בזמן שטיל איראני פגע בבניין מגורים בבת ים היה דני גנדלמן, מייסד ומנכ"ל גנדלמן הנדסה, בשירות מילואים פעיל. אתר הפגיעה נמצא ממש בצמוד לפרויקט התחדשות עירונית שהוא מלווה, פרויקט שבו הדיירים ממשיכים להתגורר בזמן העבודות. בלי לחשוב פעמיים הוא ביקש להשתחרר לכמה שעות, עלה על רכבו והגיע למקום כשהוא עדיין לובש מדים וקסדה. במשך שעות ארוכות הוא נכנס לדירות שנפגעו וסייע לדיירים להוציא חפצים.
הסיפור הזה מגדיר במדויק את גנדלמן הנדסה ומי שעומד בראשה, חברה המובילה פרויקטים של התחדשות עירונית מתוך הבנה בסיסית: לפני הבניינים יש אנשים. לצד פתרונות ניהול מתקדמים, שימוש בטכנולוגיה ומעקב דיגיטלי מדויק אחר כל שלב בפרויקט, גנדלמן מקפיד לשים במרכז את הקשר האישי עם בעלי הדירות, שמפקידים בידיו את הנכס היקר בחייהם.
ללמוד את השטח מלמטה
גנדלמן הנדסה מלווה כיום פרויקטים ביותר מעשר ערים בישראל. מדובר בליווי מלא שנמשך שנים רבות, החל מהשלב שבו בעלי הדירות מתארגנים, דרך ניהול מכרז היזמים, גיבוש התכנון, שלב הרישוי, ביצוע עבודות הפיקוח באתר עצמו ועד לסיום שנת הבדק. "זו חתונה קתולית", אומר דני בחיוך. "אנחנו איתם בכל שלב, כולל ברגעי המשבר והשמחה".
המלחמה, לדבריו, רק חידדה את הצורך והחשיבות של התחדשות עירונית: "למדנו שמערכות ההגנה אינן הרמטיות, ולא רק הצפון או הדרום תחת איום, אלא גם המרכז. ממ"דים הפכו מצורך תכנוני לתנאי הישרדות, וזה צריך לקרות בכל הארץ".
גנדלמן, הנדסאי בניין בוגר אוניברסיטת אריאל ומנהל עבודה מוסמך, עבר מסלול לא שגרתי שדווקא לא התחיל בלימודים אקדמיים. "אני עובד מגיל 14", הוא מספר. "בשנת 2016 התחלתי לעבוד בענף הבנייה כעוזר מנהל עבודה, שזה בסך הכול שם מכובס לפועל פשוט. עבדתי בידיים". תפקיד שבמסגרתו, הוא מעיד, רכש את הכלים והניסיון המעשי שמלווים אותו עד היום.
לא תמיד הוא הרגיש שזו הדרך הנכונה. "לא פעם שאלתי את עצמי אם למדתי כדי להישאר פועל", הוא מודה. "אולם בדיעבד, זה בית הספר הטוב ביותר שהיה לי".
מה למדת בשטח שלא לומדים באקדמיה?
"שלקבל החלטות זה דבר אחד, אבל להבין מה הן עושות בשטח זה משהו אחר. אפשר להשתתף בישיבה שבה מחליטים על שינוי תכנוני במשרד ממוזג, אבל אם לא ראית מה זה דורש באתר, אתה תטעה. אתה חייב להכיר את השטח דרך העיניים של הפועלים ושל מנהלי העבודה. זה משפיע על כל הדרך שבה אני ניגש לפיקוח".
ואיך זה מתקבל מול היזמים?
"אני מדבר איתם בשפה שלהם. הם יודעים שלא רק למדתי – עשיתי, וזה בונה אמון. אותו דבר עם בעלי הדירות: הם לא מקבלים דו"חות ממישהו שמביט מהצד, אלא מאדם שמכיר את העבודה מהשטח. כשאני אומר ששלב מסוים צפוי להימשך שבועיים, זה לא ניחוש, זה כי כבר עשיתי את זה בעצמי ולכן אני יודע בדיוק כמה זמן נדרש לביצוע העבודה".
הרקע הזה, בשטח ובאקדמיה, יצר שילוב נדיר בשוק. "אני לא מחלק הנחיות מרחוק", הוא אומר. "אני נכנס לדירות, בודק כל פרט ופרט, כי מבחינתי מדובר באחריות שלי".
מבחירת היזם ועד לתום שנת הבדק
התחדשות עירונית היא תהליך מורכב הדורש תיאום בין גורמים רבים – יזמים, בעלי דירות, רשויות מקומיות, יועצים, קבלנים ועוד. גנדלמן הנדסה נכנסת לתמונה כבר בשלב המוקדם ביותר, עוד לפני שבעלי הדירות בוחרים יזם. "אנחנו מכינים את המפרט הטכני למכרז", מסביר גנדלמן. "עורכים פגישות עם נציגות הדיירים, מקשיבים לצרכיהם, ולאחר מכן מוציאים מכרז המשקף את הצרכים והרצונות שלהם".
כשהיזמים מגישים הצעות, החברה עורכת טבלת השוואה מפורטת, מציגה לבעלי הדירות את היתרונות והחסרונות של כל הצעה ומסייעת להם במיקסום התמורות ובבחירת היזם המתאים ביותר לפרויקט".
איך מוודאים שהיזם עומד בהתחייבויות לאורך השנים?
"זה התפקיד שלנו, אנחנו עוקבים אחרי לוחות הזמנים מרגע החתימה. יש ליזם כשישה חודשים להגיש תוכנית הגשה, כ-30-24 חודשים עד תחילת עבודות, ולאורך כל הזמן הזה אנחנו עוקבים אחר ההתקדמות באופן צמוד. כשמגיעה תוכנית הגשה, אנחנו בודקים דירה דירה, קומה קומה, ומוציאים דו"ח בדיקה מעמיק. אם יש פערים, היזם מתקן ושולח לנו שוב".
הפיקוח בשטח מתבצע בתדירות של פעמיים בשבוע לכל הפחות, מיום הריסת הבניין הישן ועד למסירה הסופית. "אנחנו בודקים שהעבודה מתבצעת לפי תנאי ההסכם, המפרט הטכני, התכנון, התקנים והתקנות", מדגיש גנדלמן. "כל התהליך מתבצע בשקיפות מלאה בזכות דו"חות הפיקוח השוטפים שאנו מפיצים לבעלי הדירות ולכל בעלי התפקידים במהלך ביצוע הפרויקט, שאותם הם מקבלים באופן שוטף. בשלב המסירות הדיירים אף מקבלים דו"חות פרטניים לכל דירה, לשטחים המשותפים ולמערכות הבניין".
ומה קורה אחרי האכלוס?
"עכשיו מתחילה שנת הבדק. זו שנה קריטית. הבניין מתייצב בקרקע ולפעמים מופיעים סדקים או תקלות. אנחנו מבצעים סיורים, בודקים כל דירה, מוציאים דו"חות ליזם ודואגים לטיפול מלא".
מערכת חדשנית למעקב אמיתי
התהליך שמתאר גנדלמן מתועד כולו במערכת "גט סטטוס", פלטפורמה דיגיטלית שמעניקה לכל בעל דירה אזור אישי עם גישה לכל הדו"חות והחומרים. "קיבלנו חותם שקיפות מהמערכת", הוא מתגאה, "זה אומר שאנחנו באמת עובדים בשקיפות מול בעלי הדירות ולא סתם מפזרים הבטחות, מעלים חומרים ומצרפים אותם לפרויקטים". במקביל פיתח גנדלמן דו"ח מעקב בקרה דירתי ייחודי שמלווה כל דירה בפרויקט משלב השלד עד הגמר, ומתעד את כל שלבי העבודה בדירות, כולל מערכות, תשתיות, גמרים ובדיקות סופיות.
כאשר אני מבקש מגנדלמן להגדיר את הערך המוסף של החברה עבור לקוחותיה, הוא לא מהסס: זמינות ויחס אישי. "נכון", הוא אומר, "המערכת שלנו חדשנית, ייחודית ויודעת להוציא דו"חות פיקוח מצוינים, אבל אם מישהו מבעלי הדירות או היזמים לא סומך עליך, שום טכנולוגיה לא תעזור. אנחנו בונים את האמון בשטח, פנים אל פנים".
אחד הסיפורים שממחישים את הגישה הזו התרחש בפרויקט שבו אחד מבעלי הדירות סירב לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית. הוא השקיע רבות בשיפוץ דירתו הקיימת, ולא ראה סיבה לשינוי המצב הקיים. "הגעתי אליו וישבתי איתו אחד על אחד במשך שעתיים", מספר גנדלמן. "הצגתי בפניו את כל התמורות שהוא עתיד לקבל, עברתי איתו סעיף סעיף במפרט הטכני, כדי שיבין שהדירה החדשה תענה על כל צרכיו ותהיה משודרגת משמעותית לעומת הדירה הנוכחית שלו, גם אם היא כבר שופצה. הפגישה הזאת שינתה את דעתו והוא חתם".
עד כמה חשוב שהפגישות יהיו פנים אל פנים?
"פגישות רבות נעשות היום בזום, אבל לא מעט בעלי דירות מבקשים להיפגש. חשוב להם לראות עיניים, להרגיש נוכחות. מבחינתי, אם צריך להגיע כמה פעמים – נגיע. רק לאחרונה נפגשתי עם דייר חמש פעמים עד שמצאנו פתרון תכנוני שמתאים בדיוק לצרכים שלו".
גנדלמן מדגיש שחלק מבעלי הדירות, בעיקר המבוגרים, נושאים איתם מטען של חוסר אמון. "לא כולם מאמינים שהפרויקט ייצא לפועל, וחוששים שההבטחות יישארו על הנייר", הוא אומר. "לכן חשוב שנהיה זמינים באמת, לא ניעלם ולא נשאיר סימני שאלה. אני עונה גם בלילה אם צריך. מבחינתי, אני איתם יד ביד לכל אורך הדרך".
לבצע התאמות בהתאמה לציפיות
המלחמה שינתה באופן משמעותי את ענף הבנייה בישראל. אמנם חלה התאוששות מאז 7 באוקטובר 2023, אולם לא ניתן להתעלם מההאטה, יזמים שאינם ממהרים להתחיל בבנייה, ובעלי דירות שחוששים להתקדם בהליכים. "כעת יש יותר לחץ על לוחות זמנים ומצב כלכלי מאתגר", הוא מודה. "אבל דווקא זה מחזק את הצורך בליווי שיודע למנוע בעיות מראש".
מהם האתגרים הנפוצים ביותר בפרויקטים כאלה?
"יש שלושה מוקדי חיכוך עיקריים: בתוך קבוצת בעלי הדירות, בין בעלי הדירות ליזם ובין הרצוי למצוי מבחינה תכנונית. לפעמים בעל דירה אחד מתנגד לתכנון שהשאר כבר אישרו, או יזם שמציע שינוי שגורם לחשש בקרב הדיירים. במקרים האלה אנחנו נכנסים לתמונה כדי לגשר. לפעמים זה עניין של מידע, לפעמים אמון".
לדבריו, המפתח הוא ניהול רגיש, שקוף ולא כוחני. "לא מספיק להבין בתכנון ובביצוע, צריך לדעת לקרוא את החדר, לזהות התנגדות גם כשהיא לא נאמרת במילים. חשוב להסביר בסבלנות, לשים את המסמכים על השולחן, לוודא שכולם מבינים את ההשלכות ולפעמים פשוט לדעת מתי לקחת צעד אחורה כדי לאפשר לצדדים זמן לחשוב".
גנדלמן מתאר מקרה שבו יזם נתקל בקשיים לאחר שסגרו תכנון ראשוני לפרויקט שכלל חדרי רחצה מאווררים באופן טבעי – באמצעות חלון. "בעלי הדירות כבר חתמו על התכנון כנספח להסכם", הוא מתאר, "אולם במהלך תכנון תוכנית ההגשה התגלו מגבלות בתכנון החניון שהשפיעו ישירות על תכנון הדירות. כתוצאה מכך אחד מחדרי הרחצה הועתק למיקום אחר ללא אוורור טבעי, כפי שהובטח בהסכם". גנדלמן יזם מספר פגישות עם אדריכל הפרויקט והיזם עד שנמצא פתרון מוסכם.
בפרויקט אחר התגלתה טעות בהכנות למטבח בדירה, לאחר שחברת המטבחים העבירה הנחיות שגויות לקבלן בשטח ובעל הדירה הביע חוסר שביעות רצון מהתוצאה. "הבנו מיד שאי אפשר להשאיר את זה כך", מספר גנדלמן. "ערכנו שיחות תיאום עם היזם, הקבלן וחברת המטבחים, ולמרות שהעבודה כבר בוצעה דרשנו לבצע את ההתאמות מחדש בהתאם לציפיות של בעל הדירה. זה אולי לא היה נוח מבחינת היזם והקבלן, אבל זו בדיוק המשמעות של אחריות כלפי בעלי הדירות".
איך אתה רואה את החברה מתפתחת בשנים הקרובות?
"החזון שלי נשען על מטרה אחת ברורה: להוביל את תחום ההתחדשות העירונית במקצועיות, באיכות, בדיוק ובמחויבות, תוך שמירה בלתי מתפשרת על החיבור האישי עם בעלי הדירות. כל בעל דירה, בכל פרויקט, צריך לדעת שיש לו עם מי לדבר גם אחרי החתימות, גם בשלב הבנייה, וגם כשמשהו מתעורר בהמשך".
עבור גנדלמן הנדסה, ההתחדשות העירונית היא מחויבות ארוכת טווח שאינה נמדדת רק במספר הפרויקטים, אלא גם באופן שבו נשמר האמון של בעלי הדירות בכל שלב בדרך. "הם סומכים עלינו ואני רואה בזה זכות גדולה ואחריות יומיומית", הוא מסכם. "בעלי הדירות באמת חשובים לי".
בשיתוף גנדלמן הנדסה
