ועדות התכנון והבנייה בישראל הוקמו מכוח חוק התכנון והבנייה מאז שנת 1965. ועדות אלו הוקמו על פי היררכיה תכנונית והן כוללות בין היתר את המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הוועדה לתשתיות לאומיות, הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה והוועדות המחוזיות או מרחביות לתכנון ובנייה. כל תחילת בנייה בישראל מחייבת את אישורה של אחת מוועדות התכנון והבנייה.
מלבד ההתנהלות אל מול הוועדות השונות, תהליכים מורכבים נוספים כמו הגשת ההתנגדויות וקבלת ההיתרים, מחייבים ייצוג משפטי באמצעות עורכי דין המומחים בתחום התכנון והבנייה ובקיאים בכל רזי דיני המקרקעין בכלל ובחוק התכנון והבנייה בפרט.
עו"ד נעם קולודני
בין אם מדובר בתמ"א 38 ובין אם שיפוץ נקודתי בבית, הליכי בניה מסוגים שונים עלולים להפוך לטרדה ואף לפגוע באיכות החיים של בעלי הנכסים והדיירים המתגוררים סביב הפרויקט המתוכנן או שנמצא בזמן ביצוע. פעמים רבות יוצאים הנפגעים למאבק ארוך ומורכב במסגרת הליך הגשת התנגדות, אולם מעטים יודעים כי הליך התנגדות מצריך הבנה מקצועית ובעיקר ניסיון בתחום הבנייה. עו"ד נעם קולודני, מומחה בדיני תכנון ובנייה ובייחוד בתחום ההתנגדויות לבנייה, שליווה מאות מאבקים והתנגדויות שבהן צבר ניסיון וידע רב בתחום, מסביר מהן הדרכים היעילות למיצוי הליך ההתנגדות: "ניהול מאבק מול יזמים חזקים ושכנים מאוחדים או מול הרשות המקומית, הוא לא פעם חסר סיכוי למתנגדים. לכן ברוב המקרים הם פונים לעורכי דין כדי שינהלו את המאבק בשמם. אלא שכמו בכל מקצוע אחר, חשוב שעורך הדין או עורכת הדין יתמחו בהגשת התנגדויות בפרט וחשוב מאוד שיתמחו בדיני תכנון ובנייה בכלל".
תשתית מקצועית נרחבת
בישראל ישנה שכבה מצומצמת יחסית של עורכי דין המתמחים בתחום התכנון והבנייה, מאחר שההתמחות בתחום דורשת תשתית מקצועית נרחבת המבוססת על שנים של עיסוק ופרקטיקה ייחודית זו. למשרד קולודני ושות' ידע וניסיון מעשי רב, לצד תשתית מקצועית רחבה, הכוללת שיתופי פעולה עם אנשי מקצוע מיומנים מתחום הבנייה, בהם אדריכלים, שמאים וחברות פיקוח וניהול. התשתיות המקצועית הרחבה, היא זו שמאפשרת לפירמה להעניק ללקוחותיה פתרון כולל במקצועיות וביעילות, דבר שהפך אותו לבין המובילים בתחום הגשת התנגדויות.
עו"ד קולודני מוסיף כי ההליך התכנוני עוסק על פי רוב בהיתרי בנייה והוא מתנהל במסלול של ועדה מקומית, ובמידת הצורך מוגש ערעור על החלטתה לוועדת ערר מחוזית. בדרך כלל המתנגד הוא זה שנכפתה עליו תוכנית בינוי, בין אם על ידי הרשות המקומית, השכנים או חברות יזמיות. לעומת זאת, המסלול הקנייני פועל ככל שיש למחלוקת שאלה של זכות קניינית במקרקעין, לגביו מוגשת ההתנגדות. בניגוד להליך התכנוני שמתקיים במוסדות התכנון, ההליך הקנייני מתנהל בבית המשפט או אצל המפקח על רישום מקרקעין, המפקח על בתים משותפים.
"ההתמחות שלנו כוללת גם את השלב התכנוני וגם את השלב הקנייני", מסביר עו"ד קולודני. "משרדים רבים (וטובים) עוסקים בשלב התכנוני בלבד ומעניקים שירותים של התנגדות. על פי רוב, אנו מייצגים את עמדת המתנגדים לבינוי או כאלה שהוטלו עליהם היטלי השבחה מוגזמים ויזמים שמתנגדים לחיובי השבחה. פעמים רבות המחלוקות מערבות הן את השלב התכנוני והן את השלב הקנייני והעובדה שבמשרדנו מתמחים בשני התחומים, מסייעת לנו להעניק טווח שירותים רחב יותר ללקוחות".
עו"ד קולודני מוסיף כי פעמים רבות המחלוקות מערבות גם היבט תכנוני וגם היבט קנייני, כמו למשל במקרה של שכן המעוניין לבנות בריכה והוועדה המקומית מעניקה לו היתר, אבל מתברר שלא די בכך משום שמדובר במגרש משותף ואז עולה מחלוקת קניינית. "במקרה כזה יש להשהות את הדיון בוועדה כדי לפתור את הבעיה הקניינית. במקרים האלה נדרש עורך דין בעל התמחות והבנה תכנונית וקניינית, שינהל הליך משפטי כפול", הוא מסביר.
התמחות בהליכי תכנון ובנייה
העובדה שמשרדו של עו"ד קולודני מתמחה בכל ההיבטים, מהווה ערך מוסף משמעותי ללקוחותיו, שמקבלים מעטפת שלמה של פתרונות. "אנחנו מציעים חבילה כוללת של הגשת התנגדות בהליך תכנוני ובהליך קנייני, כשמדובר בבעלי זכות קניינית במקרקעין", מציין עו"ד קולודני.
הכלים המקצועיים הם שמאפשרים לצוות המשרד לטפל גם במאבקים מורכבים, למשל ייצוג עשרות מתושבי תל אביב המתנגדים להקמת המגדלים המתוכננים בכיכר אתרים, או ייצוג ההתנגדות לתוכנית מתחם שדה דב שאותם ייצג המשרד.
בנוסף, למשרדו של עו"ד קולודני הצלחות רבות בהתנגדויות על רקע דיני תכנון ובנייה. לדבריו, לאחרונה מתנהלים שני הליכים נפרדים ברחוב דפנה בתל אביב, אשר אינם קשורים זה לזה, אך ממחישים את חשיבות השילוב בין ההליך התכנוני להליך הקנייני;
בהליך אחד במערב רחוב דפנה הגישו התושבים התנגדות להצבת שנאים על ידי חברת נת"ע בצמידות לבתיהם. בסופו של יום לאחר עתירה לבית המשפט המחוזי הוחלט על הקטנת השנאים, הרחקתם וקביעת מועד לסילוקם.
בהליך אחר הגישה דיירת בודדת התנגדות להסכם תמ"א לבניית מגדלים. לאחר ניהול הליך ממושך בבית המשפט המחוזי החלה תזוזה של חלק נכבד מבעלי הדירות האחרים בבניין. הם היו סבורים שהתמורות הניתנות להן נמוכות, ודאי ביחס למתחמים השכנים והזהים ברחוב. שני הליכים אלו ממחישים היטב את הסיבה לכך שמגיש התנגדות בהליך תכנוני חייב להתמחות הן בהליכי תכנון ובנייה והן בהליכים קנייניים: זו המומחיות שלנו והיא דורשות תכנון משפטי אסטרטגי וראייה רב תחומית שיש להן משמעויות עתירות הון", אומר קולודני.
עו"ד נעם קולודני
כתובת: מגדל משה אביב, קומה 42
טלפון: 03-64441175
למעבר לאתר >>
למעבר לערוץ היוטיוב >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד נעם קולודני
