רכישת זכויות בנחלה או במשק חקלאי אינה דומה לעסקת נדל"ן רגילה. מעבר לשווי הקרקע והבית, העסקה כרוכה במערך זכויות ייחודי מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובאפשרויות השבחה שאינן קיימות בדירות בעיר. שילוב זה יוצר פוטנציאל כלכלי, אך גם מחייב הבנה של הכללים.
"נחלה חקלאית מורכבת מזכויות בנייה למגורים, פל"ח (פעילות לא חקלאית) ומהשטח החקלאי", מתאר שמאי המקרקעין אור סופר, ממשרד סופר-פילצקי שמאות מקרקעין. "המורכבות בעסקה, בשונה מדירות רגילות בבית משותף, היא כי הזכויות אינן 'בעלות פרטית', אלא 'בר-רשות' במגזר החקלאי. העסקה מורכבת יותר משפטית, תכנונית ורישויית", מדגיש סופר, שגדל במושב ניצני עוז ומכיר את עולם הנחלות מקרוב.
משרד סופר-פילצקי, שנוסד ב-2019, פועל בכל תחומי הנדל"ן, ומתמחה במגזר החקלאי, לרבות מושבים, נחלות, בתים בהרחבה, משקים חקלאיים ומשקי עזר. בין השאר המשרד מייעץ לבעלי זכויות בנחלות המעוניינים לרכוש זכויות נוספות בשאלת התשלומים לרמ"י ולוועדה המקומית, וכן מה צפוי להיות שווי הנכס לאחר ההשבחה.
מה ההבדל המהותי בין שדרוג נכס רגיל לנחלה?
"כשבעל זכויות בנחלה מעוניין לקבל היתר בנייה, ההתנהלות היא בשני מישורים: קניינית (רכישת הזכויות) מול רמ"י ותכנונית מול הוועדה המקומית.
בנוסף למגורים ולשימושים חקלאיים, ניתן לעתים לבצע בנחלה שימושים שאינם חקלאיים, שיכולים להוות מקור הכנסה נוסף. כך למשל ניתן להסב מבנים בנחלה לשימושים עסקיים מניבים: משרדים, קליניקות, צימרים ותיירות, מלאכה, אחסנה ותעשייה קלה. שימושים אלה מותרים בהיקף של עד 500 מ"ר בתוך חלקת המגורים, והם כפופים לאישור רמ"י ולקבלת היתרי בנייה.
"מונעים הפסדים של מאות אלפים"
בנוסף להתמחותו בעולם המשק החקלאי, משרד סופר-פילצקי שמאות מקרקעין מספק חוות דעת להערכת שווי שוק לנכסי מקרקעין בכל רחבי הארץ ובהם דירות, בתים פרטיים, נכסים מסחריים וגם קרקעות.
המשרד מבצע שומות השגה לרשות מקרקעי ישראל והערכות שווי לנכסים מניבים. חוות הדעת של המשרד כוללות בדיקת המצב המשפטי של הנכס, בדיקת היתרי בנייה וחריגות, בדיקת זכויות בנייה בלתי מנוצלות והערכת שווי הנכס. בין השאר, המשרד מבצע שומות לבנקים ולחברות ביטוח לצורכי בטוחות לפי תקן 19.
מתי כדאי לפנות לשמאי?
"עבור הקונים, שמאות מקדימה לפני רכישת נכס היא קריטית. במקרים רבים מדובר בעסקה הגדולה ביותר בחייו של אדם, ולכן חשוב לבדוק ביתר שאת. גם מצד המוכרים יש חשיבות לפנייה לשמאי. לעתים בעת מכירת נכס מתקבלת מהוועדה המקומית דרישת תשלום בגין היטל השבחה. ניתן לערער על השומה באמצעות שמאי בתוך 45 ימים ממועד קבלת הדרישה. אם לא מגישים השגה בזמן, הדבר נחשב כהסכמה לשומת הוועדה".
מה היתרון בשומות מקדימות?
"בשומות לפני רכישה אנחנו מגלים לעתים בעיות שמשפיעות על שווי הנכס. אלה יכולות להיות חריגות בנייה ללא היתר, וכן היבטים משפטיים ותכנוניים שיכולים להשפיע על ערכו. לא מעט פעמים אנחנו מונעים הפסדים של מאות אלפי שקלים ללקוחות, ואפילו מצילים אותם מעסקאות לא טובות".
בשיתוף סופר-פילצקי שמאות מקרקעין
