מרטין בוקסדורף מלווה זה 15 שנה מסורבי משכנתא מהבנקים. בוקסדורף, המכונה הבולדוג, שצבר ידע וניסיון רב בתחום, מפרט מהן 29 הסיבות שעלולות להוביל לסירוב מצד הבנקים:
BDI – סירוב משכנתא בעקבות BDI היא הסיבה הנפוצה ביותר בעולם המשכנתאות. בעיות BDI יכולות לכלול עיקולים, פיגור בהלוואות, שיקים חוזרים ועוד. "אני מסייע בכל יום ללקוחות כאלו לקבל משכנתא", אומר בוקסדורף, שזכה לאורך השנים לכינוי הבולדוג. "לאחר שהלקוח מעביר אלי את הניירת, אני מבין את גודל הבעיה ואומר לו מיד האם בעזרת הקשרים והיכולות שלי בתחום יכולים לאפשר לו לצלוח את זה".
הוא מוסיף כי "חשוב להבין כאן משהו, זה נשמע שאם בנק לא מאשר לך משכנתא - אתה ככל הנראה לקוח זוועה. אבל זה לא נכון. לפעמים אלו רופאים, מנכ"לים, עורכי דין או רואי חשבון. זה עניין זמני בלבד. מזמין את כולם להבין את החומר באזור האישי באתר דה מרקר לייבלס.
סירוב עקב הכנסות נמוכות - מצב בו ללווים אין את ההכנסה הנדרשת על מנת לעמוד בהחזרי המשכנתא בה הם מעוניינים. "הפתרון לבעיה הזו במקרים רבים הוא ערבים שמתווספים למשכנתא, אשר כוח ההכנסה שלהם מצטרף להכנסה של הלווים מבחינת הבנק", מסביר בוקסדורף.
סירוב בגלל הכנסות חדשות - מצב בו כושר ההשתכרות הנוכחי מתאים לגובה ההחזר, אך מדובר בעבודות אליהן העובדים הצטרפו לאחרונה. מדובר במצב שבמקרים רבים מדאיג את הבנקים וגורם להם לדחות את בקשת המשכנתא.
סירוב בגלל BDI לא תקין - לקוח שעבר פשיטת רגל לפני שנים רבות עם עסק שהיה לו, אבל שכח מאותה חברה ולכן היא עדיין מופיעה בדוחות שלו כעצמאי.
סירוב בגלל הגבלות רבות - לרוב, בנקאים נוטים לאשר משכנתאות כשנתיים לאחר שהסתיימה הגבלה כלשהי בחשבון הבנק. "הבנקים מחוברים למערכת רשם המוגבלים של בנק ישראל, ובמידה והלקוח עבר יותר מהגבלה אחת, זה מהווה מבחינתם סיכון", מסביר בוקסדורף.
סירוב בגלל הכנסות לא מתועדות - לדוגמה, בעל עסק שחשבון הבנק שלו מעיד על הכנסות של עשרות אלפי שקלים בחודש, אך בדוחות העסק מופיעות הכנסות של 8,000 שקלים בחודש.
סירוב בגלל תוצאות בגוגל - כן, ממש כמו שזה נשמע. חלק מתהליך הבדיקה של הבנק כולל בדיקה במנועי חיפוש אודות הלווה, במידה ויעלו פסקי דין או דברים שליליים אחרים, הבנק עלול לדחות את בקשת המשכנתא.
סירוב בגלל הכנסות שלא ניתן להחשיב - "אחת הלקוחות שלי הייתה נצר למשפחת רוטשילד", מספר בוקסדורף. "המשכורת החודשית שלה הייתה 7,000 שקלים בחודש, אבל הקרן המשפחתית העבירה לה באופן קבוע 10,000 דולר בחודש. מבחינת הבנק זה לא משכורת וגם לא עסק, ולכן לא הסכים להתחשב בזה כהכנסה".
סירוב בגלל הפקדות רבות לחשבון הבנק - "זו סיבה נפוצה", אומר בוקסדורף. "לדוגמא, שכיר שמכניס כסף גם 'בשחור', או שכיר שמנהל עסק קטן ולא מדווח על הכנסות בצורה מסודרת. במצב כזה הבנק מחויב לדווח על בעיית הלבנת הון ולדחות את בקשת המשכנתא".
סירוב בגלל חריגות ממסגרת האשראי - "אלו מקרים לא נעימים שאני נתקל בהם לא מעט", אומר "הבולדוג". "לקוחות עם BDI תקין, אך נמצאים כל הזמן על מסגרת האשראי ולעיתים חורגים ממנה. אלו מצבים שהבנקים לא אוהבים".
סירוב בגלל פשיטת רגל בעבר - סיבה נפוצה נוספת, גם אם פשיטת הרגל הייתה לפני מספר שנים. "במקרים כאלה אני מטפל ברמה היומית", אומר בוקסדורף. "עם התנהלות נכונה וליווי נכון, אפשר להביא לפתרון".
סירוב בגלל חוסר חשבון בנק - מדובר על מקרים של אנשים שמגישים בקשת לקבלת אישור למשכנתא דרך הטלפון, אך כשנדרשים לספק מסמכים, מתברר כי כלל אין להם חשבון בנק פעיל, שהוא כמובן תנאי הכרחי לקבלת משכנתא.
סירוב בגלל שמאות נמוכה מדי - במידה ובדיקת השמאות שערך הבנק נמוכה ביותר מ-20 אחוזים משווי העסקה בחוזה, הבנקים חוששים כי מדובר ברמאות ובמרבית המקרים יסרבו להעניק משכנתא.
סירוב בגלל שמאות גבוהה מדי - שמאות גבוהה מדי תגרום לבנק לחשוד שמדובר בהונאה, ולכן במרבית המקרים האלו הבנק יסרב למשכנתא.
סירוב בגלל עסקה במשפחה - "הבנקים לא אוהבים עסקאות במשפחה, מכיוון שישנם מקרים שמנצלים את המצב על מנת 'להוציא' כסף מהנכס", מסביר בוקסדורף. "במצבים האלה הבנקים ידרשו הבהרות, או חוזה רכישה של נכס חלופי".
סירוב בגלל סכום גבוה מדי של משכנתא - מצב בו הלווים כן יכולים לעמוד בהחזרים כרגע, אך סכום המשכנתא הכולל גבוה מדי ומהווה סיכון מבחינת הבנק.
סירוב בגלל דירת עמידר - "מדובר על עסקאות ולקוחות שהבנקים בדרך כלל פחות אוהבים, לכן הם נוטים להתחמק מלתת להם משכנתאות", אומר בוקסדורף.
סירוב בגלל "חוסר ייצוגיות" - "מדובר על מקרים בהם הבנקאי מתרשם באופן שלישי מהלקוח", אומר בוקסדורף. "אם הלקוח נראה מוזנח, עבריין ועוד. ייתכן שהבנקאי ימליץ שלא לתת משכנתא".
סירוב בגלל סכום משכנתא נמוך מדי - "הבנקים לא אוהבים להשקיע בשביל סכומים נמוכים ורואים בזה בזבוז זמן", מסביר בוקסדורף.
סירוב בגלל הכנסות מקצבאות בלבד - מכיוון שקצבאות לא ניתנות לעיקול, הבנקים חוששים מלקוחות שמתבססים על הכנסה מקצבאות.
סירוב בגלל הפקדות מזומן לא קשורות לחשבון - חשבונות בנק אשר על פניו נראים תקינים, אך בעלי הפקדות מזומן רבות ללא הסבר מניח את הדעת. סיטואציה כזו מובילה במרבית המקרים לדחיית הבקשה למשכנתא.
סירוב משכנתא בגלל ריבוי הלוואות - מקרים בהם הלווים בעלי הכנסה מספקת, אך בחשבון הבנק שלהם ישנן יותר מדי הלוואות, אשר מעמידות את יכולת ההחזר בסכנה וגורמות לבנק לחשוש שהלווה לא מתנהל נכון כלכלית.
סירוב בגלל חוסר רצף תעסוקתי - הבנקים אוהבים יציבות, לכן לווה פוטנציאלי שחשבון הבנק שלו מעיד על הכנסות לא קבועות, גורם לבנק לחשוש שמדובר באדם שאינו יציב תעסוקתית.
סירוב בגלל מימון גבוה מדי לתושבי חוץ - תושבי חוץ זכאים לעד 50 אחוזי משכנתא, כל בקשה לאחוז גבוה יותר נדחית אוטומטית על ידי הבנק.
סירוב בגלל נכס מפוצל - במידה ונכס פוצל למספר חלקים ללא היתרים מתאימים, יתכן כי הבנק לא יאשר קבלת משכנתא.
סירוב בגלל הכנסות ממדינות בסיכון - במידה והלווה הוא תושב חוץ, ישנה חשיבות באיזו מדינה הוא מתגורר ומשתכר. במידה והלווה מארה"ב, לדוגמה, לא תהיה בעיה, אך במידה והלווה מתגורר באפריקה או במדינה כלשהי שנמצאת מבחינתו בסיכון, הבנקים יחששו.
סירוב בגלל מיחזור חוץ בנקאי בשיעור גבוה מ-50 אחוז - "מדובר על מקרים בהם הלווה רוצה למשכן את הבית כדי לקחת משכנתא לסגירת חובות, בשיעור של מעל חצי משווי הבית", מסביר בוקסדורף. "לאחר מספר שנים ה-BDI תקין והלווה רוצה להעביר את המשכנתא לאחד הבנקים. הוא יגלה שהוא לא יכול".
סירוב בגלל חריגות בנכס - במידה והלווה הוסיף חלקים לדירה ללא היתר, הבנקים עלולים שלא לאשר את המשכנתא מחשש שמדובר בנכס עם בעיות רישום בטאבו.
סירוב בגלל רישום לא תקין - מקרים של נכס שלא עבר לטאבו למרות שהשכנים כן עברו, נכס עם חובות, חברה משכנת שפשטה רגל ועוד, אלו מצבים בהם לא ניתן לקבל משכנתא.
מרטין בוקסדורף
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר החברה >>
טלפון: 050-8116397
בשיתוף מרטין בוקסדורף
