רבים מאיתנו נוטים לחשוב, שאם אנחנו רוצים לבצע עסקת נדל”ן, יש צורך בעו”ד ללא קשר למומחיותו. על פניו זה עשוי להישמע הגיוני: חוזה הוא דבר סטנדרטי שכל עורך דין אמור לדעת כיצד לנסח. בפועל לכל עסקת נדל”ן יש מאפיינים ייחודיים, ויש צורך בעורך דין מתמחה, היודע לזהות את אותם המאפיינים ולתת להם מענה.
כאשר אני שואל על כך את עו”ד רינה שוסטר, העומדת בראש משרד רינה שוסטר עורכי דין, היא נותנת לי דוגמה כדי להמחיש את הנקודה הזו. “אם מוכרים נכס עם חריגת בנייה, הדבר צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם בצורה מסוימת. אם לא יודעים על החריגה ולא מתייחסים אליה בחוזה, זה יכול ליצור קושי בהמשך בקיום ההסכם. למשל, זה יכול להביא להפחתה בשווי הנכס, ויפגע ביכולת של הרוכשים לקבל משכנתא, שכן זו מבוססת על שווי הנכס. טיפול בעסקה על ידי עו”ד מומחה בתחום תביא לכך שלפי אופי הנכס ייתכן ותבוצע שמאות מקדימה לעסקה, כדי לזהות אם ישנן חריגות בנייה, או שאין צורך בכך, ודי בבדיקות שעוה”ד מבצע טרום הרכישה. לא כל עו”ד יודע להחליט אם נכון לבצע את הבדיקות האלה טרם הרכישה”.
יחס אישי וחשיבה יצירתית
עו”ד שוסטר החלה את דרכה המקצועית לפני כ-22 שנים במשרד שעסק בתחום האזרחי מסחרי, עם פעילות נרחבת בתחום המקרקעין. כאשר פתחה את המשרד שלה לפני כשמונה שנים, היא החליטה להתמקד בתחום המקרקעין על כל רבדיו. “יש לי תשוקה גדולה לתחום. אני אוהבת את האקשן שיש בו, את הצורך לתת מענה לבעיות וסוגיות מורכבות, ואת השילוב ההכרחי של פסיכולוגיה, כי תמיד צריך להבין את האינטרס של הצד השני, המניע אותו בעסקה. זה מספק מאוד כשבסוף התהליך, עם כל הבעיות והצרכים השונים, מביאים את החוזה לחתימה והעסקה מושלמת לשביעות רצון הלקוח, בין אם מדובר בעסקת קומבינציה גדולה של אלפי מטרים, ובין אם מדובר בעסקת מכר של דירה”.
משרד רינה שוסטר עורכי דין ממוקם בפארק המדע ברחובות, וכמשרד המתמחה בתחום המקרקעין, הפעילות שלו מגיעה לכל חלקי הארץ. “הלקוחות שלי משתמשים בליווי שלי גם אם מדובר בעסקה בנהריה או בבאר שבע”, היא מספרת. “הלקוחות שלי מגוונים ובהתאם העסקאות - החל מעסקאות יד שניה ורכישות של דירות חדשות מקבלנים, דרך ייצוג של בעלי קרקע ויזמים בעסקאות קומבינציה של נדל”ן מסחרי ומגורים. אני מייצגת דיירים בהסכמי תמ”א 38, בנוסף משרדי מטפל בליטיגציה של תיקים נדל”ניים מורכבים, ויש לי מומחיות מיוחדת ברישומי בתים משותפים מסובכים. כך למשל, רשמנו לפני מספר חודשים בית משותף, שנבנה לפני כ-50 שנה, כאשר החברה שבנתה אותו לא פעילה מזה עשרות שנים”.
עו”ד שוסטר והצוות של משרדה, כולם בעלי ותק של עשרות שנים במקצוע, מקפידים על ליווי אישי וצמוד לכל לקוח ולקוח. “אנו מסתכלים על עצמנו בתור נותני שירות ולכן מדברים עם הלקוח בגובה העיניים, בשפה שהוא מבין”. בנוסף, מאופיינת העבודה במשרד בחשיבה יצירתית, מחוץ לקופסה. “אם אני אומרת שיש עסקה שאי אפשר לעשות אותה, מדובר במקרה נדיר במיוחד, כי לכל מצב (כמעט), מורכב ככל שיהיה, יש פתרון שיאפשר לייצר באופן שאינו פוגע באינטרסים של הלקוח”.
לזהות את הניואנסים המיוחדים בעסקה
כאשר שאלתי אותה מדוע יש צורך בעורך דין מתמחה כמוה בתחום כדי ליצור חוזה בתחום הנדל”ן, היא מסבירה כי “הניסיון רב השנים שלי בתחום, והידע הרוחבי שצברתי בו למשל בנוגע למימון העסקאות, לשמאות של הנכס, מאפשר לי לייצר פתרונות לבעיות בלוח תשלומים, בסטטוס רישומי של נכס, וכיוצ”ב, פתרונות שמצליחים לגשר בין הצרכים של הצדדים השונים מבלי לפגוע בהם ומבלי לגרום להוצאות מיותרות בעסקה”.
לדבריה, “אם יש לך בעיה בלב אתה לא תלך לרופא המשפחה אלא לקרדיולוג, ואולי לקרדיולוג עם מומחיות בבעיה שיש לך. אנשים שוכחים את זה כשמדברים על מקרקעין. עסקת מקרקעין היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר שיעשה אדם בימי חייו. עסקה כזו מלווה בחששות, התרגשות ושאלות, וחשוב שהיא תיעשה כאשר מצויים בידיו של איש מקצוע רלוונטי. מהניסיון שלי, גם בעסקאות שנראות פשוטות קיימים ניואנסים ייחודיים, שיש צורך במומחיות כדי לזהות אותם ולתת להם מענה. לעתים זה מה שעושה את ההבדל בין “עסקת חייו של הלקוח” לבין עסקה שמסתבכת”.
