שוק הנדל"ן בגרמניה חווה בשנים האחרונות עלייה דרמטית במחירי השכירות. "לאורך שנת 2023 ראינו עליית מחירים משמעותית בשוק השכירות בגרמניה", מספר אביעד רימר, שותף ומנהל קשרי המשקיעים בחברת מיילסטון גרופ-השקעות נדל"ן בגרמניה. "צריך להבין שבסוף שנת 2022 החלה האטה ניכרת בקצב הבנייה למגורים בגרמניה – בין היתר כתוצאה מהמלחמה באוקראינה. השילוב בין ההאטה בבנייה לבין האינפלציה הגבוהה העלה את מחירי השכירות".
עליית המחירים בגרמניה, אומר רימר, מורגשת במיוחד בברלין. "מחירי השכירות עלו בכל גרמניה. במהלך שנת 2023 ראינו עלייה של 27% במחירי השכירות", הוא אומר, "ניתן להצביע על עלייה תלולה במיוחד במחירים בברלין – שבה חיים כבר 3.5 מיליון תושבים. היא עדיין זולה יותר מפריז, לונדון ואמסטרדם –והביקוש בה לנדל"ן גבוה.
לפי רימר, שלל חברות בינלאומיות כמו אמזון וגוגל הגיעו לברלין – והביאו איתן הגירה חיובית של אוכלוסייה איכותית ובעלת אמצעים. במקביל, היגרו לברלין לא מעט פליטים אוקראינים עם יכולת כלכלית גבוהה – שמחפשים דירות לרכישה. "ככלל, המלחמה הביאה לגרמניה, נכון לסוף אפריל, 1.2 מיליון פליטי מלחמה, שנרשמו בפועל ורובם קיבלו סיוע מידי בדיור בתנאים מגוונים ונוחים" הוא אומר.
רימר מסביר כי יש לקחת בחשבון שהביקוש הגבוה לנכסים בברלין פוגש היצע מוגבל. "מעבר להאטה בבנייה שמורגשת בכל גרמניה, בברלין הוחלט לאסור על פרצלציה של בניינים באזורים מסוימים. כלומר, כבר אי אפשר לחלק בניינים לדירות נפרדות בטאבו – וזה מרחיק יזמי נדל"ן מהשוק בברלין. בית המשפט פסל לאחרונה את הכללים החדשים בתחום הקפאת מחירי השכירות – אבל לא כל הדירות חזרו לשוק. זהו גורם נוסף לעליית המחירים הדרמטית בברלין", הוא אומר.
"יעד השקעה אטרקטיבי"
מיילסטון גרופ-השקעות נדל"ן בגרמניה עוסקת בהשקעות נדל"ן בגרמניה, ומתמחה בין היתר בבנייה וההשבחה של נכסים בברלין. "סוג אחד של פעילות שאנחנו מתמקדים בו הוא השבחה של נכסים מאוכלסים במשך שלוש שנים – ואז מכירתם ברווח", אומר רימר, "אנחנו מקבלים מימון גבוה מבנקים מקומיים בשיעורי ריבית נמוכים – ומכניסים שותפים שמשקיעים איתנו בכל פרויקט. בברלין, מיילסטון בדרך כלל בונה בניינים חדשים או משפצת בניינים קלאסיים – שיפוץ מלא למודרניזציה מאפשר למכור דירה דירה באופן פרטני או להשכיר במחיר שוק.
רימר מדגיש כי המגמות ארוכות הטווח בשוק הנדל"ן בברלין הופכות את בירת גרמניה ליעד השקעה מוצלח. "חברת הייעוץ הבינלאומית PWC מסמנת היום את ברלין כאחד משלושת יעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר באירופה – ואנחנו יוצאים מזה נשכרים", הוא אומר.
החברה נהנית מניסיון עשיר בפעילות בשוק הנדל"ן בגרמניה. "אנחנו פועלים בשוק הגרמני כבר יותר מ-13 שנה", הוא אומר, "מיילסטון מקבלת מימון מהבנקים הגדולים ביותר בגרמניה – כאשר רקורד ההצלחה שלנו מאפשר לנו לקבל מימון בשיעורים גבוהים במיוחד. אנחנו מקבלים כיום מימון בנקאי בהיקף של 50%-60% מהפרויקט – ובעבר קיבלנו גם מימון של 75%. המימון הבנקאי שלנו ניתן בשיעורי ריבית נמוכים וקבועים".
ביטחון מקסימלי למשקיעים
מיילסטון גרופ-השקעות נדל"ן בגרמניה מציעה למשקיעים ישראלים מספר מודלים להשקעה בנדל"ן בגרמניה - הן כשותפים מוגבלים והן בהעמדת אשראי לטובת פרויקטים של החברה. לצד עבודתה עם משקיעים, החברה שותפה בעצמה בכל הפרויקטים שהיא מובילה. "אנחנו תמיד נשארים עם ההון העצמי שלנו, בהיקף של בין 15% ל-20% – מה שנותן ביטחון נוסף למשקיעים שלנו", מספר רימר, "כיום אנחנו עובדים עם יותר מ-650 משקיעים ישראלים פעילים, שחלקם נמצאים איתנו במספר פרויקטים במקביל".
לרוב, החברה מובילה השקעה בנכסי נדל"ן למגורים – לתקופה מוגדרת של שלוש שנים. "גילינו שפרק זמן של שלוש שנים הוא מאוד נוח לפרויקטים מהסוג הזה. כשמשקיעים נכנסים למסלול הוני, אנחנו רושמים אותם ברשם החברות בברלין. הפרויקטים מתנהלים בצורה טכנולוגית ונוחה, כאשר אנחנו משתמשים בפלטפורמת אגורה לניהול נדל"ן. כל המשקיעים נהנים משקיפות מלאה בעזרת ממשק אישי באתר, דו"חות רבעוניים מפורטים - וקשר ישיר איתנו במיילסטון גרופ".
לדבריו, מסלולי ההשקעה של מיילסטון נועדו להעניק למשקיעים ביטחון מקסימלי. "אחד הדברים שמייחדים אותנו הוא היכולת של המשקיע למשוך את הכסף בכל נקודת זמן, בלי לספק הסברים או לדאוג למחליף. כלומר, המשקיע יכול לקחת את הכסף שלו – ואנחנו נמצא בעצמנו משקיע מחליף. בזכות הרישום ברשם החברות בגרמניה, השותפות של מיילסטון בהון העצמי והעבודה עם בנקים מקומיים גדולים – מקבלים המשקיעים שעובדים איתנו ביטחון מלא".
במבחן התוצאה, אומר רימר, הביטחון הוא היתרון המרכזי של השקעה בנדל"ן בגרמניה. "אנחנו מדברים כאן על שוק הנדל"ן הגדול ביותר באירופה – שהוא גם אחד השווקים היציבים ביותר בעולם", הוא מסכם, "גרמניה מספקת למשקיעים סביבת שוק יציבה ואטרקטיבית במיוחד".
מיילסטון גרופ-השקעות נדל"ן בגרמניה
למעבר לאתר >>
בשיתוף מיילסטון גרופ-השקעות נדל"ן בגרמניה
