עופר מושקוביץ מסתכל על עולם הנדל"ן בדיוק כמו על שוק ההון שבו פעל במשך עשרות שנים. בעשור האחרון הוא מפעיל בארצות הברית קבוצות יזמות באמצעות חברת האם KAPPA REAL ESTATE ומנהל אותן בשיטת השקעות בנכסי "מולטי סינגל" שתכליתן פיזור סיכונים, ממש כפי שעשה קודם לכן בעולם הפיננסים. "מציאת הנכסים הנכונים בארצות הברית לצד ניהול הסיכונים בתיק הכולל 15 נכסים מבטיחים שלא נהיה תלויים בביצועים של נכס או דייר בודד", מסביר מושקוביץ, שמציג יותר מ-100 עסקאות נדל"ן בארצות הברית. "לאורך כל ההשקעה, אנחנו פועלים להפחתת סיכונים במישור המשפטי, הנדל"ני והאנושי".
הרזומה של מושקוביץ בתחום הפיננסים כולל 25 שנה כיועץ השקעות בכיר בבנק הבינלאומי, שותף במשרד פמילי אופיס פיננסים וברוקר בבנק ההשקעות האמריקאי מריל לינץ'. ב-2012 הוא החל להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, ושלוש שנים לאחר מכן הפך גם ליזם הפועל בשיטה של הפחתת הסיכונים כתפיסת עולם בענף הנדל"ן. "החברה שאנחנו מקימים היא הבעלים של כל הנכסים בתיק ההשקעות, וכל משקיע מקבל בכל רבעון את התשואה היחסית המגיעה לו על פי גודל ההשקעה שלו", מסביר מושקוביץ. "כל משקיע נוסף מאפשר לנו לקנות את הנכס הבא, ובכך למעשה יש פיזור סיכון כי מדובר ב-15 בתים ולא באחד. אנחנו פועלים בשקיפות מלאה ומדווחים למשקיעים על קצב התקדמות הגיוס, מה נקנה והיכן עומד תיק ההשקעות".
התמקדות באזורים המניבים
שיטת הפעולה של קבוצות היזמות של מושקוביץ מתמקדת ברכישת בתים טיפוסיים של קומה וחצי, הבנויים על שטח של כחצי דונם. דיוק העבודה שלו כולל התמקדות בשווקים המשניים בארצות הברית ובאזורי B- ו-C+ שמציעים יחס תועלתני במיוחד ביחס שבין עלות הנכס למחירי השכירות. "באזורים הללו יש בתים במחיר של 200-100 אלף דולר, התשואה גבוהה יותר והתנודתיות בערך שלהם אינה מושפעת בצורה קיצונית מהשווקים הגדולים כפי שקורה באזורים אחרים", הוא אומר. "בצורה כזו, אנחנו משיגים את הרווח הגבוה ביותר לכל יחידת סיכון ועושים זאת באמצעות קניית בתים באזורים ששווה להשקיע בהם ומראים תוצאות של עליית ערך לאורך כל תקופת ההשקעה".
הוא מוסיף כי ארצות הברית הפכה ליעד מועדף להשקעות נדל"ן ישראליות בשל היחסים הטובים בין המדינות והכלכלה היציבה, ומציין כי אף נחתמה אמנה שמייתרת תשלום כפל מס בשתי המדינות. בנוסף, פלח השוק בארצות הברית מציע מגוון גדול של נכסים להשקעה, שחלקם מניב תשואות גבוהות כמעט באופן מיידי. "החוקים ברוב המדינות בארצות הברית הם לטובת בעלי הנכסים, והם מתייחסים ישירות לפחדים של כל בעל נכס, כמו לדוגמה דייר שלא שילם או גרם נזק לנכס ולא תחזק אותו", מסביר מושקוביץ. "אנחנו פועלים, למשל, במדינת אוהיו, שבה ניתן דרך בית המשפט לפנות דיירים כאלה תוך 60-40 יום, בניגוד לישראל שבה זה יכול לקחת שנים. זה מאוד משמעותי למשקיע שמחפש ביטחונות".
אל מערכת אכיפת החוק, מסביר מושקוביץ, מצטרפת גם השקיפות האמריקאית שמאפשרת לקבוצת המשקיעים לדעת מי השוכרים העומדים מולם ולהימנע מבעיות עתידיות. מדובר בפועל בהפחתה נוספת של הסיכון ברכישת נכס בארצות הברית והשכרתו: "הדייר הפוטנציאלי צריך להציג טופס מועמדות עם כל הפרטים הרלוונטיים עליו, ובנוסף גם דוח מסודר שיכלול מידע על העבר הפלילי שלו כולל על עבירות זוטרות. מהדוחות עולה אם לשוכר יש היסטוריה של פינויים, האם הוא מתנהל נכון כלכלית, האם עיקלו לו כרטיסי אשראי, משכורות ועוד".
מי מפחד מהשקעות?
בעשור האחרון למד מושקוביץ את עולם הנדל"ן האמריקאי והוא מנגיש אותו למשקיע הישראלי מכל כיוון. הוא מודע היטב לחשש שבהשקעה במקום רחוק כל כך מישראל, ולצד ניהול הסיכונים בתיק ההשקעה הוא פועל לנטרל את הפחדים עוד לפני הכניסה לעסקה. "האתגר שלי הוא להראות לכל לקוח שהעסקה משתלמת. כך, למשל, הצגת הרישום ברשומות בארצות הברית שמתבצע תוך 24 שעות ומראה שהעסקה מנוהלת ומתנהלת בצורה נוחה", הוא מסביר. "אם אני מזהה התלבטות גדולה מדי אצל לקוח אני אומר לו שאולי זה לא בשבילו, כי אחרת שנינו לא נישן בלילה ולא זו המטרה שלשמה התכנסנו".
כדי להשיג את המטרה, מושקוביץ שינה את הגדרת המקצוע שלו: ממשווק נדל"ן למנהל סיכוני נדל"ן. "יש בכל עסקה סיכונים משתנים שכדאי לקחת אותם בחשבון ולפעול כדי לנטרל אותם. את זה אפשר לעשות רק בחיבור לשטח, לאנשים מקומיים כמו מנהל נכסים וקבלנים שעורכים בדיקות מקדמיות ומבטיחים את כשירות הנכס והדיירים", הוא אומר. "תפקידי הוא לא רק להוביל לרכישת הנכס, אני מביא את ניסיוני מניהול תיקים בעולם הפיננסי ומפרק בדרך את כל המוקשים כדי להוביל להפחתת הסיכונים בעסקה. אני לוקח בחשבון את המרחק ואת ההיבטים המשפטיים ובודק אם הנכס נקי מעיקולים, שעבודים או חובות עבר, מוודא שהנכס במצב תחזוקה תקין וגם מנהל את הסיכונים בכל הקשור לבחירת הדיירים וגביית כספי השכירות. בעסקה כזו חשובה, יש אמנם את מרכיב התשואה - פי 2.5 מאשר בישראל, אבל חשוב יותר להפחית את רוב הסיכונים ולנהל אותם על פי התשואה ליחידת סיכון. הניהול והפחתת הסיכון בתיק של 15 נכסים יובילו גם לתשואה גבוהה וגם לעסקה בראש שקט, גם כשהיא מתקיימת במרחק אלפי קילומטרים מכאן".
את ניהול העסקאות ורכישת הנכסים מנהלתKAPPA REAL ESTATE במשולב מישראל ומארצות הברית. מושקוביץ מציין לסיכום כי היחס האישי לצד המיומנות המקצועית הם המתכון להצלחה: "בסופו של דבר, נדל"ן זו עסקה שעושים עם אנשים, והצוות המיומן שאנחנו מפעילים מסייע להפוך את התשואה התיאורטית הצפויה לתשואה בפועל".
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
KAPPA REAL ESTATE
טלפון: 054-2376933
למעבר לאתר >>
בשיתוף KAPPA REAL ESTATE
