העיר העתיקה של באר שבע היא פנינה שכל חובב טיולים והיסטוריה של ארץ ישראל ירצה להכיר. זוהי העיר היחידה שנבנתה על ידי השלטון העות'מאני בזמן שלטונו בארץ ישראל, עוד בשנת 1900. היא היוותה מקום מרכזי לשליטה על כוחות הצבא הטורקי – מעין קריית ממשלה שכללה מוסדות ציבור רבים כגון בית הסראיה, בית המושל, בתי ספר לבני ובנות השייח'ים, בארות עתיקים לטובת שיירות הגמלים והמסחר ועוד ועוד. גם תחנת הקמח היהודית הראשונה בדרום הארץ, שנבנתה ע"י משפחות גורדון ושניידרוביץ בתחילת המאה שעברה, נמצאת במקום. בזמן מלחמת העולם הראשונה, באוקטובר 1917, נכבשה העיר על ידי הבריטים, לאחר מכן על ידי צבא מצרים במאי 1948, ובהמשך על ידי צה"ל. עד שנות ה-80 הייתה העיר העתיקה המרכז המסחרי ומרכז העסקים העיקרי בבאר שבע, עד לתקופת הקניונים והמרכזים המסחריים העירוניים.
כעת תוכנית ההתחדשות והשימור העצומה המתוכננת לעיר העתיקה תחזיר עטרה ליושנה ותהפוך אותה לעוגן כלכלי, תיירותי ותרבותי, מוקד בילוי ופנאי, מסחר, תיירות ומגורים - שימשוך אליו מבקרים מרחבי הארץ והעולם.
השקעה בשימור קפדני
"העיר העתיקה מהווה יהלום מיוחד של העיר באר שבע הזקוק לליטוש, שכבה ועוד שכבה עד לחשיפת הייחודיות הנחבאת ברחובותיה העתיקים", מסבירה מנהלת מחלקת שימור בעיריית באר שבע, אורטל קמחי. "התוכנית נוצרה גם כדי לשמר את האתרים ההיסטוריים הייחודיים של העיר וגם לצורך שיפור איכות החיים במקום ומשיכת תושבים חדשים. במסגרת זו, כלולים בתוכנית מבני ציבור, חניונים ציבוריים והנחיות לשדרוג והצללה של המרחב הציבורי. באר שבע היא עיר בעלת שכבות ורבדים היסטוריים שונים, עוד מימי אברהם אבינו, והעיר העתיקה היא אתר היסטורי משמעותי וחשוב".
מה כוללת תוכנית ההתחדשות והשימור?
מנהל מחלקת התכנון בעיריית באר שבע, רן אקסטרמן: "תוכנית שימור והתחדשות העיר העתיקה חשובה מאין כמוה. התוכנית מחדשת את העיר ההיסטורית בבאר שבע במטרה לממש את הפוטנציאל האדיר הטמון בה לשוב ולהוות מוקד עירוני חי ושוקק, כפי שהייתה בעבר, וזאת תוך שמירה על רוח המקום וייחודו של המרקם ההיסטורי. התוכנית כוללת תוספת משמעותית של מגורים, מסחר ותעסוקה על מנת לאפשר את התחדשות האזור.
התוכנית מאפשרת תוספת של אלפי יחידות דיור מגוונות, זאת באמצעות קביעת זכויות של עד 300% למגרש הכולל מבנה לשימור. בתוכנית הוגדרו מעל ל800- מבנים עם אלמנטים לשימור ועוד כ-66 מבנים שסווגו בדרגת השימור המחמירה ביותר. כדי לעודד שימור מבנים אלה, מוצע ליזמים מנגנון של תמריצי שימור וניוד זכויות בנייה למגרש אחר בתחום התוכנית שבו השימור אינו מחמיר ויש שם זכויות לתוספות בנייה. בשאר המבנים שאינם בשימור מחמיר, ניתן להוסיף תוספות בנייה למגורים של עד ארבע קומות. בנוסף, העירייה קידמה בעצמה שימור במספר רב של מבנים למטרות ציבוריות. גם בבניינים בהם ניתנת תוספת בנייה, הפרויקט מחייב קודם כל את שימור המבנה שזו השקעה עצומה, ניקוי ושימור לכל פרטיו, ורק לאחר מכן נעשית תוספת זכויות בנייה. סך הכל פוטנציאל התוספת לעיר העתיקה הוא של כ-3,700 יחידות דיור חדשות. בנוסף, עיריית באר שבע משקיעה רבות בשיפור פני הרחובות, שיקום ועיבוי תשתיות ועד להטמנת רשת החשמל, כשהכול נעשה בשיתוף הגופים הרלוונטיים".
"לעיר העתיקה יש מבנה ייחודי מאוד שמזכיר ערים אירופאיות ופחות ערים ישראליות. היא נבנתה בצורת שתי וערב (GRID) עם מבנה ייחודי של בלוקים שווים בגודלם ברוחב של שישים על שישים מטר בין רחוב לרחוב, כאשר קומת המסחר נמצאת בקו אפס לרחוב. ישנן סמטאות וחצרות פנימיות שנרצה לשמור על המבנה הייחודי שלהן. כיום אין כמעט מגורים בעיר העתיקה, אלא בעיקר מסחר, בילוי ועסקים. המטרה שלנו היא להפוך את העיר העתיקה גם לאזור מגורים – ולאפשר לסטודנטים, משפחות צעירות ואמנים, כלומר, אוכלוסייה מגוונת להגיע להתגורר בה. אזור המסחר יתקיים בקומות הקרקע של המבנים לשימור, ותוספות הבנייה עליהן יהיו מיועדות לרוב למגורים".
מהם האתגרים המשמעותיים בשימור עיר כזו?
אקסטרמן: "העיר נבנתה מאבן גיר מקומית שנחצבה באזור המכתש, בשכונה ד' היום 3 ק"מ צפונית לעיר העתיקה. במשך שנים זה היה בור, מחצבה, במרכז השכונה. לפני שנתיים השלמנו את תהליך הפיכת המכתש לפארק יפהפה שנקרא 'פארק המכתש' הכולל בריכת מים אקולוגית, שבילי הליכה, מתקני שעשועים, שילוט היסטורי וגם את שרידי המחצבה הישנה, שכן המקום מספר את סיפורה של האבן המקומית. היא גם זו שיוצרת את אתגרי השימור המשמעותיים ביותר מכיוון שהאבן הזו נוטה להתפורר עם השנים, במיוחד בקומות הקרקע בהן היא באה במגע עם המים. בעבודות השימור משתמשים בחומרים מיוחדים ונשומים בעלויות גבוהות, המיועדים למנוע את התפוררות האבן".
כל יזם יכול להתקדם עצמאית
תוכנית השיקום החלה ב-2017 כאשר השנתיים וחצי הראשונות הוקדשו לגיבוש עקרונות התוכנית, בהמשך החל מסלול להכנת תוכנית מפורטת (תב"ע). עם קיבוע העקרונות גובשה מדיניות תכנונית, כך שכל יוזמה אשר תואמת את המדיניות יכולה להתקדם. חלק מהן כבר החלו לפעול בשטח, וכ-40 יוזמות שכאלו אושרו בשנים האחרונות. "יצרנו מסלול קידום מקביל כדי לא לעכב יזמויות מהשטח", מסביר אקסטרמן. "הוועדה המחוזית העניקה לנו לאחרונה אסמכתא לאשר תוכניות נקודתיות בעיר העתיקה כולל מבנים לשימור בסמכות הוועדה המקומית, כך שניתן להתקדם ביתר קלות". צפי הסיום לתוכנית המפורטת הוא במהלך 2025. האדריכל המופקד על התוכנית הכוללת הוא דני לזר. עלות התוכנית עומדת על כ-2 מיליון שקלים, בה מתחלקים רשות מקרקעי ישראל ועירייתבאר שבע.
כיצד ניתן יהיה לשמור על המרקם הייחודי של העיר העתיקה ועל הבניינים ההיסטוריים שלה בד בבד עם הפיתוח המואץ בעקבות התוכנית?
"התוכנית המקודמת שומרת על כך מקרוב ומעודדת את שמירת ושיקום המבנים ההיסטוריים. ניתן לראות זאת בפרויקטים הנבנים כעת ברחוב שלושת בני עין חרוד, כאשר המבנה בקומת הקרקע הינו בדרגת שימור ב'1", מסבירה אורטל קמחי. "כמו כן, מחלקת שימור מקדמת פעולות נוספות המאפשרות שיפוץ והצלה של מבנים לשימור במסלול מהיר ומלווה את היזמים באופן צמוד לכל אורך התהליך. גם דאגנו להטמיע באתר ההנדסי של עיריית באר שבע דף ייעודי לתחום השימור כולל הנחיות והסברים לכלל האוכלוסייה. הציבור מלווה את התוכנית ואת הדיונים לגביה מאז תחילתה, אנחנו נמצאים בשיח רציף עם היזמים והתושבים, קשובים לכולם ומכניסים עדכונים בתוכנית במידת הצורך, יותר מ-200 איש השתתפו בכנס שיתוף ציבור בנושא התוכנית כך שהמעורבות של התושבים גדולה מאוד".
אקסטרמן מוסיף כי בתחילת הדרך הייתה מחשבה להרחיב את הרחובות הצרים של העיר, אך המשמעות הייתה לפגוע בבניינים הנמצאים בקו אפס על הרחוב, ולכן הוחלט לבטל ולהשאיר את הרחובות הצרים כמות שהם, כחלק משימור האופי הייחודי של המקום.
מהו החזון לעתיד העיר העתיקה?
קמחי: "חשוב לנו שהמקום יהיה פעיל כמה שיותר שעות ביום, גדוש באנשים, תושבים, בעלי עסקים, מבקרים וכן הלאה. אנחנו רוצים שהוא יהווה אלטרנטיבה למטרופולינים הגדולים של מרכז הארץ. זה יהיה מקום של חוויה עירונית מלאה עבור כל תושבי הארץ, עם בתי עסקים, מסעדות, בתי קפה, פסטיבלים, מיצגי רחוב והוא יהיה שוקק ופעיל בכל רגע נתון. אנו חדורי אמונה כי התוכנית ועיקריה, המאפשרים תוספת משמעותית של יחידות דיור עבור מגורים ותיירות, ימשכו אוכלוסייה מגוונת לעיר העתיקה דבר שיתרום להמשך הפיכתה למרכז חיים תוסס ונגיש".
בשיתוף עיריית באר שבע
