בשנים האחרונות עוברת העיר אשקלון תנופת פיתוח ובינוי כמותה לא ידעה במשך שנים. לצד פיתוח תרבות וחינוך, רצועת החוף ומשיכת אוכלוסייה לשכונותיה החדשות, מכוונות החשיבה בעיר להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות. באמצעות המינהלת להתחדשות עירונית מקדמת העירייה בשכונות שמשון, גבעת ציון, רמת אשכול, אפרידר וברנע הוותיקות, תוכניות התחדשות שיהפכו את סביבת המגורים לנעימה ואטרקטיבית יותר, יעלו את איכות החיים וכמובן, יעניקו פתרון הולם למיגון הנדרש בשכונות הדרומיות.
לא פחות מ-9,000 יחידות דיור קיימות מיועדות בימים אלה לתמ"א 38 ("עיבוי") או לפינוי בינוי במסגרת ההתחדשות העירונית, ובמקביל מקודמות נכון להיום תוכניות ל-40 מתחמים שצפויים לאישור בשנים הקרובות. לפני שנה החליטה העירייה להאריך את תוכנית תמ"א 38 בתחומה גם לאחר שנת 2025 באמצעות תוכנית כלל עירונית, "תוכנית התחדשות בניינית", הממומנת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועל הכנתה שוקדים בימים אלה.
תוכנית האב ממפה את כל השכונות הוותיקות בעיר, וקובעת מה יופנה לעיבוי ומה לפינוי בינוי. "ב-40 המתחמים המקודמים היום צפויות לאישור 24-22 אלף יחידות דיור", אומרים במינהלת להתחדשות עירונית באשקלון, שבראשה עומד עו"ד גדעון קינג.
והיד עוד נטויה
המינהלת היא גוף מקצועי מטעם העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמרכזת את כל השירותים הקהילתיים, הכלים התכנוניים והסיוע המקצועי בתחום עבור תושבים ויזמים. רק לשם השוואה, כשהוקמה לפני כארבע שנים, היו בעיר שלושה מתחמי בניינים. "והיד עוד נטויה", מבהירים במינהלת.
בהתאם למדיניות העירייה והעומד בראשה, ובשיתוף מינהל ההנדסה, מתבצעות באשקלון פעולות המקדמות את המתחמים האלה. מאחר שמחירי הנדל"ן באשקלון עדיין נמוכים בהשוואה לאזורים כמו אשדוד, רחובות וראשון לציון, במינהלת נדרשים לקרקע משלימה כפיצוי ליזמים לטובת בנייה נוספת שתהפוך את ההשקעה שלהם לכדאית, מסבירים במינהלת. אחת ההחלטות התקדימיות שהתקבלו היא שבאשקלון הפיצוי בקרקע משלימה יעמוד על 25 אחוז מסך יחידות הדיור של הסכם הגג. מדובר בכמות הגדולה ביותר שיש לעיר בישראל. ביתר הערים מדובר ב-15 אחוז, אבל באשקלון בשל המצב הביטחוני וכמות הדירות שיש לחדש, הוחלט על 25 אחוז שישלימו את הכדאיות הכלכלית ליזמים.
במקביל מקודמת עם רשות מקרקעי ישראל תוכנית שמגדילה את כמות יחידות הדיור על אותן קרקעות המיועדות לשמש כקרקע משלימה. "אנחנו לא מחכים ליזמים עד שיגיעו ויזדקקו לה, אלא כבר מקדמים את התוכנית כדי שתהיה מוכנה עבורו ותחסוך את הבירוקרטיה", אומרים במינהלת.
תוכניות היסטוריות בגבעת ציון
במסגרת אותם 40 המתחמים מצויות שתי תכניות בשלבים מתקדמים. אחת מהן, פרויקט אהוד–התחייה בשכונת גבעת ציון, קיבלה אישור וסיימה את שלב התכנון. לדברי המינהלת, זו פעם ראשונה שיש תב"ע מאושרת לפינוי בינוי באשקלון מול הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה (הוותמ"ל). בחודשים הקרובים ייצא מכרז יזמים וייבחר יזם שיקדם אותו.
במקביל לה יתקיים בעוד חודש דיון לגבי הפקדה בוותמ"ל של תוכנית פינוי בינוי בת 950 יחידות דיור ברחוב בנימין באותה שכונה. התוכניות קודמו באמצעות מסלול רשויות - הרשות המקומית, המינהלת והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמימנה זאת. לדברי המינהלת להתחדשות עירונית, מדובר בשתי תוכניות היסטוריות באשקלון, שכן זו הפעם הראשונה שפרויקט פינוי בינוי מתחיל לקרום עור וגידים.
בשנה הקרובה צפויות להיות מאושרות בין שתיים לשלוש תוכניות נוספות, וכך עד סוף שנת 2023 יהיו בעיר ארבע תוכניות התחדשות עירונית מאושרות.
כדאיות כלכלית ליזמים
נראה שיזמים גדולים מזהים את הפוטנציאל הכלכלי ומתחילים להגיע לעיר, ובאשקלון מסתכלים קדימה וצופים בנייה של 80 מתחמים. במינהלת משוכנעים שלא נגמרה העבודה, שהם רק בחצי הדרך. אשקלון מושכת אליה יזמים, הדברים מתחילים לקרות ומכפילים (המבטאים את היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות או הרצויות בפרויקט התחדשות עירונית במסלול הריסה ובנייה, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות) נמוכים הופכים את התוכנית לישימה ופשוטה יותר.
בבסיס שיטת העבודה של המינהלת עומדת החשיבה שבשונה מערים אחרות, באשקלון לא קובעים ליזם את המכפיל. במינהלת מבקשים ממנו להציג את כמות יחידות הדיור שהוא צריך כדי להגיע לכלכליות הנדרשת על פי דוח השמאי, והמינהלת דואגת לייצר לו את הכלכליות הנדרשת באמצעות בינוי בתוך המתחם עצמו או באמצעות קרקע משלימה.
משום שניתן להסתמך על קרקע משלימה ומחירי הנדל"ן מחייבים להשתמש בה, וזאת בתמיכה של רשות מקרקעי ישראל ושל הרשות הממשלתית. בנוסף, מחירי הנדל"ן באשקלון עולים ומציגים מספרים יפים, מה שמאפשר למכפילים לרדת. לתפיסת המינהלת, אין טעם לקבוע מכפיל כשהמחירים משתנים במהירות. לפני ארבע שנים מכפיל בפרויקט פינוי בינוי עמד על 10-9 והיום הוא עומד על 7-6 ואפילו פחות. למשל, אם מדובר על מכפיל 6, זה אומר שעל כל דירה שהיזם הורס, הוא בונה 6 דירות. אחת מוחזרת לבעל הבית וחמש נמכרת לרווחתו. זה מקל על התכנון ועל הכלכליות, ומייתר את הצורך בקרקע משלימה.
מלבד השיפור החזותי, מתקיימות מצד המינהלת פעולות נוספות. אחת הפעילות המרכזיות היא הקמת נציגויות דיירים והסברה של הזכויות הקיימות וליווי מטעם המינהלת. המינהלת קיימה עבור הדיירים שישה קורסים בחינם בהתחדשות עירונית, שבהם ניתנו להם ידע וכלים לקדם פרויקט ולהתנהל מול יזם ומול עורך דין דיירים. בכל מתחם הוקמו נציגויות עם התושבים, והם אלה שמבצעים מכרז ליזמים, לעורכי דין, למפקח ולכל בעלי המקצוע בפרויקט. את הדיירים מלווים שתי מנהלות תחום קשרי קהילה במינהלת, שעובדות מול הדיירים בהסברה ופניות הציבור, ומנהל תחום תכנון שעובד מול יזמים ואדריכלים ומקדם מסמכי מדיניות תכנוניים. כלומר מתבצעת פעילות חברתית לצד מנהלתית.
והתגובות הטובות לא מאחרות לבוא. בעזרת המינהלת נבנה מחדש האמון של התושבים בקידום פרויקטים. בעבר נעשו החתמות פוגעניות מצד גורמים שלא יידעו את האנשים לגבי זכויותיהם והיו מבטיחים דברים שלא תואמו מול העירייה ולא יכלו להתקיים בגלל צפיפות או ענייני תחבורה. היום דיירים יוצאים מהקורס ומכנסי הסברה ומקדמים הקמת נציגות ומכרזים. במינהלת אומרים שהרשמים חיוביים וכי הם מעודדים אותם ליזום מהלכים כשצריך.
מינהלת ההתחדשות העירונית קוראת ליזמים נוספים להגיע לאשקלון ומעודדת את הדיירים לקדם התחדשות בעזרת הגורמים המקצועיים. "למשולש ההתחדשות העירונית יש שלושה קודקודים - הרשות המקומית, היזם והדיירים. אם אחד מהם לא יהיה מעורב ולא יניע מהלכים, הפרויקט לא יזוז", אומרים שם.
בשיתוף עיריית אשקלון
