לא פעם בעלי נכסים, למסחר או למגורים, נאלצים להתמודד עם שוכרים שמסרבים להתפנות, לרוב כשברקע מחלוקות וחוסר הסכמה הנוגע לאי עמידה בתנאי החוזה. לרוב מדובר באי עמידה בתשלום דמי השכירות, המשמשים לעתים כהכנסה עבור בעלי נכסים ובמקרים אחרים נעשה בכספים שימוש עבור התשלום עבור המשכנתה. אלא שפעמים רבות ידם של בעלי הנכסים כבולה, והם אינם יכולים לפנות את השוכרים, אלא כפי שקובע החוק.
מהן האפשרויות העומדות בפני בעלי הנכסים, וכיצד ניתן להתמודד עם דיירים שמסרבים להתפנות? על כך משיבים א.א מסירות ואיתורים, בר משרד עורכי דין ועורך הדין לירן קולצ'ינסקי.
יותר מ-20 שנים עוסק ירון גרג'י, מייסד שותף של חברת א.א מסירות ואיתורים ובעל 20 שנות ותק בתחום, בפינוי דיירים ממבנים ובתפיסות רכבים בהתאם לצווים של בתי המשפט. מדובר במלאכה רגישה עם פוטנציאל נפץ גבוה. לעיתים מדובר באנשים שלא שפר עליהם גורלם, אולם את החוק צריך למלא גם כשהלב נחמץ.
"הדרך להתמודד עם מצבים כאלה היא לדבר אל כולם בגובה העיניים, לא להביע זלזול ולשמור על כבודם של המעורבים", אומר ירון ומציין כי לעיתים קרובות, הגישה הזו מביאה את המפונים למצב שבו הם יפנו את הבית מרצונם, או ימסרו את מפתחות הרכב. "כמובן שיש גם מקרים הפוכים, שבהם העניינים יכולים לגלוש לאלימות שמצריכה התערבות משטרתית", הוא אומר.
כך, למשל, כשהגיע ירון בתחילת דרכו לפנוי בית, השוכר יצא עם בלון גז ואיים לפוצץ את עצמו ביחד עם המפנים. לאחר מכן הוא ברח לתוך הבית ונעל את עצמו. הדייר המפונה התרצה רק בתום משא ומתן שלקח שעות. לאחר שנתיים נקרא ירון למסור עדות בבית המשפט, לאחר שנגד האיש הוגש כתב אישום בגין סיכון חיי אדם ואיום על בעלי תפקידים.
זה לא אישי
תחום פינוי דיירים שוכרים הוא רחב וכולל דירות פרטיות, חנויות, מוסכים ומפעלים. "אסור לקחת מקרים של פינוי באופן אישי", ירון אומר, "כך נקלעים לעימותים מילויים או פיזיים עם הדייר ולפעמים אפילו מסתבכים פלילית. כשאתה צועק על דייר, או מרים עליו ידיים, אתה מסתבך פלילית. אסור להגיע לעימות עם שוכר. צריך לבחור את הבנאדם הנכון לדבר עם הדיירים, אפילו בטלפון. היום, למשל, ביצעתי פינוי ובאו איתי שוטרים. השוטרים הם שמשתמשים בכוח הפיזי, לנו אסור".
שוטרים משתתפים בכל פינוי נכס?
"רק כשצריך. אני יודע להחליט מתי להזמין שוטרים ומתי אין בכך צורך. בהרבה מקרים אני מצליח לבצע את הפינוי בלי שוטרים. עדיף לבצע את הפינוי בלי המשטרה, מכיוון שזה מרגיע את האווירה. בכל מקרה, הסמכות לבצע את הפינוי היא שלי".
תיקים נוספים שבהם עוסק ירון הם פינוי מכוח צו של בתי משפט לענייני משפחה. אחד המקרים הרגישים היה פינוי של משפחה עם 12 ילדים "תיק מאוד קשה. הפכנו עולמות לפני הפינוי ובעזרת מישהו מהכנסת נמצא פתרון של דיור ציבורי חלופי", הוא אומר. מקרה נוסף היה פינוי אישה מבוגרת ומרותקת למיטה שירון נאלץ לבצע עקב אי תשלום דמי שכירות. במסגרת הפתרון האישה פונתה לבית אבות. אולם, הוא מדגיש, לא תמיד ניתן למצוא פתרון.
תחום נוסף בו הוא מתעסק הוא תפיסת רכבים, בהם הבעלים מכר את הרכב לצד ג' בלי להעביר את הבעלות, או שנעלם, או שהוא מחביא את הרכב. "אני יודע איך למצוא את הרכב", אומר ירון.
תפרט?
"לא, אלו תרגילי חקירה".
מה לגבי האמצעים הטכנולוגיים?
"אי אפשר לפרט. עיקר הטכנולוגיה מכוונת לאיתור מיקומו של האדם וחלילה לא באמצעות הטלפון שלו; המטרה אינה לאתר אותו עצמו, אלא איתורו על מנת לתפוס לו את הרכב".
כך, למשל, ירון טיפל בתיק בו אדם מהמגזר הבדואי לקח הלוואה מהבנק, רכש טרקטור בשווי חצי מיליון שקל וניתק ממנו את כל המערכות הטכנולוגיות, כולל איתורן, בכדי שלא ימצאו את הכלי. "אותו אדם הפסיק לשלם את ההלוואה לבנק, החביא את הכלי ונעלם, אולם הכלי המשיך לעבוד ולייצר הכנסה. לאחר שהבנק הפעיל מספר חוקרים ובמשך חודש לא איתר את הבעלים הוא פנה אליי. מודיע במגזר הערבי סיפר שהוא יודע, פחות או יותר, היכן הכלי ומי נוהג בו", מספר ירון ומוסיף כי משעות הבוקר המוקדמות המתינו האנשיו מחוץ לביתו של הנהג, שנסע מהנגב ליישוב בעוטף עזה, שם התברר שהוא עובד בחפירת חממה חוקית לגידול קנאביס. לאחר מספר ימים נתפס הטרקטור.
"רגישות ונחישות זה מה שמייחד אותי", מסכם ירון, "תמיד לשמור על יחס מכבד כלפי הלקוח וכלפי המפונה. לשמור על כבודו, אבל לא לעצור לפני שיגיע למטרה, שהיא לדאוג ללקוח ולהחזיר לו את מפתחות הבית מבלי שייגרם נזק למבנה במינימום הזמן ההכרחי".
א.א מסירות ואיתורים
טלפון: 03-624-4410
למעבר לאתר>>
למעבר לפייסבוק>>
----------
בר משרד עורכי דין הוא משרד בוטיק המתמחה בתביעות לפינוי מושכר. עו"ד איליה בר בעל ניסיון רב בייצוג בעלי דירות מול שוכרים המסרבים להתפנות, וכן סכסוכים חוזיים נוספים המגיעים לבתי המשפט והקשורים בנדל"ן, לרבות בוררויות וגישורים.
לדברי עו"ד בר מדובר בתופעה שכיחה למדי. "לעתים שוכרים בוחרים לשים את דמי השכירות להם התחייבו במקום האחרון בסדר העדיפויות שלהם ופונים למשכיר בבקשה לארכה לתשלום דמי השכירות. כאשר גם זה לא עוזר, והשוכרים ממשיכים לא לשלם את דמי השכירות, בעל הנכס מוצא עצמו במצב בו אינו מקבל את דמי השכירות ולא רק זאת, השוכר גם מסרב להתפנות מהנכס", הוא מסביר. "קיימות סיבות נוספות לסירוב שוכרים להתפנות מהנכס, בין היתר, סיבות הנובעות מסכסוכים שנוצרו בין המשכיר לשוכר במהלך תקופת השכירות, אשר בעקבותיהם השוכרים בוחרים לעשות דין עצמי ולהישאר בנכס שלא כדין".
עו"ד בר מוסיף כי בעלי הנכסים מוצאים עצמם חסרי אונים. הם רכשו נכס במיטב כספם על מנת שיניב להם תשואה. עבור חלקם התשואה משמשת כפנסיה, חלקם זקוקים לתשואה לתשלום דמי שכירות בנכס אותו הם עצמם שוכרים, ובמרבית המקרים דמי השכירות משמשים עבור תשלום המשכנתה אותה נטלו לצורך רכישת הנכס.
"במיוחד עבור מקרים אלה קיים הליך מהיר המאפשר לנו לפנות את הדיירים תוך זמן קצר ולמנוע מצב בו בעל הדירה ייתקע עם דייר סרבן במשך שנים", מסביר עו"ד בר. "במסגרת ההליך המהיר אנו תובעים את פינוי המושכר, כאשר התקנות קובעות סדרי זמנים קצרים ביותר. כתב ההגנה לתביעה מסוג זה יוגש תוך 30 ימים, ועל בית המשפט לקבוע מועד לדיון בתביעה לא יאוחר מ-30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה. ברוב המקרים השוכר כלל אינו מגיש כתב הגנה, ובאותו דיון סופי מתקבל פסק דין המורה על פינוי. החיסרון היחיד של ההליך המהיר הוא שניתן לדון בו בפינוי המושכר בלבד, ולא בחובות הכספיים של הדיירים הנובעים מאי תשלום שכר הדירה והחשבונות השונים. את החובות הכספיים אנו יכולים לתבוע בהוצאה לפועל או בתביעה נפרדת בבית משפט".
"פינוי המושכר רק באמצעות ערכאות משפטיות"
"אפשרות נוספת היא לאחד את שני הסעדים ולתבוע בתביעה רגילה הן את הפינוי והן את הכספים, אבל מדובר בהליך רגיל שאורך תקופה ארוכה, ורוב בעלי הדירות מעוניינים לפנות להליך המהיר ולשחרר את הדירות שלהם", ממשיך עו"ד בר. "חשוב לציין שחוזה שכירות מקצועי שנעשה על ידי עורך דין, יכלול בדרך כלל בטוחות למשכיר שיאפשרו לו להיפרע מהשוכר באמצעות המחאה בנקאית שתצורף לחוזה או מהערבים, כך שברוב המקרים, בטוחות אלו יקלו על גביית החוב הכספי.
"אני נפגש עם בעלי הדירות, מסביר להם את האפשרויות העומדות בפניהם, ויחדיו אנו מגבשים את המתווה לטיפול בשוכרים. ככלל, אני ממליץ לבעלי הדירות להביא לפגישה הראשונית עם עורך הדין כמה שיותר ראיות, כמו חוזה השכירות, התכתבויות עם השוכר, הוכחה שלא שולמו להם דמי שכירות ועוד".
עו"ד בר מבהיר כי מכיוון שהדייר מתגורר בנכס מכוח חוזה שכירות תקף, הוא אינו נחשב למסיג גבול, וכל ניסיון של בעלי הנכס להוציאו בצורה עצמאית, שלא דרך ערכאות משפטיות – עלול לסבך אותם בהליכים משפטיים שייפתחו נגדם. "החוק והפסיקה אוסרים על אדם לעשות דין עצמי ולבצע פעולות כוחניות כדי להוציא את הדייר בכוחות עצמו במקרים אלו", הוא מציין לסיכום. "יש רצון לשמור על הסדר הציבורי ועל בטחון האזרחים. בעלי נכסים שמנסים להוציא את הדייר בכוחות עצמם, מנתקים את המים והחשמל, מחליפים מנעול, מוציאים את הרכוש של הדיירים ועוד פעולות נוספות – מסתכנים בתביעות כנגדם ובתשלומי פיצויים לדיירים".
בר משרד עורכי דין
טלפון: 03-6316040 | 054-7663890
לפרטים נוספים >>
לפנייה בדוא"ל >>
בשיתוף בר משרד עורכי דין
----------
עורך דין לירן קולצ'ינסקי, למוד קרבות מול שוכרים מפרי חוזה שאינם מתפנים מהדירות אותם שכרו. אפשר לומר שעורך הדין קולצ'ינסקי, הבעלים של משרד עורכי הדין לירן קולצ'ינסקי, ראה ושמע הכול במהלך השנים: משוכרים נורמטיביים שנקלעו לקשיים כלכליים ועד לנוכלים סדרתיים שממררים את חייהם של בעלי הנכסים, ומנצלים את פרק הזמן שהחוק מתיר עד לפינויים בטרם הם עוברים הלאה, לדירה הבאה.
מסניפי המשרד שקיבל את חותם האמינות PREMIUM היוקרתי של דן אנד ברדסטריט, הממוקמים בחיפה ורמת גן, עוסק עו"ד קולצ'ינסקי בנדל"ן, נזיקין, דיני עבודה, צוואות, ירושות, ליטיגציה אזרחית ומסחרית הוצאה לפועל ודיני ספורט. באשר לתיקי פינוי מושכר, מספר עו"ד קולצ'ינסקי כי התופעה התעצמה מאז פרוץ מגפת הקורונה. "שוכרים רבים לא עבדו בתקופת הקורונה וממדי התופעה הלכו וגברו. בעלי דירות איבדו שליטה על הנכסים שלהם ולא קיבלו את דמי השכירות הנחוצים למחייתם: חלקם משלמים שכירות בעצמם, חלקם משלמים משכנתא על הנכס, ועבור חלקם מדובר בפנסיה, בכסף בו הם קונים מזון, תרופות ומשלמים את החשבונות. לעתים מעבר לאי תשלום דמי השכירות, השוכרים הותירו בדירה נזקים שמגיעים למאות אלפי שקלים".
"עורך דין בעל ניסיון עשוי לפתור את הבעיה מחוץ לבית המשפט"
עו"ד קולצ'ינסקי מציין כי משרדו מדורג זו השנה השנייה ברציפות בדירוג BDI בתחומי הנזיקין, נדל"ן, ליטיגציה, גבייה והוצאה לפועל וכמשרד בוטיק. הוא מסביר כי במקרה שבעלי נכסים נקלעים לסיטואציה של דיירים שהפרו את החוזה, אסור להם לעשות דין עצמי ועליהם לפנות בהקדם לעורך דין שעוסק בתחום. "הפסיקה אומרת שבעלי הנכסים אינם יכולים לפנות בכוח את הדיירים, גם אם אלו מפרים חוזה ולא משלמים דמי שכירות. פעולות כמו ניתוק החשמל, הוצאת הריהוט, החלפת המפתח – כל אלו עלולות להסתיים בתביעה פלילית שתוגש נגד בעלי הנכסים".
"למעשה אין לבעלי הנכסים אלטרנטיבה חוקית מלבד פנייה לעורך דין, וחשוב שיהיה מדובר בעורך דין שצבר ניסיון בתחום. ברגע שמגיעים אליי בעלי נכסים שנתונים במצב שכזה, דבר ראשון אני שולח לשוכרים מכתב התראה לפני הגשת תביעה. לפעמים, כשהשוכרים רואים מכתב מעורך דין, הם מתנהלים אחרת", הוא אומר. "בחלק מהפעמים, כשמדובר באנשים סבירים, אני מנהל איתם שיחות, מסביר להם את ההשלכות הכלכליות שבהם יישאו בעתיד ולפעמים זה עושה את העבודה. במידה שהם אינם משתכנעים, אנחנו מגישים תביעה לפינוי המושכר. זוהי תביעה ייחודית המתנהלת בסדר דין מהיר והיא מתייחסת לפינוי השוכרים מהדירה בלבד, ולא לתביעות הכספיות. לאחר שניתן פסק דין לפינוי המושכר, ובמידה שהשוכרים לא התפנו בפרק הזמן שניתן להם, אני פותח לשוכרים תיק בהוצאה לפועל וביחד עם קבלני המשנה, פורץ מנעולים, משטרה – אנו מפנים אותם מהנכס. עלויות הפינוי מתווספות לעלויות שהמשכיר נאלץ לשאת בהן, אך בהמשך אנו תובעים את השוכרים בגין כל ההפסדים הכספיים".
"התנהלות נכונה יכולה להקדים תרופה למכה"
עורך דין קולצ'ינסקי מסביר כי על ידי התנהלות נכונה, ניתן בהחלט להקדים תרופה למכה ולמנוע או לצמצם את היקף הנזקים העלולים להיגרם מדיירים מפרי חוזה. "אנשים רבים קונים דירות במיליוני שקלים, אבל לא פונים לעו"ד ולא עורכים חוזה שכירות מסודר. כדי לישון טוב בלילה צריך לעשות את חוזה שכירות אצל עורך דין מקצועי שדואג לגבות את בעל הנכס בערבויות וערבים".
לסיכום אומר עו"ד קולצ'ינסקי: "אני בודק את השוכרים הפוטנציאליים עבור הלקוחות שלי. אני מבקש לקבל תלושי שכר, מסמכים ומידע נוסף כדי לוודא שאפשר יהיה להיפרע מהשוכרים ומהערבים במידת הצורך. בגלל שאני עוסק גם בהוצאה לפועל, אני מכיר את כל התכסיסים הקיימים. אפשר לומר שתוך מספר דקות מהרגע שבו אני פוגש את האדם, אני מבין עם מי יש לי עסק. אם אני מתרשם שרמת הסיכון היא משמעותית, אני אמליץ ללקוחות שלי שלא להשכיר לשוכרים את הדירה, כדי להעניק להם את ההגנה הטובה ביותר ולחסוך להם כאבי ראש בהמשך הדרך".
עו"ד לירן קולצ'ינסקי
סניף ראשי: רחוב דרך העצמאות 84, חיפה
סניף מרכז: דרך מנחם בגין 7, רמת גן
טלפון: 052-6662828
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לעמוד הלינקדאין >>
בשיתוף עו"ד לירן קולצ'ינסקי
