לא מעט פרויקטים שנבנים בשנים האחרונות בישראל כוללים אתגרי ביצוע הנדסיים ותכנוניים. הגדלת הצפיפות, הצורך בבניה מהירה ופינוי שכונות ישנות, כל אלה מכתיבים אתגרים רבים חדשים. בנוסף, יש פרויקטים שעצם המיקום שלהם יותר אתגר מבחינת הביצוע בשטח.
האתגר הבירוקרטי
ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ מסביר כי "תחום הביצוע, כחלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן כולו, סובל מעודף רגולציה ובירוקרטיה. בשיפורים שיש לבצע אפשר למשל לסמן כבר היום כמו וויתור על אישור תחילת העבודה. כיום, בניגוד לעבר, אפילו קבלת היתר בניה אין פירושה שניתן להתחיל לעבוד בפועל, מכיוון שמרבית העיריות מחייבות גם אישור תחילת עבודות. מסיבות שונות ומשונות לא ניתן תמיד לבצע את ההליכים במקביל והדבר מחייב המתנה של מספר חודשים לפני תחילת הביצוע המוקדשים לבירוקרטיה מול העירייה. זאת, בנוסף לדרישות שונות ומגוונות המשתנות תדיר מעירייה לעירייה. ביטול הדרישה הזו או לכל הפחות השארתה במקביל לקבלת ההיתר יכולה לחסוך זמן יקר של מספר חודשים בביצוע העבודות".
לדבריו, חסם רגולטורי נוסף הוא ההתעקשות המדינה על יצירת תקנים יוצאי דופן למוצרים בענף הבנייה, "המהווה דוגמה להתנהלות אבסורדית של מוסדות השלטון. זה מגיע למצב בו אי אפשר לבצע החלטות מדינה שישפרו את הבטיחות בעבודה. כיום, לא ניתן כמעט לייבא לארץ פיגומים המשמשים בפועל לעבודות בכל רחבי אירופה. התקן הישראלי מחמיר יותר מכל התקנים האירופאים המקבילים לו, ולכן הפתרון הראוי הוא לאפשר להכניס מיידית פיגומים בעלי תקן אירופאי במדינת המקור עם התחייבות היבואן לכך. עוד נושא בוער הוא צורת האישור להעסקת עובדים פלשתינאים. שינויים שבוצעו בעת האחרונה יצרו קשיים בלתי מבוטלים בהתנהלות הבירוקרטית של השגת אישור לעובדים. מעורבות המדינה באישורים אלו שפועלת כמעין תאגיד כוח אדם, הינה מיותרת ומזיקה, וכן גם ההתעקשות על אישורי יום השוללים לינה בארץ הינם פגיעה קשה בפריון הענף. ראוי לבחון את הצורך הביטחוני העומד מאחוריהם, ולשמור עליו תוך הקטנת הבירוקרטיה עד למינימום הנדרש ויצירת דו שיח בין הגופים".
שימושים מעורבים
"העתיד של הבנייה בישראל הוא בבניית פרויקטים בשימושים מעורבים. וזה גם האתגר הכי גדול כיום", אומר ארקדי פרומקין, סמנכ"ל ביצוע בצמח המרמן היוזמת ומבצעת פרויקטים בכל הארץ. "מדובר על בניינים הכוללים מגורים יחד עם משרדים, מסחר לעיתים גם גני ילדים, מבני ציבור ואפילו מלונאות".
פרומקין מסביר כי "אחד האתגרים בפרויקטים מסוג זה הוא לשמור על פרטיות הדיירים ועל הפרדה בין המגורים לבין איזור המשרדים והמסחר. זה כמובן לא מסתכם רק בכניסה נפרדת ולובי נפרד, לדוגמא בפרויקט בצלאל בתל אביב שהקמנו יחד עם קרסו נדל"ן, הכניסה לחניון התת קרקעי היא כניסה אחת אבל בתוך החניון ישנה הפרדה ברורה בין החניון הציבורי לחניון של הדיירים באמצעות מחסומים, כמו כן התקנו מערכות ניהול חכמות שיודעות לנהל את כל מערך החניה".
לדבריו, "כיום הרבה מאוד פרויקטים כוללים גם שטח ציבורי בנוסף למסחר ולמגורים. לדוגמא, במתחם בצלאל בתל אביב יש גני ילדים, ובאנדרומדה מרכז להעצמה נשית. במקרים אלו תיכננו את הפרויקט כך שתהיה כניסה נפרדת לחלוטין. בבצלאל הכניסה לגן היא מהכיכר המרכזית כך שהיא לא פוגעת בפרטיות הדיירים ובתי העסק בכיכר נהנים מתנועה של הורים וילדים. באנדרומדה תיכננו כניסה צדדית ישירות למתחם העצמה נשית, כמו כן השטחים המסחריים מאובזרים בפירי איוורור המוליכים עד מעבר לגג בניין המגורים ובכך נמנעים מטרדים של ריחות הבישול".
פרומקין אומר כי ישנן מספר שיטות לבניית פרויקטים בשימושים מעורבים. "בפרויקט נופיה בבית שמש לדוגמה יצרנו הפרדה שונה. בעצם הסטנו את המרכז המסחרי לחזית ואת מגדלי המגורים לאחור ובכך יצרנו פארק פרטי על הגג של המרכז המסחרי. לשיטה הזאת יש המון יתרונות. היא יוצרת כמובן הפרדה מוחלטת בין המגורים למסחר אבל מאפשרת גישה ישירה לדיירי הפרויקט אל הקניון במעלית פרטית המופעלת בצ'יפ מיוחד. כך. הדיירים נהנים מכל העולמות גם פרטיות בדירות, גם פארק מפותח עם נוף מדהים וגם נגישות במרחק מעלית ממרכז תוסס של קניות, בילוי ופנאי".
תשובה לצפיפות
למרות המאמצים לפזר את צפיפות האוכלוסין לצפון ולדרום, מעדיפים רוב התושבים להתגורר במרכז ולכן אחריותם של גורמי השלטון היא לצופף את האוכלוסייה בצורה נכונה ויעילה ולגובה. "אחת הדרכים היא תכנון נכון של עירוב שימושים מוגבר תוך ניצול מקסימום זכויות בניה על מינימום שטח מגרש ושימוש באלמנטים חדשים בתכנון , מציין צחי סופרין סגן יו"ר ובעל שליטה בקבוצת סופרין . "אלמנטים חדשים כמו רישום תלת מימדי של הקרקע, מתן אפשרות לרשות המקומית להקצות ליזם מגרש בייעוד לצרכי ציבור ובתמורה לקבל שטחים בנויים לטובת הציבור כחלק מהפרויקט. אילו הם בעצם צעדים מרכזיים וראשונים של מוסדות התכנון לקראת מדיניות של עירוב שימושים מוגבר במרכז הארץ".
לדבריו, אחד הפרויקטים המרכזיים בלב אזור העסקים של תל אביב המשלב בצורה קלאסית ומוצלחת מגורים ומשרדים הוא פרויקט WE TLV - קומת מסחר מעליה 18 קומות משרדים, לובי נפרד ועוד 9 קומות מגורים בתוכן גם דיור בר השגה, בתכנון – יסקי מור סיוון. הפרויקט שווק כקבוצת רכישה על ידי קבוצת סופרין וקבוצת וייס.
צחי סופרין, מציין כי "בניה בעירוב שימושים לא זכתה לפופולאריות רבה בעבר בשל שלושה אתגרים עיקריים איתם מתמודדים היזמים - אתגר הנדסי, אתגר שיווקי ואתגר סביבתי. כיום השוק בשל יותר לפרויקטים מסוג זה מאחר והחלוקה הדיכוטומית בין אזורי תעסוקה לאזורי מגורים מתערערת גם ברמת התכנון העירוני וגם בקרב לקוחות הקצה. המורכבות של בנייה בשימושים מעורבים מתבטאת הן בשלב התכנון והן בשלב הביצוע, ועל כן יישום הטכנולוגיה הנכונה לביצוע פשוט של בניין מורכב היא המפתח לקביעת העלויות. יזם יכול לגוון את תמהיל הנכסים וע"י הצרחת עלויות בין הנכסים השונים הוא מקים מוצר אטרקטיבי ללקוח".
בנייה ליד הים
"הטיפול במי התהום בהקמת מבנים חדשים מאתגר, וחפירת מרתף באזור עם מי תהום קשה במיוחד מכיוון שצריך לסלק את המים בצורה שמחד לא תפגע באיכות הסביבה ומאידך לא תפגע ביציבות המבנים באזור. האתגר מתעצם עוד יותר כשמדובר בפרויקטים הנבנים בסמוך לים, שם לאחר ששואבים את מי התהום – נכנסים במקומם המים המלוחים", מסביר שחר מחט, מבעלי קבוצת ניצן גרופ שהקימה את פרויקט גאולה 14, בסמוך לחוף הים בתל אביב.
מחט מספר כי "בגלל הצפי לשאיבת כמות מי תהום גדולה, במקום לשאוב מי תהום, הוחלט ליישם שיטת הזרקת בטון בלחץ גבוה לתוך הקרקע. מדובר בשיטה שמיושמת בעולם כבר עשרות שנים, אך בארץ נעשה בה שימוש רק בשנים האחרונות".
לדבריו, "מדובר למעשה בקידוח באמצעות מקדח שנכנס לתוך האדמה בעומק הרצוי, ומזריק סוג של בטון בלחץ עצום, והופך את מה שיהפוך להיות תחתית המרתף של הבניין לסוג של "פקק" בתחתית הבור. הפקק למעשה מונע מהמים להיכנס לתוך הבור, ומצמצם בפועל ב-99% את שאיבת מי התהום".
בחברת בריגה, אומרים כי בניית מגדל בקו ראשון לים שונה מבחינה טכנית מהקמת מגדל מגורים רגיל. החברה מקפידה להשתמש בחומרים המתאימים לבניינים הממוקמים ליד הים, וזאת כדי לשמרם לאורך שנים.
לדוגמה בפרויקט Briga TOWERS של החברה הממוקם בשכונת עיר ימים, הסמוכה לים בנתניה, מספרים בחברה, הם הפקידו להשתמש בחומרים איכותיים במיוחד, על מנת שהמלחים מהים לא יפגעו בחזית הבניין, והיא תישמר במצב חדש לאורך שנים. בנוסף, בחרה החברה להשתמש בפרויקט בחלונות אלומיניום ברמה גבוהה ביותר כדי למנוע חדירה של רוחות ורעשים לדירות.
אתגר הפינוי
מאיר שמחה, סמנכ"ל הנדסה ותכנון בחברה אזורים מסביר כי "האתגר בפרויקטים של התחדשות עירונית טמון הן בעובדה שהתכנון נעשה במרקם קיים והן בהיקפים הרחבים של המתחמים שאנו בונים. למשל, פרויקט כמו התחדשות של שיכון וייצמן בהרצליה, שאזורים מקדמת, הוא פרויקט גדול אשר צפוי לכלול 1,800 יח"ד, ועוד מקומות מסחר ותעסוקה, פארקים רחבי ידיים, בתי ספר וגני ילדים, בתי כנסת, מתנ"סים ועוד. אזורים מבצעת את כל עבודות הפיתוח והתשתיות הציבוריות באופן עצמאי על פי הסכם עם העירייה. תכנון כה רחב היקף בפרויקט שיקח לבנות אותו מספר שנים, דורש גמישות רבה ותכנון צופה פני עתיד. לכן, כאשר אנו מתכננים פרויקטים כאלה אנו משאירים מרחב מסוים לתמרון ולשינוי עתידי. זה נושא שרשויות מקומיות לא תמיד מאפשרות כיוון שהן מעדיפות ודאות ולדעת בדיוק מה היזם בונה כדי לאשר זאת".
כמו כן, הוא מספר, "אלמנט השלביות חשוב מאוד בתכנון של פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית, שכן לא ניתן לבנות אותם בבת אחת. במתחם גדול של התחדשות עירונית, יכול לעמוד בניין חדש שזה עתה נבנה, ומעבר לכביש יוותר בניין ישן שעשוי להישאר עוד מספר שנים. המשמעות היא שדיירים ימשיכו להתגורר בו, וזה דורש מהיזם לוודא שהם מקבלים את התשתיות, המים והביוב כמו שצריך ומבלי לפגוע בהם. אחת הדרכים להתמודד עם זה היא להשית את האחריות לפיתוח השכונה כולה על היזם. זה דורש פיתוח של יחסי אמון עם הרשויות המקומיות. בהרצליה למשל, הצלחנו לייצר יחסים כאלה וחתמנו על הסכם פיתוח עם העירייה בשיכון וייצמן, זאת בשל שיתוף פעולה מאוד מוצלח שהיה קודם לכן בבניית פרויקט "הרצליה הילס".
בניה מהירה
בניית שכונת "בצוותא" בחריש שנבנתה ע"י שפיר מגורים במסגרת הפיילוט של "תכנן ובנה" הסתיימה על פי החברה בשנתיים וחצי בלבד ואיכלוסה אף הוקדם בחודשיים למרות משבר הקורונה. עד היום עמד הזמן הממוצע לתכנון ובניית שכונה חדשה על 13 שנים, כמו כן עפ"י נתוני הלמ"ס לשנת 2020 משך בנייתה של דירה בישראל עומד על 31 חודשים.
שכונת "בצוותא" בחריש נבנתה במודל "תכנן ובנה", לפיו יזם אחד אחראי על בנייתה של כל השכונה. השכונה כוללת 1,519 דירות ב-86 בניינים, שני בתי ספר יסודיים, 11 כיתות גן ילדים, מרכז מסחרי, מתנ"ס, אולם ספורט ומגרש ספורט משולב. שפיר מגורים, זכתה במכרז של מדינת ישראל לבניית השכונה בדצמבר 2017.
שלד פלדה: מהיר יותר וקל יותר
מושיק מלמה סמנ"כל תפעול בחברת מ.ש.מלמה, מספר כי בעולם כבר הפנימו מזמן את יתרונות שלד הפלדה, בעיקר בכל הנוגע למהירות הביצוע וכן למשקל השלד: "בזמן שהיזם עובד על היתרים ואישורים, אפילו בזמן החפירה, במקביל, אלמנטי הפלדה נמצאים בעבודה במפעל. ברגע שהקבלן מתחיל ומקבל את האישור, העבודה מתבצעת במהירות פנומנלית. יש כמובן עבודות רטובות, כמו יציקת תקרות, אבל רוב השלד הוא מפלדה מה שמאפשר חסכון של 30% עד 50% מזמן הביצוע".
לדבריו, מרבית הבניה בארץ לא עושה שימוש בשלד הפלדה בעיקר בשל הרגלים: "זה נעוץ בהרגלי הבניה בישראל. הישראלים אוהבים כנראה להרגיש בטון, בעיקר במגורים. במבני משרדים יש יותר גמישות ושילוב פלדה".
מה היתרונות של הפלדה בפרויקטי חידוש והוספת בניה?
"לשלד הפלדה יש יתרון גדול – המשקל של בניין מפלדה הוא שליש ממשקל מבנה בטון. לכן, כאשר רוצים למשל לנצל זכויות בניה, ולהוסיף קומות מעל בניין ותיק, יסודות המבנה יוכלו לעמוד בקלות בתוספת המבוססת על שלד פלדה".
מלמה מוסיף כי דווקא בהקשר של המבנים הישנים המסוכנים, שיצריכו הריסה ובנייה מחדש של מאות אלפי דירות, ובכלל על רקע עודפי הביקוש הכרוניים, שלד הפלדה יכול להיות פתרון, בשל העובדה שהוא יאיץ מאוד את קצב הבניה.
