ערבות הדדית, אחד בשביל כולם ולהיפך - את המושגים האלה קשה לקשר לעולם ההשקעות. אבל מודל קהילתי-פיננסי חדש, שמתמקד בנדל"ן ובפרט במתחמי התחדשות עירונית, עושה בדיוק את זה ומוכיח שזה ממש לא חייב להיות "משחק סכום אפס".
מאחורי מודל ההשקעה החדשני עומדת קרן אחדות, שהוקמה לשתי מטרות: האחת, לקרב בין משקיעים ליזמים ולמעשה להפוך אותם לשותפים; השנייה, לספק למשקיעים שכבות הגנה חזקות במיוחד אפילו למקרי קיצון קלושים. את השכבות הללו משיגה הקרן, כפי שמסגירים שמה ושמות המכשירים הפיננסיים שלה, באמצעות אחדות וסולידריות.
השוני מתחיל כבר במספר המשקיעים ובפיזור ההשקעה. "לפי החוק", מזכיר מנכ"ל הקרן חן אופיר, "חברה אינה רשאית להציע הצעת השקעה זהה ליותר מ-35 אנשים ('ניצעים') בכל 12 חודשים, לא כולל משקיעים כשירים, משקיעים מתוחכמים ורכז ההשקעה. חוק הניצעים נועד לגדר את הנפגעים הפוטנציאליים. אנחנו החלטנו להחמיר עוד יותר את התנאים ולתעל כל קהילת משקיעים כזאת לשלושה פרויקטים שונים, כאשר חוקית מותר היה לנו לגייס עבורם עד 105 משקיעים (35 כפול 3). באופן הזה אנחנו מבטיחים פיזור וגיבוי, ומקטינים את הסיכון שכל משקיע לוקח על עצמו".
ומה אם נופל פרויקט? כאן בא לידי ביטוי המכשיר הפיננסי הייחודי הראשון - ערבות צולבת: היזם, העומד לרוב מאחורי שני פרויקטים מתוך השלושה, מחויב לפצות את המשקיעים על שווי הקרן (ללא ריבית) מתוך הפרויקטים האחרים. כך, גם אם הכיסוי איננו מיידי (ייתכן ששאר הפרויקטים יגיעו לשלבי הסיום ויניבו רווחים מאוחר יותר), הוא מובטח. "זאת שכבת הגנה שלא קיימת היום בהשקעות בנדל"ן. הרי בדרך כלל, אם הפרויקט שלך נכשל - ההשקעה עלולה לרדת לטמיון, אלא אם דאגת לבטח את עצמך דרך מנגנונים מורכבים וצדדים שלישיים. אנחנו הסרנו את התלות הזאת".
במסגרת המודל של קרן אחדות, שלושת הפרויקטים מאוגדים יחד ב-Ufund. למקרה חריג ביותר שבו כל השלושה נתקעים, או שלא ניתן להחזיר את ההשקעה באמצעות הפרויקטים האחרים, מופעל המכשיר השני - ערבות הדדית: כיסוי דרך Ufund אחרים. לשם כך, כל משקיע חותם על תקנון שבו הוא מבקש, מסכים ודורש כי במקרה קיצון, ייגבו ממנו עד 5% מההשקעה הראשונית, שישולמו מהרווחים העתידיים כגיבוי למשקיעים. התהליך מנוהל בידי נאמן חיצוני, וכך כל משקיע ערב לכל היתר ויודע שאף הוא מוגן באמצעותם.
הבנייה הדומיננטית לעשור קדימה
את הרעיון לבנות קהילת משקיעים על סמך עקרונות של סולידריות הדדית הביאו מקימי קרן אחדות לנדל"ן מתחומים אחרים לחלוטין. עופר מרום, יו"ר הקרן ומי ששימש בין היתר כמנכ"ל המועצה הישראלית לצרכנות, ראה את זה קורה במגזר החרדי - כשמשפחות מפרישות לעמותות צדקה כמה עשרות שקלים מדי חודש כדי לסייע למשפחות שאיבדו את יקיריהן. "המטרה שלנו היא לבנות מודלים חברתיים שמאגדים את כוחם של המשקיעים ושמים אותם במרכז לצד היזם", אומר מרום. "זה רחוק מאוד ממה שקורה באפיקים אחרים. אנחנו הולכים עם השם 'אחדות' עוד הרבה לפני השימוש במילה הזאת בהקשרים הפוליטיים בארץ, ומבחינתנו, זה לא רק שם אלא הצהרת כוונות לשותפים ולמשקיעים".
דרך קרן אחדות ניתן להשקיע בסכומים של החל מ-200 אלף שקלים. רוב הפרויקטים הם מתחמים שלמים מאזורי ההתחדשות העירונית. דוגמאות: מתחם פינוי-בינוי בקריית גת - 1,300 יחידות דיור; פרויקט פינוי-בינוי בבית שמש - 2,000 יחידות דיור; מתחם פינוי-בינוי בירושלים - 264 יחידות דיור; ופרויקט תמ"א 2 בבת ים.
ההתמקדות בפרויקטי התחדשות עירונית בשלבים שונים אינה מקרית: מצד אחד, כפי שמסביר חן אופיר, אלו פרויקטים ממושכים יחסית לבניין בודד. מצד שני, הצורך וההיתכנות הם מובהקים. "זו צפויה להיות יותר ממחצית הבנייה בעשור הקרוב לפחות. השיכונים שנבנו כאן לאחר קום המדינה נועדו להחזיק 60-40 שנה וכבר מזמן לא עומדים בתקן - לא מבחינת המיגון, לא בחוזק החומרים ולא בתשתיות החשמל והביוב. המדינה הבינה שאי אפשר עוד להתבסס על הקיים. לכן אנחנו רואים יותר ויותר פינוי-בינוי ויותר ויותר שכונות שלמות כולל התשתיות שקמות לגמרי מחדש".
"התחדשות עירונית היא צורך אמיתי של המדינה, ומדובר בעלויות של מיליארדי שקלים בבנייה ותשתיות מדי שנה", מוסיף מרום. "המדינה עשתה בחוכמה כשגלגלה את הביצוע לידי השוק הפרטי דרך שימוש בתכנונים אזוריים ובמימוש זכויות. בערים שבהן עתודות הקרקע הן אפסיות, זו הדרך היחידה לצמוח ולאפשר דיור לדורות ממשיכים".
חוכמת המשקיע המאוגד
עופר מרום משוכנע שבתוך זמן לא רב תסדיר הממשלה חלופה בת קיימא לפרויקטי התמ"א ותחזיר את הוודאות לשוק. "השוק אט-אט מסדיר את עצמו ובסוף, דרך חוק ההסדרים או ערוצים אחרים, הממשלה והרשויות ייצרו יותר ודאות תכנונית וביטחון בעולם המיסוי בתחום, יגדירו כללי שמאות אחידים ומחייבים, ודרך כך יאפשרו למשל קיבוע מראש של היטל ההשבחה בפרויקט. או אז נראה פריחה הרבה יותר גדולה של פרויקטים, כשבמקביל, המדינה תשתתף בפיתוח התשתיות דרך תקצוב על פי מפתח של יחידות בנייה. זה יחולל שינוי מהותי בתחום, ואם הממשלה גם תשכיל ליצור תוכנית איזונים לפרויקטים בפריפריות, בכלל נראה כאן צמיחה עצומה".
באשר לאפקט הקורונה, חן אופיר מעיד כי משקיעים רבים, אשר הורגלו להוציא חלק גדול מתיק ההשקעות לפרויקטים נדל"ניים בחו"ל, בחרו או נאלצו להשאיר אותו קרוב, כלומר בארץ. "אנחנו מרגישים שיש עכשיו יותר כסף 'צף' מבדרך כלל", אומר חן, שצבר קילומטראז' מכובד בעולם ההשקעות בנדל"ן וחתום על כמה רעיונות פורצי דרך בתחום. "הדרישה בשוק לנכסי מגורים היא גבוהה מאוד, וכרגע אין מלאי זמין מספיק. בשנת הקורונה הראשונה לא היו הרבה התחלות בנייה, והרבה פרויקטים נעצרו זמנית או התנהלו בעצלתיים. כל זה הגדיל את הוואקום בשוק". כעת יש צפי להאצה משמעותית בבנייה - תהליך שכבר ניכר בשטח ותורם את חלקו לעליית המחירים.
לנוכח הבשורה החדשה של קרן אחדות ומודל ה-Ufund, מאליה עולה השאלה: איפה כל זה היה עד עכשיו? "האמת שזה היה קיים - במובן מסוים זו השיטה שמשמשת את הבנקים בפתרונות מימוניים - רק שאף אחד לא גילה למשקיעים שאפשרי לעשות את זה גם ככה", אומר עופר מרום. חן אופיר מוסיף: "העברנו לידיים של המשקיעים בטוחה שבנקאים משתמשים בה כשהם מממנים ומלווים יזם במספר פרויקטים. עד עכשיו זה היה כלי ששמור להם - בקרן אחדות בחרנו להעביר אותו לצד המשקיע. למעשה, המשקיע אינו מממן רק פרויקט - הוא מממן יזם במספר פרויקטים. כך שהגישה והאיזון טובים יותר לכל הצדדים".
"יש איזה פחד בסיסי ממשקיעים מאוגדים, אבל אנחנו לא חוששים מזה, להיפך", מדגיש חן. "אנחנו לא רואים את עצמנו כנפרדים מהמשקיע או מהיזם, אלא כיצרני עסקאות טובות שמאפשרות לכל הצדדים לקבל את הכי הרבה שאפשר מהסיטואציה בהליכה יחד. באחדות".
