שוק הנדל"ן מתעורר לחיים: במהלך השנה האחרונה מדווחים במערכת הבנקאית ובענף הנדל"ן על התאוששות משמעותית בהיקף העסקאות בשוק, על אף המלחמה המתמשכת והריבית הגבוהה. "בשנת 2023 הורגשה בשוק ירידת מחירים מינורית שגרמה להרבה אנשים לשבת על הגדר", מסביר דרור כץ, מנהל קשרי נדל"ן במערך המשכנתאות בבנק הפועלים. "מאז תחילת 2024, אנחנו רואים שינוי מגמה. אנשים שישבו על הגדר מבינים שהמחירים כבר לא ירדו אלא נמצאים בדרך למעלה - ולכן רוכשים דירות. ביקושים כבושים הפכו לביקושים הולכים וגדלים. התוצאה היא עלייה של 6.2% במחירי הדירות בתשעת החודשים הראשונים של השנה (על פי נתוני הלמ"ס). אנחנו רואים עלייה מאוד ברורה במכירת דירות חדשות ועלייה קטנה בלבד במכירת דירות מיד שנייה. היקף הדירות החדשות, מסך כל הדירות שנמכרו, עומד כבר על יותר מ-45%. אחת הסיבות המרכזיות לגידול בהיקף העסקאות של הדירות החדשות היא מבצעי המימון שעושים הקבלנים באמצעות הלוואות משכנתה מסובסדות".
מהן אותן הלוואות משכנתה "מסובסדות" – ואיך הן מגבירות את קצב מכירת הדירות החדשות?
"לא מדובר בתופעה חדשה, אבל הווליום השתנה ויש לו השפעה נרחבת על השוק. הסוג הנפוץ ביותר של הלוואות משכנתה 'מסובסדות' הוא הלוואות גישור, שהבנקים נותנים במסלול של ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן. מדובר בהלוואת גישור שניתנת לרוב עד תום הבנייה – כאשר הקבלן משלם עבור הלקוח את הריבית בתשלום חד-פעמי לבנק עוד לפני ביצוע ההלוואה. בפועל, אם הלקוח קיבל הלוואת גישור במסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד, למשל מיליון שקל לתקופה של שלוש שנים, בתום תקופת ההלוואה יתרת הלוואתו תעמוד על מיליון שקל – כי הקבלן שילם את הריבית ואין הצמדה. במקרה של לקוחות משפרי דיור, ניתן להניח שבסיום תקופת ההלוואה הם יפרעו אותה באמצעות מכירת הדירה, ואלו שאינם משפרי דיור יבקשו למחזר למשכנתה ארוכה. סוג נוסף של הלוואות משכנתה מסובסדות הן הלוואות לטווח ארוך בריבית נמוכה ממחיר השוק. כלומר, אם כיום הריבית הנהוגה עומדת על כ-5% במסלול קבוע לא צמוד למדד – רוכשי דירה מהקבלן יוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר במסלול זה. את ההפרש בין הריביות משלם הקבלן לבנק לפני ביצוע ההלוואה".
מה עומד מאחורי עליית המחירים המשמעותית בשוק הנדל"ן?
"קצב התחלות הבנייה ירד בחדות עם פרוץ המלחמה. בתחילת השנה נרשמה עלייה מסוימת, אך לא חזרנו למספרים שהיו לפני המלחמה. דווקא כשהביקוש התחיל להתאושש – ההיצע ירד. זה אחד הגורמים שתדלקו את עליית המחירים. מעבר לכך, גם כמות הדירות שהבנייה שלהן הסתיימה ירדה מאוד - כ-45 אלף דירות. הסיבה לכך היא שמשך הבנייה התארך בגלל המחסור בפועלים. הירידה בהיצע בהחלט תורמת להתייקרות מחירי הנדל"ן".
כץ מספר כי ההתאוששות בשוק הנדל"ן מתבטאת גם בהתעוררות של שוק המשכנתאות. "החל מחודש מרץ 2024 החלה עלייה ברורה בשוק המשכנתאות. במרץ 2024 השוק ביצע משכנתאות בהיקף של 7 מיליארד שקל, ביולי השוק כבר ביצע כ-9.8 מיליארד, באוגוסט כ-9 מיליארד, ובספטמבר כ-9.2 מיליארד (כולל הלוואות לכל מטרה). אני מעריך שבחודשיים הקרובים השוק יבצע כ-10 מיליארד שקל ואולי אף יותר. למרות המלחמה בעזה ובלבנון ולמרות הריבית הגבוהה – שוק הנדל"ן מתאושש".
בנק הפועלים עומד לצד לקוחותיו
בנק הפועלים היה הראשון שנתן פטור מתשלום המשכנתה לשלושה חודשים ליישובי העוטף. כמו כן הוא הבנק היחיד שנתן פטור מתשלום המשכנתה לשלושה חודשים גם לתושבי הצפון. "אחד המוצרים העיקריים שהשקנו הוא אפשרות לביצוע משכנתה מרחוק", אומר כץ. "אנחנו נמצאים בתקופה שבה לא לכולם מסתייע להגיע לסניף הבנק על מנת לקבל את המשכנתה ולחתום על המסמכים. לכן אנחנו מאפשרים לעשות זאת מרחוק. הלקוח יכול להגיש את הבקשה באמצעות הדיגיטל, הסניף או המוקד. ניתן להגיש את הבקשה למטרות מגוונות כמו רכישת דירה, שיפוצים, הרחבה, משכנתה לכל מטרה או מיחזורים. התהליך יוכל להיעשות דרך הזום – והחתימה על מסמכי המשכנתה מתבצעת באזור האישי של האתר השיווקי של הבנק. זה פתרון שמיועד לא רק ללקוחות בנק הפועלים: גם לקוחות שאין להם חשבון בבנק יכולים לפתוח חשבון מרחוק וליהנות מהמשכנתה לביצוע מרחוק. בנוסף קבלת והחזרת מסמכי הביטחונות נעשית באמצעות חברת שליחויות, ללא הגעה לסניף, על חשבון הבנק".
למגן את הבית
שירות נוסף שבנק הפועלים מציע הוא פתרון למימון מהיר לבניית ממ"ד באמצעות משכנתה. על רקע מלחמת חרבות ברזל, בנק ישראל יצא בהוראת שעה שמעניקה הקלות רגולטוריות למתן משכנתה לבניית ממ"ד. ההקלות של בנק ישראל נוגעות ללקוחות שיש להם יחידות דיור צמודות קרקע במבנים בני קומה אחת או שתיים ורוצים לבנות ממ"ד או לכאלה שרוצים לשפר את המיגון בדירת המגורים שלהם. ניתן לבקש משכנתה של עד 200 אלף שקל למטרה זו – ללא צורך בקבלת היתר בנייה לבניית הממ"ד. לפי הוראת שעה של תקנות התכנון והבנייה, במקום היתר בניה, ניתן לקבל את אישור הרשות המוסמכת (פיקוד העורף). בהלוואה למטרה זו קיימות הקלות רגולטוריות נוספות הנוגעות לשיעור המימון המקסימלי, היקף הריבית המשתנה ואחוז החזר מההכנסה. בנוסף, בנק הפועלים מאפשר פטור משמאות ללקוחות עם משכנתה קיימת בבנק, וכן ביצוע מרחוק באמצעות הזום.
הלוואות לכל מטרה
על מנת לסייע למשקי הבית ולתת מענה לצורכי האשראי בתקופה הנוכחית, בנק ישראל הכריז על הקלה בתנאי לקיחת משכנתה לכל מטרה, שתוקפה, נכון להיום, עד ל-31 בדצמבר 2024. "המשמעות היא שניתן לקחת משכנתה לכל מטרה בשיעור מימון של עד 70% – לעומת שיעור המימון הרגיל של 50% משווי הנכס, ובלבד שסכום ההלוואה שמעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200 אלף שקל", מסביר כץ. "לקוח שיתרת המשכנתה שלו נמוכה מ-50% יוכל לנצל את היתרה הפנויה עד לגובה 50% משווי הדירה, ובנוסף לקבל עוד סכום של עד 200 אלף שקל ובתנאי שלא חורגים מ-70% מימון. לצורך כך השקנו מיוזמתנו הקלה נוספת: אנחנו מאפשרים כיום להסתמך על רישום הקיים על הבטוחה הקיימת – בלי צורך ברישום שעבוד נוסף. בשורה התחתונה, מדובר בתהליך מאוד פשוט, קצר ונוח – שמקל על לקוחות שזקוקים לפתרונות אשראי בתקופה המורכבת הזאת".
אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים ובהליכי הוצאה לפועל. בכפוף לאישור הבנק ותנאיו והוראות בנק ישראל.
בשיתוף בנק הפועלים
