משרדנו מלווה מאות יישובים וכן מיזמי אנרגיה ותאגידים, בקידום מיזמי אנרגיה מתחדשת. במסגרת ליווי זה ניכרים השינויים הדינאמיים במדיניות ונוהלי רשות מקרקעי ישראל והחלטות מוסדות התכנון. ניכר הצורך בתכלול וסנכרון מראש של היבטי הגשת העסקאות, כבר בשלב המו"מ בין הצדדים, ולכל אורך התהליך.
תיקונים שהוצעו להחלטת מועצת מקרקעי ישראל
לפני כחודש, הוצע תיקון להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר הקצאת קרקע למיזמי אנרגיה סולארית. חשיבות ההצעה בכך שהיא משקפת מגמות רוחב ואת הכיוון אליו פוסעות הרשויות ביחס לקידום מיזמים אלו.
התיקון שהוצע עסק בעיקרו בשינוי מנגנון קביעת היקף הקרקע הנדרשת למיזם ביחס לצרכיו האמיתיים, ושינוי מנגנון תמחור התשלום על הקרקע, בהתאם לתפוקת הפרויקט. לדבר עשויות להיות מספר השלכות שייסקרו להלן.
בנוסף, פועלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לאפשר מיזם חלוץ למערכות סולאריות בשימוש דו-תכליתי בשטח חקלאי מנוצל ("אגרו-וולטאי") אך בשלב זה כמיזם חלוץ ולא כהחלטה רוחבית. כמו כן, הוקשחו מגמות רשויות התכנון ביחס למתן היתרים או בקשות לפטור מהיתרים למערכות סולאריות על גבי מאגרים ובריכות, באופן שתורם להקטנת הוודאות והגברת מורכבות אישור תהליכים אלו.
מגמות אלו מחיבות היערכות מתאימה בכל הנוגע לקידום מיזמים רלוונטיים, כפי שיוצג על קצה המזלג להלן.
א. היקף השטח לעסקה
על-פי התיקון שהוצע, רמ"י רשאית להתאים את היקף השטח המוקצה לעסקה בהתחשב בהספק המאושר (ולאו דווקא למשל לפי המגרש המתוכנן, או הבקשה שהוגשה בפניו). הדבר יקנה גמישות ולא יחייב רכישת שטח שאינו דרוש לעסקה, אך עשוי למנוע הקצאת שטח מבוקש לפי שיקול דעת של רמ"י, מה שמייצר אי-וודאות מסוימת ביחס להיקף השטח שיש לתכנן ולהגיש בעסקה.
ב. התשלום על העסקה
בתיקון שהוצע הובהר, כי שיפור טכנולוגי המגדיל תפוקה לאחר ביצוע עסקה חדשה (שטרם בוצעה עד מועד התיקון אם וכשיכנס לתוקף) לא יצריך הגדלת תשלום מהחוכר. בעבר היתה אי בהירות ביחס לסוגיה זו. אי בהירות זו אף השליכה על גישת חלק מהוועדות בקביעת היטלי השבחה בטענה שחלף ההשבחה חל רק על תפוקה מסוימת ולא על כלל יכולת ניצול השטח להגדלת תפוקה. כיום, משהובהר שנרכשת כל התפוקה הפוטנציאלית, יתכן שלא יהיה עוד מקום לטענה זו של הוועדות.
עם זאת, הובהר כי ביחס לעסקאות שכבר בוצעו לפני כניסת התיקון לתוקף, רמ"י רשאית לדרוש תשלום נוסף בשל הגדלת תפוקה. זוהי הוראה בעייתית מאחר והיא מניחה רטרואקטיבית כאילו העסקאות המקוריות הוגבלו ביחס להיקף התפוקה, דבר שלא תמיד עולה בקנה אחד עם לשון ותכלית ההסכמים החתומים מול רמ"י.
ג. מיזם חלוץ לגבי פרויקטים אגרו-וולטאיים
רשות מקרקעי ישראל פועלת לגבי מיזם חלוץ המשלב מתקנים סולאריים ופעילות חקלאית. קיים קושי ביישום מיזם מסוג זה לגבי פרויקט ספציפי בלבד (שוויון, צדק חלוקתי, דיני מכרזים וכיוצ"ב). ייתכן כי רמ"י יאלץ לאפשר קיומם של מיזמים נוספים בעתיד הנראה לעין, אם כי יתכן שיאמץ קריטריונים המלמדים על חדשנות ספציפית ומיוחדת ראשונית של כל מיזם נוסף מסוג זה (כדי להמשיך ולהכלילם בהגדרות חריגות של מיזמים ניסיוניים).
ד.הקשחת עמדות רשויות התכנון ביחס למיזמים על גבי מאגרים ובריכות לאחרונה ניכרת הן פרשנות מצמצמת של חלק מרשויות התכנון ביחס למסלולים המשולבים בתוכנית המתאר הארצית, ביחס למאגרים ובריכות דגים, והן פרשנות מצמצמת לעיתים של תקנות התכנון והבנייה ביחס לפטור מהיתר למתקן סולארי בנסיבות מסוימות.
אנו סבורים, כי בכל הנוגע לבריכות ומאגרים ביחס להוצאת היתר ישיר למערכות סולאריות, קיימות עדיין חלופות לא מעטות להוכחת חוקיותם של המאגרים והבריכות, בהסתמך על מצב תכנוני היסטורי, אך הדבר צריך להיעשות באופן סדור ומתוכנן עם קו ברור ולוגי שיוצג לוועדה מראש.
בכל הנוגע לקבלת אישור לפטור מהיתר למתקן סולארי על גבי מאגר, קימת מחלוקת לגבי פרשנות תקנות התכנון והבניה, אשר טרם הוכרעה באופן ברור.
לסיכום, ניכרת החמרה והקשחת מתן אישורים בפועל להיתרים ישירים או לפטור מהיתרים למתקנים סולאריים ללא שינוי ייעוד, באופן שמחייב עבודת הכנה מעמיקה יותר בעת הגשת מיזמים מסוג זה לאישור. כמו כן, ניכר ניסיון של רמ"י לאפשר הגמשת היקף העסקאות, אך זאת תוך כדי מתן שיקול דעת רחב לרמ"י להתערב ולבחון את הספקי הפרויקטים בפועל בעת הקצאת קרקע למיזם. הדבר מחייב קבלת ייעוץ מתכלל על-ידי גורמים משפטיים הבקיאים בהיסטוריית התכנון במשבצות היישובים והממשק בינה לבין החלטות רמ"י ביחס למתקנים סולאריים.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה כהן ושות' ומנהל מחלקת מיזמי אנרגיה ומקרקעין בפירמה
