תאוצת הבנייה בפרויקטים חדשים לצד תמ"א ופינוי-בינוי, כוללת לא מעט ליקויים הפוגעים באיכות חיי הדיירים ולעתים אף עלולים להוות עבורם סיכון ממשי. הדיירים ששילמו ממיטב כספם עבור הכנס, לא תמיד מגלים בזמן אמת את התקלה אלא לאחר שהיא גדלה ומחריפה.
הבשורות המעודדות בתחום הן שכפי שתחום הבנייה צמח, כך התרחבו הפתרונות לליקוי בנייה שעשויים להבטיח מענה מקצועי ומדויק לרווחת הדיירים ולביטחונם. כיצד נעשה איתור הליקויים ומהן הדרכים לטפל בהם, על כך משיבים אנשי המקצוע: מיכאל מלכה, פנקס לאון, הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ, סקר מערכות מבנים ואיתן פרץ - מומחה לבדק מערכות במגדלים.
כולם רוצים וצריכים לחיות ולהרגיש בבית שמעניק ביטחון, הגנה, מקום מבטחים ומבצר. אלא שלא פעם בני הבית נאלצים להתמודד עם ליקויים שחלקם עלולים להוות סכנה של ממש. "ביתו של אדם הוא מבצרו, אבל ליקויי בנייה שמתגלים בבית מגורים, יכולים ברגע אחד לשבש את האידיליה הביתית הכל כך מובנת מאליה", כך אומר עורך דין מיכאל מלכה, המתמחה במתן פתרונות לליקויי בנייה ואכיפת ביצוע התיקונים על פי התקנים המחייבים תחת פיקוח הנדסי. עו"ד מלכה שמחזיק מאחוריו ידע וניסיון רבים בתחום, נבחר לפני כמה חודשים לתגלית השנה בתחום ליקויי הבנייה לשנת 2022 שנערך מטעם מגזין הנדל"ן הבלוק, בטקס שנערך בירושלים.
מה זה בעצם ליקויי בנייה?
"כעיקרון, אין הגדרה ספציפית כי ליקויי בניה בהגדרתם משתנים בין חוק המכר לחוק תכנון ובנייה, לחוק חוזה קבלנות ולתקנים המחייבים ולתקנים המומלצים. לכן, הגדרת ליקויי הבנייה כוללת כל דבר שפוגע לדיירים באורח חייהם השגרתי, וגורם להם לאי נוחות מתמשכת ובלתי נסבלת, כמו רטיבות, ריצוף וחיפוי, איטום חדרים, גגות ומרפסות, כשלים בשלד, פגמים במבנה לרבות סטיות ואי התאמה וליקויי בטיחות.
הוא מדגיש כי במסגרת סעיף 5 לחוק המכר דירות נכלל גם איחורים במסירת הנכס לרוכשים. היבט נוסף של ליקוי בנייה בא לידי ביטוי אף בסכסוכי שכנים שקיימים בעקבות שיפוץ שגרם נזק לדירה הסמוכה, רטיבות ועוד. "למעשה, קיימים חוקים ותקנים ברורים מאוד שכל קבלן או יזם מכירים ואמורים לדעת איך לעבוד לפיהם", אומר עו"ד מלכה. "בפועל קיימות כיום מאות חריגות שנחשבות ליקויי בנייה, וחשוב שבעל הנכס יידע שהוא יכול, צריך ואף חייב לדרוש מהקבלן לטפל בהם ולהביא את הבית לראוי למגורים. לבעלי הנכסים קיימת תקופת בדק רחבה שמשתנה בהתאם לסוג הליקוי ועליה מתווספות 3 שנות אחריות. במקרה של רטיבות, למשל, תקופת הבדק היא 4 שנים בנוסף ל-3 שנות אחריות".
כעו"ד המתמחה בתחום, מה אתה ממליץ לבעלי בתים שסובלים מליקויי בנייה?
"הדבר שחשוב לדעת הוא שיש הרבה מה לעשות, לא להתייאש ולא לוותר. דבר ראשון, אני לקבל ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בתחום, שיידע לנהל את האירוע אם על ידי משא ומתן עיקש מול הקבלן, ואם באמצעות הוצאת צו מבית משפט שיורה לטפל מידית בכל הליקויים. זהו תחום מורכב וסבוך מאוד, הדורש הבנה מעמיקה, ולכן רצוי שלא להתנהל ישירות מול הקבלן אלא להסתייע בליווי משפטי צמוד, כדי למנוע פגיעה באחריות, ולמנוע סחבת מיותרת ועיכוב בטיפול. בכך, ימנעו מהלקוח עוגמת נפש והוצאות כספיות מיותרות לרבות הפסד ימי עבודה רבים".
לדברי עו"ד מלכה, אחת הפעולות הקריטיות והחשובות היא תיעוד ההתנהלות מול הקבלן מרגע גילוי הליקוי, כולל שיחות, תמונות וסרטונים של הליקויים, מיילים וכל השתלשלות האירועים. "בכלל, אני ממליץ לכל בעל דירה להיות מעורב ככל האפשר בתהליך הבנייה מלכתחילה עד כמה שהקבלן מאפשר זאת, ובכך לצמצמם למינימום את ליקויי הבנייה שעלולים להתגלות בהמשך", הוא אומר.
בחינה רחבה של כל ליקוי
משרד עורך דין מיכאל מלכה הוא משרד בוטיק בעל התמחות ספציפית לליקוי בניה. עו"ד מלכה עצמו למד את התחום לעומק, עבר הכשרה כמאתר ליקויי בנייה מטעם משרד העבודה ומשמש כמגשר מוסמך בתחום. בנוסף, הוא בעל הכשרה בייעוץ מס, שמאפשרת לו מתן ייעוץ גם בפן הכלכלי. "אני מזהה את אופי הליקוי ואת השלכותיו על איכות החיים של הדיירים ועל ירידת ערך הנכס, ובכך אני מספק ללקוחותיי ליווי יעיל וממוקד, כך שיקבלו את מלוא הפיצוי התואם את מצב הנכס בדרך מהירה ואופטימלית. אבל מלבד הפיצוי ההולם ההעדפה היא שהליקויים יתוקנו בהקדם, בפרט אם הם פוגעים באיכות החיים בבית".
יחד עם זאת, הוא מציין כי ישנם לא מעט ליקויים שלא ניתן לתקן, והם עשויים לגרום לירידת ערך של הנכס. במקרה כזה עו"ד מלכה פועל בשיתוף אנשי מקצוע המומחים בתחומם, שמסייעים להעריך את מידת הנזק. "המשרד שלנו בוחן כל ליקוי בנייה בבחינה רחבה על ידי גורמים מקצועיים, המלווים את המשרד ואת ההליך המשפטי. אנחנו עובדים עם שמאים מוסמכים ומיומנים בתחום, חברת הנדסה לבדק בית מהמובילות בתחום ועוד".
לסיכום, מסביר עו"ד מלכה כי תביעות של ליקויי בנייה אינן תביעות אזרחיות, בתחום הנזיקין המוכר, אלא כאלה שמתנהלות בכמה רבדים: משפטי, הנדסי ושמאות. "נדרש ידע וניסיון רב להוביל, לפקח ולסנכרן בין כל הגורמים המקצועיים המעורבים", הוא אומר. "בכל תיק מהנדס הבדק והשמאי זוכים לליווי משפטי, כאשר עו"ד מנצח מקצועית על כלל המומחים על מנת למקסם את היעילות המשפטית, ולצורך קבלת תוצאות מהירות ויעילות ביותר לטובת הלקוח. אני תמיד שואף שהיזם או הקבלן יקבלו את המלצת אנשי המקצוע, ויתקנו את הדברים בהקדם בהסכמה או על ידי התערבות בית המשפט, כך שהתוצאה תהיה תמיד הדבר הטוב ביותר עבור הלקוח".
משרד עו"ד מיכאל מלכה
טלפון: 09-7426020
כתובת: הראשונים 7, הרצליה
למעבר לאתר>>
עו"ד מיכאל מלכה
-----------------
מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות והציבור הישראלי נאלץ לשלם מחירים גבוהים עבור חלום הדירה. למרות שרכישת דירה היא בין העסקאות הגדולות ביותר שרבים מאתנו עורכים במהלך החיים, עדיין ישנם מי שמוותרים על בדיקת ליקויי בנייה שעשויה להיות מתורגמת לפיצוי כספי בסכומים של מאות אלפי שקלים.
שמאי המקרקעין פנקס לאון עוסק באומדני שווי של נכסים מכל הסוגים ומתמחה בירידת ערך עקב ליקויי בנייה. לאון מלווה רוכשים של דירות קבלן ויד שנייה ומכמת עבורם את הנזקים שנגרמו עקב ליקויי הבנייה השונים. כך, רוכשי דירות חדשות יוכלו לקבל פיצויים עבור הליקויים בהנחה שהם אינם ברי תיקון, ורוכשי דירות יד שנייה יוכלו לדעת בדיוק מהם ליקויי הבנייה בנכס ולהחליט אם אכן לרכוש אותו ובאיזו עלות.
לדברי לאון, הליקויים בנכסים רבים ומגוונים וכוללים בין היתר: בנייה שלא בהתאם למפרט או לתקנים, איטום לא תקין, ליקויי אינסטלציה, סדקים, ליקויים תכנוניים, ליקויים אסתטיים ועוד. "בעלי הדירות צריכים להיות מפוצים על ירידת הערך", מסביר לאון. "אם לדוגמה הם שילמו עבור הדירה שני מיליון שקלים, ובהינתן הליקויים הדירה שווה 1,800,000 שקלים, אנו נלחמים כדי שיקבלו את 200,000 השקלים המגיעים להם".
"בדיקה אחת יכולה לחסוך לרוכשים כאב ראש וכספים רבים"
לאון מוסיף כי כשמדובר בדירות יד שנייה, בנוסף לבדיקת ליקויים צוות המשרד משווה את הגרמושקה ואת ההיתרים למה שנעשה בפועל בנכס. "אנו בודקים האם יש בנייה ללא היתר, ואם כן האם ניתן לעשות לגליזציה לבנייה הלא חוקית. אם המוכר מכניס לדוגמה לשווי הנכס חדר שנבנה ללא היתר, אני מתריע בפני הקונים שמחר הוועדה המקומית יכולה לתת צו הריסה ולכן לא נכון לשלם עבור החדר הזה", הוא אומר.
"הבדיקה הזו חשובה לאין שיעור ויכולה לחסוך לרוכשים כאב ראש וכספים רבים. למשל, פנו אליי לאחרונה בני זוג שרכשו בית בקיסריה מבלי לערוך בו בדיקת ליקויים", הוא מסביר. "בחורף הראשון כל המרתף שלהם הוצף. השוכרים שהתגוררו בנכס מספר שנים סיפרו להם שכל שנה המרתף היה מוצף ובכל שנה בעל הבית היה עושה תיקון קוסמטי בלבד. בדיקה יסודית הייתה עולה על הבעיה מבעוד מועד ולקונים היה את כל המידע כדי להחליט אם להמשיך ברכישה למרות הליקוי".
"מגבשים אסטרטגיה יחד עם הלקוח"
משרדו של לאון עובד בשיתוף פעולה עם חברה הנדסית ותיקה לביקורת מבנים ועם משרד עורכי דין בוטיק המתמחה באופן בלעדי בליקויי בנייה. יחדיו שלושתם מספקים לרוכשי הדירות מעטפת שלמה ומקיפה: המהנדס מאתר את הליקויים, לאון, שמאי המקרקעין מעריך את שווים, ובמידה שהקבלן מסרב לתקנם או שמדובר בליקויים שאינם ברי תיקון, הטיפול עובר למשרד עורכי הדין שמייצג את הרוכשים בבית המשפט. לחלופין ניתן להיעזר בלאון נקודתית לשם הערכות שווי הנזק של ליקויי בנייה בלבד.
"אנחנו עובדים שנים רבות בסינרגיה נפלאה עם משרד עורכי דין ועם חברה לביקורת מבנים. שיתוף הפעולה הזה ממקסם את התועלת שאנו משיגים ללקוח. כבר בפגישה הראשונית אנו מגיעים שלושתנו לנכס: מהנדס, שמאי ועורך דין – מתרשמים מהנכס ומגבשים אסטרטגיה עם הלקוח", מסביר לאון. "חשוב לנו להבין מהלקוח מה המטרה שלו: למשל יש לקוחות שלא רוצים להתעסק עם התיקונים ומעדיפים שהקבלן יבצע אותם בעצמו, ולעומתם יש לקוחות שמעדיפים לקבל מהקבלן סכום כסף ולבחור את בעלי המקצוע בעצמם. כשללקוח אין עמדה מגובשת, אנחנו משכללים את כל הנתונים והניסיון שלנו וממליצים לו על הדרך הנכונה ביותר עבורו", הוא מסכם.
פנקס לאון - שמאות מקרקעין
טלפון: 052-3903504
לפנייה במייל>>
בשיתוף פנקס לאון
-----------------
הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ
מי שאינו קבלן או יזם, לא בקיא בכל הדקויות הנוגעות לתהליך הבנייה ולאיכותה. לכן, לא פעם רבים מגלים לאחר שרכשו את הדירה כי עליהם להתמודד עם ליקויים ומחלוקת עם הקבלן שלא פעם נגררת לבית המשפט.
כשאדם עומד בפני כניסה לדירה, בפרט כשמדובר בדירה חדשה מקבלן, נקודת המוצא שלו היא שהנכס מושלם ואין בו ליקויים. בנוסף, רבים מסתמכים על "שנת הבדק" – אלא שבפועל לא מדובר בשנה אחת, אלא במספר שנים בהן נמצא הנכס תחת אחריות הקבלן, כך מסבירים בחברת הדס ביקורת מבנים בע"מ, שבה מכירים היטב את הנושא.
החברה שהוקמה לפני כ-40 שנה, מבצעת בדיקות לכל סוגי המבנים והדירות. הדוחות ההנדסיים שהיא מגישה קבילים בבתי המשפט כחוות דעת מומחה במקרים שבהם הסכסוך מגיע למאבק משפטי.
בתקופה האחרונה מבצעת החברה שיחות עם קבוצות דיירים לפני קבלת המפתח וכניסה לדירה במטרה לייצר את האיזון הנדרש בינם לבין הקבלנים. "יחסי הכוחות ברורים", אומר מנכ"ל חברת הדס, יניב סנדובסקי. "ההיכרות של הדייר עם מה שמגיע לו ומהן זכויותיו היא כמעט אפסית, לעומת הקבלן שיודע בדיוק מה מותר ומה אסור. הרעיון הוא לייצר לדיירים מודעות למה שמגיע להם, להליך קבלת דירה, למה חשוב לשים לב ועוד. אנחנו רוצים לתת להם את כל הכלים המקצועיים, הנדסיים ואפילו המשפטיים במידת הצורך".
מקובל שחברה חיצונית בודקת דירה חדשה?
"השאלה היא לא האם זה מקובל, אלא האם זה הכרחי. התשובה היא חד משמעית - כן. אנו מוצאים עשרות ליקויי בנייה ובמקרים מסוימים מגיעים גם למאות ליקויים בדירה. פעמים רבות הלקוחות לא מזהים את הליקויים, או שהם חושבים בטעות שהם גרמו לנזק ואין ביכולתם לפנות לקבלן לתיקון".
יניב מוסיף כי לא פעם קבלנים משתמשים במושג שנת בדק באופן מוטעה ולפעמים גם מטעה: "ישנם קבלנים שאם מגישים להם את הדוח ליקויים, הם יגידו שיש להם שנה לבצע את התיקונים. בנוגע לליקויים שיוצגו אחרי תום השנה, הם יטענו שהסתיימה שנת הבדק. אבל זה רחוק מהמציאות. חוק המכר מגדיר מהי תקופת הבדק ואחריות הקבלן - בין ארבע לשבע שנים. אם, למשל, אחרי ארבע-חמש שנים יש נזילת מים בעקבות מזג האוויר או בעיות אינסטלציה, הקבלן מחויב לתקן את הליקוי. לפעמים בעלי הדירות ממהרים לתקן בעצמם ואז מאבדים את האחריות של הקבלן. חוק המכר אף מגדיר את תקופת האחריות גם כשמדובר בדלתות פנים: שנתיים בדק ושלוש שנות אחריות".
לדבריי סנדובסקי, דוח מקצועי שמוגש לקבלן עשוי להסיר התנגדויות מצדו. דוח הנדסי שחתום על ידי בודק מקצועי, קביל גם כאשר מגיעים לערכאות משפטיות. "אם אין ראיות לכך שעוד בעת המסירה הוצג דוח ליקויים, יהיה הרבה יותר קשה להוכיח את צדקתכם בבית משפט, שמבקש תיעוד מדויק", הוא מסביר ומציין כי הליווי שמעניקה החברה נמשך לאורך כל התהליך המשפטי.
ההמלצה המאוד ברורה של סנדובסקי היא לנסות ולקבל "צו עשה", שבו הקבלן מחויב לבצע תיקונים - במקום לדרוש פיצויים. "אנשים מקבלים כסף, אבל מפסידים את האחריות", הוא מסביר. "זה משמעותי. אנחנו ממליצים לדרוש מהקבלן לבצע תיקונים, בטח של נזילות ורטיבות. במקרים מסוימים השופט ממנה מומחה מטעמו לבדוק את התיקונים. במקרה כזה שלושה מהנדסים – מטעם בית המשפט, של הקבלן ושלנו – בודקים סעיף סעיף על התיקונים הנדרשים".
"בשורה התחתונה", הוא מסכם, "אף אחד לא קונה דירה בשביל לתבוע את הקבלן. זו לא המטרה. הדוחות שלנו בנויים ומפורטים בצורה כזו שהקבלן יבין שהוא צריך לתקן כל ליקוי שנרשם, ובסופו של דבר למסור ללקוח דירה ללא ליקויים".
הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ
טלפון: 09-7701000
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לעמוד הלינקדין >>
בשיתוף הדס ביקורת מבנים ושירותי הנדסה בע"מ
-----------------
סקר מערכות מבנים – בדיקת מערכות איטום וזיהוי כשלים
המצב הבא ודאי מוכר לרבים: נכנסים לדירת קבלן חדשה, מעצבים את הבית בהתרגשות ומתחילים לחיות את החיים החדשים כפי שחלמו עליהם, אלא שאז מתחיל הסיוט. פתאום מתגלים בדירה כתמי רטיבות, נזילות ותקלות שלא נראו לעין לפני כן. החיים הפסטורליים מקבלים תפנית מפתיעה ומתסכלת.
חברת סקר מערכות מבנים שהוקמה על ידי עופר טולדנו, מציעה בדיקות וסריקות מקיפות עוד לפני הכניסה לדירה, כדי לוודא שהתסריט המתסכל לא יתרחש. בדיקות איטום ואינסטלציה נעשות באמצעות המכשור הדיגיטלי מהמתקדמים ביותר, בין היתר - מד לחות ושעוני לחץ מצלמה תרמית כדי לבדוק אזורים קרים או חמים המעידים על חדירות מים או דליפות מים נסתרות. הבדיקה הזו תחסוך לכם הרבה מאוד כסף ודאגות – מציינים בסקר מערכות.
בדיקת ליקויי בניה עם טכנולוגיה מתקדמת
עופר מציין כי מרבית דירות הקבלן נמסרות לדיירים לאחר בדיקות בסיסיות ולעתים מדגמיות שמבצע הקבלן בנכס. הבדיקה שמציעה סקר מערכות מבנים היא בדיקה מקיפה ויסודית שלא מתבצעת על ידי הקבלן, ומטרתה לבדוק את תקינות מערכות האינסטלציה והאיטום טרם השימוש בנכס החדש.
"במהלך הבדיקה נבדקת בין היתר מערכת הדלוחין. העיתוי לבדיקתה טרם אכלוס ושימוש במתקני המים בנכס כמו כיורים, אמבטיות ומקלחונים הוא קריטי. בשלב זה ניתן לגלות ליקויים כדוגמת – שבר, ניתוק בין חלקי הצנרת, חיבור לא תקין ועוד. שימוש במתקני המים כאשר ליקויים כגון אלו קיימים, יגרום להימלטות מים מהצנרת ולכשלים חמורים שלא יאחרו להגיע", הוא מסביר.
לצורך בדיקת מערכת הדלוחין ואיתור התקלות, מציפים את קווי הדלוחין ואם מתגלה כי קיימת הימלטות מים מהמערכת, נעזרים בצילום עם סיב אופטי על מנת לאתר את הכשלים באופן מדויק. "ברבים מהמקרים בדיקות הקבלן נראות על פניו תקינות, אך באמצעות מכשור מתאים ניתן לאתר כשלים בחיבורי אריחים וממשקים לקויים בין חיפויי הקירות לכלים הסניטריים", אומר עופר. "בבדיקות אלו מתגלים ליקויים שלא מקבלים התייחסות בבדיקות הנדסיות או בדיקות אחרות".
איתור נזילות – רגע לפני שדולף לכם הכסף
הוא מוסיף כי ליקוי נפוץ שכדאי מאוד לאתר לפני הכניסה לנכס חדש או נכס יד שנייה הוא נזילות. לדבריו, כשקונים נכס, רבים מהרוכשים מוותרים על בדיקה נוספת מתוך מחשבה שאם עוד לא נעשה שימוש בנכס – ככל הנראה אין תקלות. גם ברכישת נכס יד שנייה, הנטייה היא לחשוב כי הוא שופץ לא מכבר או לחילופין היה בשימוש ולא היו תקלות. עופר מציין כי הבדיקה רלוונטית בכל מעבר לבית חדש או בית יד שנייה, כדי למנוע מקרים של נזילות לא מטופלות היוצרות נזק רב או צריכת מים חריגה. כמו כן, דיירים שמזהים כשלים כגון טחב, סימני עובש, כתמי רטיבות, התנפחות מעל פאנלים, תפרחת מלחית בחיבורי ריצוף (כדוגמת קצף) ועוד – זקוקים לאיתור מקור הנזילה. לעתים מקור הכשל הוא דווקא בדירות שכנות.
עופר מביא עמו לכל בדיקה ניסיון רחב של 23 שנה, אותו צבר החל מניסיון מעשי בתחום הבנייה, שיקום מבנים ופיקוח בניה וכלה בהכשרות שביצע, בהן לימודי הנדסאי מכונות, מנהל מערכות מים ואינסטלציה, אוטם מורשה על ידי מכון התקנים, מפקח בנייה, סוקר טרמוגרפי מוסמך, שמאי אלמנטרי ועד מומחה לבית משפט.
לסיכום, אומר עופר כי החברה מספקת שירותים בכל רחבי הארץ ומעניקה שירות תוך ימים בודדים מרגע הקריאה, עם רזומה של אלפי בדיקות שבוצעו על ידה בבניינים, דירות ומוסדות ממשלתיים. "כלל הבדיקות וחוות הדעת המבוצעות על ידי סקר מערכות מבנים קבילות בבית משפט. אם אתם בפני מעבר דירה ואתם רוצים מעבר שקט, נטול דאגות וחששות - סקר מערכות מבנים היא הכתובת עבורכם", מסכם עופר.
סקר מערכות
טלפון: 054-6574440
למעבר לאתר >>
בשיתוף סקר מערכות
------------
איתן פרץ: מומחה למערכות אלקטרומכניות
אם אתם קוראים את הכתבה הזו ומתגוררים בבניין רב קומות שרק אוכלס לאחרונה, סביר להניח שתיתקלו או שאולי כבר נתקלתם, בתקלה כלשהי: ריחות לא נעימים, בעיות של לחצי מים, רעשים ועוד. בכל מקרה, כדאי לאתר את התקלה כמה שיותר מהר כדי למנוע את החמרתה ולעתים אף אסון.
איתן פרץ, מומחה למערכות אלקטרומכניות במגדלי מגורים, מסחר ותעשייה, מגיע לבדק בבניינים בטווח זמן שבין שישה חודשים עד שנה מהאכלוס, כדי לאתר ליקויי בנייה ולהציע גם פתרונות שאותם הוא מציג בחוות דעת מסודרת הנמסרת ללקוח.
"במערכות אלקטרומכניות רב הנסתר על הגלוי", מזהיר איתן. "הן לא חשופות לדיירים ולכן החשיבות הרבה בהגברת המודעות לנושא. בנוסף, חשוב לדעת שבניין בעידן המודרני הוא לא רק בטון, מדרגות, תקרות וגג. בדיוק כמו שרופא לא ידע לעומק את מצבו הרפואי של אדם במבט חיצוני ברוב המקרים, כך גם בעבודה שלי".
המערכות המכניות שאיתן בודק הן מערכות שנמצאות בהמתנה וכוללות מערכות מצילות חיים, כמו כיבוי אש, גילוי אש ועשן וסילוק עשן ממבנה. הבדיקות מתבצעות בשטחים המשותפים כדוגמת: גגות, פירים, לובי כניסה וקומות, מאגרי מים ומשאבות, כולל חניונים. הוא בוחן האם היזם או הקבלן עמדו בכל התקנים, התקנות והחוקים, החל משלב תכנון הבנייה ועד למסירתו ללקוח.
"הבעיות העיקריות הן ריחות בשטחי הבניין, לחצי מים, רעשים ואירועי חירום למיניהם, שמקוטלגים למספר תחומים, כמו אספקת מים וחשמל בחירום, הצפות, תקינות ומוכנות המערכות, דרכי מילוט ועוד", מסביר איתן. "הדרישה כיום למערכות במגדלים רבי קומות הן רבות ומורכבות, כשתקציב הבניין הולך בחציו למערכות והחצי השני לעלויות הבנייה. הדייר כמעט שאינו מודע לחוסרים או לליקויים שהקבלן משאיר אחריו, ומתגלים לרוב רק לאחר שנת הבדק הראשונה. לכן יש חשיבות רבה ליזום בדק מערכות לפני תום שנת הבדק, ואני ממליץ לדיירים לזמן אותנו גם לבדיקת קבלה ראשונית של המערכות מהקבלן".
מול מי מתבצעת עיקר העבודה שלך?
"בעיקר מול הלקוח הסופי – ועדי בתים ובתי משפט, אבל חשוב שגם חברות ניהול יקראו את הכתבה ויהיו מודעות לנושא. אנחנו מוצאים ופותרים ליקויים מורכבים שמופנים לחברות הניהול ע"י הדיירים. ידן של אותן חברות קצרה מלפתור ולטפל בהם. חוות דעת מפורטת תהיה כמו שטר ביטוח ושקט תעשייתי לאותן חברות ניהול".
בכל הבניינים שאיתן בודק עומד לנגד עיניו נושא אחד מרכזי: בטיחות הדיירים. הוא בתחום משנת 2005 ובמרוצת השנים פיקח וניהל פרויקטים גדולים ומורכבים של בנייה בסדרי גודל של מאות מיליוני שקלים בחברות כמו אינטל, אלביט, אוניברסיטת חיפה, בתי חולים ופרויקטים גדולים נוספים ברחבי הארץ.
בדיקת המערכות המשותפות שאיתן מבצע כוללת שני חלקים עיקרים: בדיקה של מערכות השגרה כמו לחצי מים, נידוף ריחות, מערכות סולאריות מרכזיות, חשמל ומיזוג אוויר. לצד זאת ישנה בדיקה של מערכות בטיחות שמצילות חיים: גילוי אש, כיבוי אש, שחרור עשן, חשמל חירום ומאגרי מים לחירום, שחייבות לפעול באופן מושלם בעת הצורך.
יש מקרים שבנייה מסתיימת ללא תקלות?
"אין דבר כזה. רובן של התקלות שאני מוצא הן תקלות ברמה בטיחותית גבוהה. כלומר, בטיחות הדיירים בבניין מוטלת בספק. אני מגיע לבניינים ומגלה לדיירים שציוד החירום בבניין שלהם כלל לא מחובר. רובם של מאגרי המים לשתייה שאני בודק אינם עומדים בתקנות בריאות העם. לפעמים חסרות מערכות למניעת הצפות, לוחות חשמל חירום לא פועלים כראוי, הארקות חשמל חסרות, מערכת חשמל החירום לוקה בחסר ועוד. במקרים שבהם הדיירים אינם מבצעים בדק מערכות במועדים שציינתי - עד סוף שנת הבדק הראשונה, הקבלן והיזם יטילו את האחריות לליקויים ולתיקונים על הדיירים עצמם, בטענה שהדיירים לא ביצעו בדיקות ותחזוקה תקופתית. המטרה שלי היא שדייר יידע שהוא הולך לישון בשקט, כשכל המערכות בבניין שלו תקינות ומוכנות גם למצבי חירום".
איתן פרץ, מומחה למערכות אלקטרומכניות במגדלי מגורים, מסחר ותעשייה
טלפון: 052-3741198 | 04-6550865
לאתר החברה >>
בשיתוף איתן פרץ
