בעיצומו של מבצע "עם כלביא" ספגו יישובים רבים ברחבי ישראל פגיעות ישירות ועקיפות במבנים ובתשתיות. לצד האתגר הביטחוני נחשף שוב מצב החירום המתמשך שבו שרוי ענף הבנייה בישראל, שנדרש להגיב במהירות למציאות משתנה, תוך התמודדות עם מחסור כרוני בכוח אדם, תלות בשרשרות אספקה ודרישה גוברת לסטנדרטים גבוהים של בטיחות, דיוק ותכנון עתידי.
בין ההריסות לאתרי הבנייה, בין צווי השיקום לבין תוכניות הפיתוח הלאומיות צף ועולה צורך ברור: לחשוב אחרת על תהליכי הבנייה בישראל. לא רק לשקם, אלא גם לבנות חכם יותר. להתאים את המערכת למציאות שבה המחר יכול להשתנות ברגע.
את תמונת המצב הזו מחדד יגאל סלוביק, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו עומדים מול אתגר כפול ומורכב. מצד אחד יש לנו צורך לאומי בשיקום מהיר של בניינים ותשתיות שנפגעו מטילים, ומצד שני עלינו לשמור על רציפות הבנייה השוטפת למגורים, למסחר ולציבור. הבעיה היא שהענף סבל ממחסור בעובדים עוד לפני המבצע, ועכשיו הדרישה גדלה כפליים. אם נוציא עובדים מאתרי הבנייה לטובת שיקום, נגרום לאיחורים במסירות ולעיכוב בפרויקטים חדשים".
איך אתם מציעים לפתור את משבר כוח האדם?
"הפתרון מחייב הגדלה דרמטית של מכסת העובדים הזרים. אנחנו דורשים הגדלה מיידית של 20,000 עובדים זרים בענף, על בסיס מתווה B2B לכל המקצועות, לא רק למקצועות 'הרטובים' כמו בעבר. בנוסף יש להשלים את כל המכסה הקיימת במסלול B2B ואחר כך להגדיל בעוד 20,000 עובדים. גם לתשתיות אנחנו דורשים מימוש מיידי של מכסת 5,000 עובדים, או לפחות 2,200 עובדים מקצועיים. לצד זה נדרש לזרז מבחנים למנהלי עבודה ולעוזרי בטיחות, להביא 500 מנופאים זרים לפחות ולהכיר ברישיונות נהיגה של נהגי צה"ל כרישיון אזרחי".
לדברי סלוביק, הבעיה הרגולטורית העיקרית בשיקום הבניינים היא שלבעלי דירות שנפגעו אין מוטיבציה ללכת להתחדשות עירונית. "הם זכאים לפיצוי מלא ממס רכוש, אז למה שילכו לתהליך מורכב של התחדשות? זה יכול לחבל בהליכי השיקום הנכונים", הוא אומר. "אנחנו מציעים מספר פתרונות: הגדלת זכויות משמעותית לדירה הקיימת, או לחלופין מנגנון הפקעה מבוקר, שבו המדינה מפקיעה את כל הזכויות, מפצה את בעלי הדירות ומוכרת את הקרקע ליזמים".
איך אפשר לזרז את התכנון והרישוי?
"ההתאחדות דורשת הקמת תב"ע מזורזת על ידי הוותמ"ל או ועדת משנה שתתמחה רק בזה. הזכויות צריכות להיסגר הרמטית על ידי המדינה, כדי למנוע השגות. בנוסף יש לבטל את תנאי הסף ברשות הרישוי הארצית, כך שכל פרויקט יוכל להגיש בקשה. אנחנו גם דורשים פטור זמני מהליכי פרסום לתוכניות שיקום תואמות".
מה המצב עם חומרי גלם וציוד?
"בנושא הזה יש לנו בעיה חמורה. אנחנו עדים לעיכובים, עליות מחירים ורגולציה סביבתית שמעכבת יבוא. דרושים הקלות מיסוי על יבוא צמ"ה וציוד בנייה, פיקוח זמני על מחירי חומרים חיוניים ופתיחת רציפים ייעודיים בנמלים לפריקת חומרי בניין.
"במיוחד יש לנו משבר עם ביטומן. השבתת בז"ן בתחילת המבצע יצרה מחסור אקוטי, שמעכב פרויקטי תחזוקה ותיקון כבישים. אנחנו דורשים גישה מיידית למאגר החירום של הביטומן שמוחזק על ידי משרד הביטחון, ורכש מיידי מיצרן בחו"ל".
איך אפשר לעבוד בתנאי חירום במתחמים עירוניים?
"באמצעות הרחבת שעות עבודה באתרים – 24 שעות ביממה אם צריך, כולל לילות וסופי שבוע. עובדי השיקום צריכים להיחשב כ'מועסקים בשעת חירום' לפי פקודת סדרי השלטון. דרושות גמישות בשעות מנוחה, בתיאום עם המועצות המקומיות, הקלות בהפעלת האתרים, ובמקרים מסוימים אפילו הלנת עובדים באתרים".
וכיצד מתמודדים עם ההיקף העצום של הפסולת שייצור הליך ההריסה של מתחמים גדולים?
"יש כמויות אדירות של פסולת בניין שצריך לפנות במהירות, אבל יש מספר מוגבל של אתרי קליטה מאושרים עם קיבולת מוגבלת. התקנות הסביבתיות מונעות פינוי ומחזור בשטח, ומגבלות רעש ואבק מאטות תהליכים גם בשעות חירום.
"הפתרון הוא אישור מיידי למחזור בשטח והקמת אתרי מחזור זמניים בתוך אזורי הנזק. צריך לפתוח אתרי קליטה חדשים בפיקוח, להרחיב שעות פעילות של אתרים קיימים ולהכריז על אזורי השיקום כ'אזורי חירום סביבתי', עם החרגה זמנית מהוראות רעש ואבק".
מה הכי חשוב להצלחת התוכנית?
"אנחנו תלויים בגורמים רבים וחייבים שיהיה קשר בין כולם כדי לאשר הליכים, לתקצב אותם, לעקוב ולשנות מה שצריך בדרך. לכן הכניסה לפרויקטים הללו מחייבת הקמת צוות ממשלתי מתכלל עם סמכויות, שיוכל לקבל החלטות ולהנחות את כל הגורמים. מדובר בתוכנית מורכבת שמחייבת תכלול וסנכרון בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות, בעלי הדירות, היזמים והקבלנים. בלי גורם מחליט אחד נראה עיכובים, מענים חלקיים וחוסר אמון של השוק הפרטי".
איך אתם רואים את העתיד?
"אנחנו מצויים בשעת חירום לאומית שדורשת פתרונות חריגים. אם נבצע את כל השינויים האלה – הגדלת כוח האדם, הסרת חסמים רגולטוריים, הבטחת זמינות חומרי גלם, הרחבת שעות עבודה וטיפול יעיל בפסולת – נוכל לבצע שיקום מהיר ויעיל בלי לפגוע בבנייה השוטפת. זה אתגר, אבל הענף מוכן לעמוד בו אם נקבל את הכלים הנדרשים".
הזדמנות היסטורית להתחדשות עירונית אמיתית
התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הארגון המייצג של הקבלנים הבונים בישראל, הציגה לממשלה בסיום מבצע "עם כלביא" תוכנית מקיפה לשיקום מהיר של בניינים ותשתיות שייהרסו בעקבות פגיעת הטילים. התוכנית, שהוביל סגן נשיא ההתאחדות תומר צליח, מציעה פתרון רדיקלי לבעיית ההתחדשות העירונית במתחמים שנפגעו. בליבה של התוכנית עומדת גישה חדשנית המבוססת על ארבע שלבים מרכזיים:
* שלב ראשון: המדינה תפצה באופן מיידי את כל בעלי הדירות שנפגעו, בסכום שיאפשר להם לרכוש דירה חדשה בכל מקום שירצו, ללא תלות בפרויקט התחדשות עירונית.
* שלב שני: בתמורה לפיצוי המדינה תקבל את כל הזכויות הקנייניות במתחם הנפגע.
* שלב שלישי: המדינה תקדם בהליך מזורז של תוכנית־היתר, באמצעות הוותמ"ל או ועדה מיוחדת, תכנון ראוי של המתחם תוך מיקסום זכויות הבנייה.
* שלב רביעי: מכירת הקרקע המתוכננת במכרז ליזמים למי שיציע את המחיר הגבוה ביותר – מחיר שצפוי להיות גבוה משמעותית מהפיצוי ששילמה המדינה.
התוכנית מציעה גם פתרון למקרים שבהם יזם כבר החל בקידום פרויקט התחדשות עירונית, שבמסגרתו יוכלו בעלי הדירות שנפגעו לבחור בין שתי אפשרויות: קבלת פיצוי מזומן לרכישת דירה במקום אחר, או הישארות בפרויקט עם תמורה מוגדלת לדירותיהם. מי שיבחר בפיצוי המדינה יקבל את הזכויות בדירתו וייכנס למעמדו בפרויקט.
צליח מתייחס בתוכנית לבעיה מרכזית בתהליכי התחדשות עירונית: "לבעלי הדירות יש מוטיבציה שלילית לממש פרויקט של התחדשות עירונית. זאת מכיוון שאדם שדירתו ניזוקה זכאי לקבל ממס רכוש פיצוי עד לגובה שווי דירתו ו/או קימום מחדש של הדירה. לכן אין לבעלי הדירות מוטיבציה ללכת להליך של התחדשות עירונית". כדי להתמודד עם בעיה זו התוכנית מציעה שלושה פתרונות מרכזיים: הגדלת זכויות משמעותית לדירה הקיימת. תשלום מס רכוש בתוספת לפרויקט התחדשות עירונית יאפשר להגדיל את הזכויות; מנגנון הפקעה ממשלתי שבו המדינה תפקיע את כל הזכויות הקנייניות מבעלי הדירות כנגד פיצוי מהוון, תיזום תוכנית מהירה תוך מיקסום זכויות וצפיפויות ותמכור את הקרקע ליזמים במחיר שיכסה את הפיצוי ואף יותר; ותמריצי משכנתה לתמרוץ בעלי דירות ברכישת דירה חלופית באמצעות משכנתה בערבות מדינה.
חלק מרכזי בתוכנית עוסק בקיצור דרמטי של זמני התכנון והרישוי. צליח מדגיש כי "זמני התכנון והרישוי במדינת ישראל אורכים שנים רבות בצורה לא סבירה, בטח לא בשביל שיקום מבנים הרוסים". התוכנית מציעה פתרונות חדשניים בתחום התכנון: תוכנית־היתר מזורזת על ידי הוותמ"ל או ועדה מיוחדת שתוקם לשם כך, פטור מהליכי פרסום לתוכניות שיקום תואמות וביטול תוכניות עיצוב/בינוי ככל שקיימת דרישה כזו. "בתחום הרישוי מוצע ביטול תנאי הסף ברשות רישוי ארצית, כך שכל פרויקט יוכל להגיש בקשה ללא מגבלת מספר יחידות דיור, ליווי רק על ידי מורשה להיתר כחלופה וביטול אישור תחילת העבודות המהווה שלב נוסף ומאריך".
כדי לאפשר את מימוש הפרויקטים, תוך מתן תמורה עודפת לבעלי הדירות, התוכנית מציעה הקלות מיסוי נרחבות: פטור ממיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במתחמים לשיקום, ופטור מהיטלי השבחה במתחמים אלו.
התוכנית מזהה חסמים מהותיים נוספים שעלולים להאט את ביצוע הפרויקטים: מחסור גדול בכוח אדם, שלא יאפשר הסבת עובדים מפרויקטים קיימים, משך זמן בנייה ארוך המגיע כבר ל-39 חודשים בממוצע, זמינות מוגבלת לחומרי גלם וציוד בנייה שנפגעה בעקבות המלחמה, ושעות עבודה מוגבלות.
צליח מדגיש כי התוכנית מציעה גמישות מרבית לבעלי הדירות שפונו ופוצו: "הם יוכלו ליהנות מגמישות מרבית – לשכור דירות, לרכוש דירות חלופיות או להמתין לדירות החדשות במתחם שממנו פונו. לכן, לטעמנו, אין פה כל חשש מפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות תוך מציאת פתרון אולטימטיבי ומיידי". התוכנית שהציג צליח מבקשת לפתור בבת אחת מספר בעיות מרכזיות: להעניק לבעלי דירות שנפגעו פתרון מיידי וגמיש, לאפשר למדינה לקדם התחדשות עירונית מהירה ויעילה וליצור מנגנון מימון שבו מכירת הקרקע לאחר התכנון תכסה את עלויות הפיצוי. העיתוי הדחוף של שיקום הבניינים שנהרסו במבצע "עם כלביא" מחייב, לפי התוכנית, פתרונות חדשניים שיקצרו משמעותית את התהליכים הביורוקרטיים הארוכים שאיפיינו עד כה את מערכת התכנון והבנייה בישראל.
