניים מוכלרים. אלה גרמו לזיהום הים ורצועת החוף ולפליטה של גזים רעילים מהקרקע לאוויר. מאז נסגר המפעל בתחילת שנות ה-2000 נעשו מספר ניסיונות שלא צלחו לקדם תוכניות שונות לשימוש בקרקע.
מי שנענתה לאתגר לטהר את הקרקע ומי התהום ולפתח את המקום היא קבוצת תדהר, מקבוצות היזמות והבנייה הגדולות והמובילות בישראל, במיזם משותף עם הראל. על-פי התוכנית שמקדמות כיום החברות, בשטח של 430 דונם יוקם קמפוס לוגיסטי חדשני בשילוב שכונת מגורים ואזור נופש ופנאי לאורך רצועת החוף.
"לאחר בדיקות הקרקע, המים והצמחייה, הוכנה בעזרת חברת LDD תוכנית טיהור קרקע ומים בחמש חלופות שונות, בהתאם לרמת הזיהום", מספרת ענת צ'רבינסקי, סמנכ"לית ואדריכלית ראשית בקבוצת תדהר. "זהו מהלך מורכב, מסובך ועתיר טכנולוגיה, שהחל לפני כחודשיים ועתיד להימשך כשנתיים.
"המתודה המבוססת מדע, ההקפדה על הפרטים, הניסויים המוקדמים ועדכון הטכנולוגיות בהתאם לתוצאות, תוך התייעצות עם מומחים מכל בעולם בתחומים השונים, ושיתוף הידע עם כל הגופים והרשויות מעידים על החשיבות שאנו מייחסים לתהליך פורץ דרך זה", היא מוסיפה. "אני חושבת שרק חברה המטמיעה את כל ערכי הקיימות הסביבתיים והחברתיים כאחד, לאורך כל שרשרת הערך שלה, מסוגלת לקחת על עצמה אחריות ומחויבות לפרויקט בסדר גודל שכזה. בעינינו, השבה לחיים של קרקע מן המזוהמות במדינה, שאף חברת נדל"ן לא העזה לגעת בה במשך 20 שנה, היא לא פחות ממשימה ציונית ולאומית ממדרגה ראשונה, המרגשת אותנו מאוד".
דגש על עירוב שימושים
קבוצת תדהר הוקמה ב-1993 כחברת נדל"ן קטנה והתמקדה בתחילה בבנייה למגורים ולתעשייה. במהלך שלושת העשורים שחלפו מאז, הגדילה הקבוצה מאוד את היקף ורוחב פעילותה והיא נחשבת כיום לקבוצת היזמות והבנייה הפרטית הגדולה בישראל, העוסקת בכל שרשרת הערך הנדל"נית: יזמות, תכנון וניהול, ביצוע, שיווק, מכירות, בדק ואחריות למוצר לאורך שנים לאחר המכירה.
בשנות פעילותה, פיתחה תדהר תחומי פעילות נוספים, ביניהם חברת גמרים המובילה בישראל, התחדשות עירונית, נדל"ן מניב ומתחמי לוגיסטיקה. תדהר זכתה לאורך השנים בפרסים רבים לאיכות, מצוינות ושירות, רשמה פריצות דרך טכנולוגיות ואימצה את ה-BIM כמתודולוגיית ניהול המידע לאורך כל שלבי התכנון והביצוע. הדבר אפשר לה להיות החברה הראשונה שהקימה מפעל פודים ראשון בישראל, בו מיוצרים בדייקנות ובאמינות "חדרים רטובים" למספר פרויקטים של החברה ולקוחות אחרים ומורכבים באתרי הבנייה.
היקפי הבנייה של הקבוצה במהלך 30 שנות פעילותה מרשימים ביותר. כשני מיליון מ"ר של נדל"ן מסחרי, כמיליון מ"ר של עבודות גמר וכ- 350 אלף מ"ר של נדל"ן מניב בבעלות הקבוצה. בתחום המגורים החברה בנתה ומסרה כ-20,000 יחידות דיור בכל רחבי הארץ, כולל בניינים, שכונות ומגדלי יוקרה, תוך דגש על עירוב שימושים.
האחריות לדור העתיד
אחת מגולות הכותרת של פעילות תדהר בשנים האחרונות, שגם השפיעה על גיבוש חזון הקיימות שלה, הוא קמפוס מיקרוסופט בהרצליה פיתוח, בבעלות הקבוצה, אולי מבנה המשרדים הגדול והמשמעותי ביותר שנבנה בישראל בשנים האחרונות. בפרויקט באה לידי ביטוי מלוא שרשרת הערך והיכולת של תדהר - החל משלב רכישת הקרקע והייזום ועד האכלוס בפועל, כולל עבודות הגמר, כל זאת בזמן שיא של פחות מארבע שנים.
הבניין, המאכלס כ-3,000 מעובדי מיקרוסופט, הינו מהמתקדמים בארץ בהיבטי הקיימות ומהווה פריצת דרך בהטמעת תפישות חדשניות, החל מחזיתות המבנה התורמות לוויסות האוויר והטמפרטורה, דרך מערכות חכמות המעודדות חיסכון באנרגיה וטיפול מתקדם באשפה ועד מרחבים בני קיימה.
"אין ספק שהמגע שלנו עם חברות הטק הגלובליות הגדולות והמובילות, המקפידות על תקני בנייה ירוקה ויצירת מרחבים מקיימים ובריאים ברמה הגבוהה ביותר לעובדיהם, היווה זרז בגיבוש ובאימוץ תפיסת קיימות מתקדמת בקבוצה", מבהירה צ'רבינסקי. "לצד זאת, הבנו את ההשפעה השלילית העצומה של ענף הבנייה על הסביבה - העובדה שענפי הנדל"ן והבנייה אחראים לכ-40% מפליטת גזי החממה לכ-25% מכלל השימוש העולמי במשאבי טבע וחומרי גלם. היה לנו ברור שהתעשייה שלנו מוכרחה ליישם פתרונות בני-קיימה בכלל תחומי העשייה שלנו.
"הצעירים של היום, בני דור ה-Y וה-Z, מגלים עניין רב בבעיות סביבתיות ורף הציפיות שלהם מחברות ותאגידים שמשפיעים על הסביבה גובר", היא מוסיפה. "הם עוסקים בנושא באופן שוטף ובחירותיהם בכל תחומי החיים, כולל מגורים, תעסוקה, צרכנות ועוד, מונעות ומושפעות מנושאי סביבה וקיימות. אלה הם הלקוחות העתידיים שלנו. מעל הכל, הבנו את האחריות העצומה המוטלת עלינו כמי שבונים מאות אלפי מ"ר של בנייה למגורים, עסקים, תעשייה ומסחר. זו אחריות כבדה שמחייבת נקיטת עמדה סביבתית ברורה ויישום אמיתי של עקרונות קיימות בתהליכי תכנון המוצר, הבנייה והתחזוקה לאורך השנים".
ארבעה "מאיצים" - עקרונות לפיתוח עתידי
תובנות אלו הובילו את תדהר לבצע תהליך אסטרטגי פנימי רחב, חוצה ארגון, בו היא הגדירה לעצמה חזון, דרך ואת ה"מוצר התדהרי", תוך דגש על עולם התוכן של סביבה וקיימות. בבסיס האסטרטגיה ארבעה מאיצים או כיווני פעולה, אשר מהווים בסיס לבחינת פרויקטי הקבוצה ופיתוחם בכלל השלבים.
הראשון הוא נדל"ן מיטיב עם סביבתו, כאשר במונח "סביבתו" הכוונה היא לסביבה בריאה ומקיימת המתוכננת בראייה הוליסטית. צ'רבינסקי מציינת, כי השאיפה כאן היא להבטיח נדל"ן חסכוני ויעיל במשאבים אותם הוא צורך במהלך מחזור חייו (מתכנון ועד פירוק). "זהו נדל"ן המייצר סביבת חיים בריאה ומיטיבה ללקוחותיו, סביבה שבה יוכלו לשגשג לאורך זמן, וזאת בכל אחד מהסגמנטים בהן פועלת הקבוצה", היא מדגישה. "לכאורה, כשאומרים 'נדל"ן המיטיב עם סביבתו' מדובר באוקסימורון, כי הרי כל התערבות בסביבה מפירה מיסודה את המערכות הקיימות, אבל זהו האתגר. לגרום לכך שהמבנים והשכונות שאנו בונים יהיו חסכוניים בשימוש במשאבים, יעילים, מופחתי אנרגיה ואקולוגיים בכל מחזור החיים - משלב הייזום, תחילת התכנון והעמדת המבנים, דרך שיטות הייצור, הבנייה, התפעול ועד לתחזוקה השוטפת - כך שייווצר בניין בעל מחזור חיים מקיים".
השני הוא נדל"ן בונה קהילה. המשמעות היא נדל"ן המאפשר את הרחבת מעטפת העשייה ממוצר פיזי גרידא לבניית קהילה ושירותי מחייה משותפים, החל מרגע היווצרות הקהילה ותוך ליווי שלה לאורך השנים. זה כולל הקמת שותפויות בתחומי התחבורה והאנרגיה למשל ויצירת תנאים פיזיים לאינטראקציה קהילתית - ברמת הבניין, השכונה והעיר.
כיוון שלישי הוא נדל"ן חכם, המשלב ונתמך ביכולות טכנולוגיות ומיישם טרנספורמציה דיגיטלית ואוטומציה בתהליכי תכנון, בנייה, שיווק, ניהול ותחזוקה. כחלק מכך, במסגרת מערך החדשנות של קבוצת תדהר מתקיים שיתוף פעולה הדוק בינה לבין כ 30 סטארט-אפים בעולמות הבנייה והנדל"ן המשולבים בפרויקטים השונים.
כיוון הפעולה האחרון הוא נדל"ן זמיש (אג'ילי, הֶלְחֵם של גמיש + זמין), ביטוי השאוב, ולא בכדי, מעולמות ההיי-טק. צ'רבינסקי טוענת, כי שינויים תכופים ותהליכים חברתיים, כלכליים וטכנולוגיים גורמים לאי וודאות בשוק הנדל"ן ומייצרים צורך, הולך וגובר, בגמישות פרוגרמטית לאורך חיי המבנה, כמו גם הכנסת פרוגרמות חדשות. ה"זמישות" נפרסת בקני המידה השונים, החל מדירת המגורים והיכולת להפוך את חלליה לגמישים ועד יצירת מבנים גמישים (תמהיל ובפרוגרמה) הן במגורים, הן בתעסוקה והן בשילוב ביניהם", היא מסבירה. "זה כולל גם התייחסות למימדים של תחבורה וחנייה, שעתידים להשתנות דרמטית בעתיד הנראה לעין. חניה פרטית למשל, לא תהיה רלוונטית בעוד כמה שנים ככל שפתרונות תחבורה ציבורית והסעת המונים יתפתחו".
מכוונים גבוה
למרות שהתקינה בתחום הבנייה מתהדקת בשנים האחרונות, בתדהר הולכים אל מעבר לתקנים המינימליים המחייבים. "תקן הבנייה הירוקה הישראלי (תקן 5281) מחייב (בתחום המגורים) עמידה בלפחות כוכב אחד מתוך חמישה. "מרבית פרויקטי המגורים היזמיים שלנו כיום הנמצאים בביצוע כבר בעלי שלושה וארבעה כוכבים, עם דירוג אנרגטי A", מדגישה צ'רבינסקי. "הפרויקטים המתוכננים כיום, שייבנו ברחבי הארץ בשנים הקרובות, כבר מתוכננים בדירוג של ארבעה וחמישה כוכבים. בתחום הנדל"ן המניב אנו מכוונים לעמידה בתקן האמריקאי LEED ובנוסף, תדהר מאמצת את תקן fitwell, תקן בין-לאומי לבניינים בריאים, שמכוון לחוויית המשתמש, לטמפרטורה, לכמות האור, לאוויר הצח ועוד".
ב"כוכב הצפון" באשדוד, פרויקט של קבוצות תדהר ויובלים הנבנה בימים אלה, התקנים הללו כבר מיושמים. זהו פרויקט הכולל חללים פרטיים מגוונים לרווחת הדיירים, שייצרו מערך שימושים מגוון המעודדים קהילתיות ויוצרים סביבה מקיימת. התושבים כמעט לא ידרשו לנסוע למקומות אחרים לצרכים יום-יומיים. הוא גם מוכוון לחיסכון באנרגיה ובמים, משפר את ההיבט התרמי של הבידוד ואת צריכת האנרגיה בבניין כדי להגיע לרמת אקלום טובה - קירור, חימום ותאורה - באופן החסכוני והיעיל ביותר.
בפרויקט אחר - רוטשילד, תל-אביב, מגדל יוקרה ייחודי המשלב מגורים, מלונאות ומסחר ונחשב לאחד מהמתקדמים מבחינה סביבתית, שולבו מתקנים מיוחדים למחזור ולשימוש חוזר באנרגיה ושימוש בחומרים מקיימים, טבעיים, מתכלים, הניתנים לשימוש חוזר.
פרויקט נוסף - BEYOND - מגה פרוייקט המוקם בימים אלה על גבול תל אביב-גבעתיים, עתיד לכלול שני מגדלים של משרדים ומגורים להשכרה, הפרויקט יגדיר מחדש את קו הרקיע של אזור המרכז.
בביונד מוטמעות מערכות מהמתקדמות בעולם לחיסכון ניכר באנרגיה (השבה ואגירה), מערכות מיזוג אוויר יעילות וחסכוניות, חזיתות Double Skin עם זיגוג בעל מקדם מעבר חום נמוך, מערכת הצללה מבוקרת, שימוש בתאורה טבעית אופטימלית, כניסת אור לחללים המאוכלסים, טיפול מתקדם באשפה ושימוש בחומרי גלם ממוחזרים, טבעיים ובריאים. הגגות עתידים להיות ירוקים, עם פארק עילי רחב ידיים, שבו ישולבו לצד מתקני ספורט חיצוניים, גם חקלאות עירונית ומרחבי שהייה מוצלים.
השראה לכל ענף הנדל"ן הישראלי
ענף הבנייה, קובעת האדריכלית הראשית של תדהר, הוא ענף שמרני. בעוד תחומים כלכליים מגוונים עברו שינויים מרחיקי לכת בעשורים האחרונים, ענף הבנייה נשאר מאחור. העוסקים בענף מחויבים, לטענתה, להתאים את עצמם לשינויים החברתיים, הטכנולוגיים והסביבתיים שמתרחשים ולאמץ כמה שיותר שיטות בנייה חדשניות.
"כבר עתה אנחנו מיישמים שיטות של בנייה מתועשת, שמקצרת תהליכים ומזיקה פחות לסביבה", מספרת צ'רבינסקי. "למשל, כיום, במפעל שלנו בבית שמש, אנו בונים פודים, חדרים, יחידות מודולריות, של 'חדרים רטובים' - חדרי מקלחת ושירותים - המגיעים מוכנים לאתר ומורכבים שם. זה מהיר, מדויק ויעיל יותר ופחות מזיק לסביבה. דוגמה טובה לכך היא במעונות הסטודנטים שבנינו בקמפוס הקריה האקדמית אונו. במבנה כ-200 יחידות קטנות להשכרה, כאשר כל החדרים הרטובים נבנו במפעל שלנו והורכבו באתר. השלב הבא אליו אנו מכוונים הינו בנייה מתועשת של דירות, על-פי מודולים משתנים.
"על רקע משבר האקלים העולמי, התחממות גלובלית ואירועי הקיצון אותם אנו חווים כיום, והצפויים להתעצם בעתיד, אנחנו חייבים לפעול. אם לוקחים בחשבון את הנתונים המדאיגים אודות השפעת עולם הנדל"ן על זיהום כדור הארץ, פליטות הפחמן והגברת אפקט החממה, לצד הנתונים הדמוגרפיים והגיאוגרפיים הייחודיים של ישראל, והעובדה שהיא עתידה להפוך לאחת המדינות הצפופות בעולם, בתנאי אקלים מאתגרים - המשמעות היא, שעיסוק בקיימות כערך מוביל אינו מהווה בחירה, אלא צו השעה. לכן, ערך הקיימות הופך למשמעותי ביותר בעשיית תדהר, על כלל הסגמנטים בה היא פועלת.
"תחום הקיימות נמצא עדיין בחיתוליו בחברות הנדל"ן בישראל ואני מקווה שהחזון שתדהר הציבה לעצמה - להפוך לקבוצת הנדל"ן המובילה בתחום הקיימות, בייצור, במוצר ובשירות, תוך יצירת ערך משמעותי ללקוחותינו בכל אחד מהסגמנטים בהם אנו פועלים - ישמש כהשראה לחברות נדל"ן נוספות".
האימפקט הסביבתי
כלל הפעילות של תדהר פוגשת את האחריות התאגידית של הקבוצה לסביבה מקיימת, נקייה ובריאה יותר. "בקבוצה רואים בשמירה על עקרונות הקיימות ערך מרכזי וחשוב, ופועלים לשיפור מתמיד של הביצועים הסביבתיים בכל עשייתה ובכל קנה מידה", מדגישה צ'רבינסקי המוסיפה, כי "היום תדהר מוסיפה עוד שורה לתהליך קבלת החלטות - לשורות הרווח וההיבטים החברתיים מתווספת שורת האימפקט הסביבתי. מדובר ב-"TRIPLE BOTTOM LINE".
לאן אתם הולכים מכאן? מה החזון שמנחה אתכם?
"אנו מייצרים מרחבי מחייה בקני מידה שונים ושואפים שמרחבים אלה יהיו מקיימים וייטיבו עם האדם והסביבה ויעודדו צריכת משאבים מקיימת. אבל החזון שלנו שאפתני יותר - הפרויקטים והמבנים שלנו הופכים ליותר ויותר מורכבים עם השנים, הן מבחינת מגוון השימושים, הן מבחינת האתגרים ההנדסיים והטכנולוגים והן מבחינת האתגרים הסביבתיים - ולכן, אנחנו שואפים לעמוד בחוד החנית של המאמץ להבטיח נדל"ן מקיים, שמאמץ טכנולוגיות חדשות, מבטיח התייעלות אנרגטית, ניידות, נגישות גבוהה ובניית קהילות ומרחבי מחייה. קיימות זה לא רק בנייה ירוקה, זה הצורך להסתכל על המכלול ולגבש תפיסה הוליסטית, כבר מתחילת כל פרויקט ולכל אורך שלביו, מתוך הבנת השפעת הענף על הסביבה.
"חשוב להדגיש, כי אנו רואים בהשקעה ביצירת מרחבי מחייה מקיימים, השקעה משתלמת לטווח הארוך, הן ברמה הכלכלית והן בראייה של התרומה למאבק בשינוי האקלים. בסוף מדובר בחזון משולב - סביבתי, כלכלי וחברתי. כ-1,000 עובדי הקבוצה מאוגדים תחת חזון שאפתני על-פיו 'תדהר שואפת לתרום לחברה, לכלכלה ולסביבה, תוך מעורבות בקהילה ושיפור שיטות הבנייה והניהול'. זוהי האחריות שלנו".
בשיתוף קבוצת תדהר
