מנתונים שפרסם לאחרונה בנק ישראל עולה כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור במהלך הרבעון הראשון של 2021 הסתכם בכ-22.3 מיליארד שקל, מה שמהווה עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה ב־2020, שהייתה שנת שיא. למעשה סך המשכנתאות של הציבור הגיע בתום הרבעון ל-411 מיליארד שקל, עלייה של 9% בתוך 12 חודשים.
למרות מצוקת הדיור והצורך הגדול בדירות חדשות, כ-52% משטח המגורים בארץ נתפס ע"י בתים צמודי קרקע, כשנדמה כי מי שיכול להרשות זאת לעצמו, מעדיף מבנה צמוד קרקע: וילה, קוטג', בית דו-משפחתי וכד'. אלא, שבשונה מרכישת דירה מקבלן בבניית בית פרטי, קיימים פרמטרים רבים שיש לקחת בחשבון.
"ההחלטה לגבי איזה נכס לרכוש, היכן ובעיקר כיצד לממן אותו אינה החלטה פשוטה. רבים נוטים לשים את מבטחם בידי יועץ המשכנתאות של הבנק או ללכת על תמהיל משכנתא שנראה ונדמה להם כמתאים להם באותו רגע נתון, זאת לעיתים מבלי לקחת בחשבון את העתיד לבוא ועוד שיקולים אחרים", אומרת ענת אהרוני, מייסדת חברת "אור משכנתאות" – המובילה את תחום ייעוץ ומיחזור המשכנתאות בארץ.
האם גם כשמדובר בבנייה פרטית כדאי לקבל שירות ייעוץ משכנתאות?
"בהחלט. ייעוץ משכנתאות חוסך מהבונים את ההתרוצצות, הבדיקות ואת הצורך להתעמק בחישובים מימוניים. במקרים רבים, יועץ המשכנתא, עשוי להשיג ללקוחות תנאי הלוואה טובים יותר, וזאת בזכות היכרותו עם הבנק. כן יש לשים דגש על קבלת ייעוץ וליווי של מומחי משכנתאות אובייקטיבים ובלתי תלויים (בשונה מיועצי הבנקים) בכדי להשיג את תנאי המשכנתא האופטימאליים ביותר".
לשלם פחות בכל חודש
בני זוג בשנות ה-40 לחייהם עם שלושה ילדים החליטו להגשים את חלומם ולרכוש קרקע לבנייה. הבעל עבד בחברה ביו-טכנולוגית והאישה מנהלת בית-ספר ויחד הם השתכרו כ-30 אלף שקל בחודש. לפני מספר שנים רכשו מגרש בעיר במרכז הארץ ב-2.2 מיליון שקל. לאחר שניצלו את כל חסכונותיהם נזקקו לעוד מיליון שקל הלוואת משכנתא, עם החזר של כ-10,000 שקל בחודש. ואז החלו העניינים להסתבך.
עלות בניית הווילה תומחרה באופן שגוי בהוצאה גבוהה בהרבה מהערכתם, מה שאילץ את בני הזוג להלוות כספים מחברים וממקורות אחרים. תקופה לא ארוכה לאחר שאכלסו את משכנם החדש, הגיעה הקורונה והבעל פוטר. בני הזוג לא עמדו בהחזרי ההלוואה, קיבלו מכתבי התראה מהבנק, אך לא האמינו כי בסופו של יום יעקלו להם את הבית, כשבדרך הם צוברים ריביות גבוהות.
משבר הקורונה הוביל את שוק הנדל"ן להאטה והבית בו השקיעו ממון רב, הרבה מעבר לצפוי מבחינתם, נמכר בסופו של יום תחת לחץ במחיר נמוך יחסית להשקעה. לאחר המכירה, נותרו השניים חייבים מאות אלפי שקלים לבנק ולחבריהם.
זוהי כמובן רק דוגמה אחת לסיפורים רבים על זוגות שלא תכננו מראש את ההוצאה הכספית ברכישת מגרש ובניית בית, השקיעו מעבר ליכולתם ולא לקחו בחשבון שבדרך עשויים לצוץ קשיים.
מה ההבדל בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה?
אהרוני: "ראשית אחוזי המימון שונים. אם בהלוואת משכנתא רגילה בכוחו של הבנק להעניק עד 75% מעלות הנכס, במקרה של בנייה, גובה ההלוואה יהיה עד 70%. בנוסף, הגורם שמקבל את הכסף בקנייה, הוא הצד שמוכר את הנכס (קבלן או בעל הנכס) בעוד שבהלוואת בנייה הכסף מועבר באופן ישיר לרוכש הנכס".
אז כיצד מממנים בנייה עצמית?
"בניית בית היא ההשקעה הכספית הגדולה, וכנראה גם בעלת הסיכונים הרבים ביותר שתעשו בחיים. כפי שאף משקיע רציונאלי אינו מחפש להשקיע מעבר ליכולותיו הכספיות, כך צריכה להיות גם ההתייחסות לרכישת הקרקע ותכנון הבנייה. תהליך רכישת המגרש אמור להתחיל מחישוב התקציב שיש לכם, שממנו ייגזרו בהמשך גם מפרט הנכס שייבנה, גודלו ומיקומו. פרויקט בנייה עצמית ניתן כאמור לממן על ידי בנק המשכנתאות עד כדי 70% מסך עלויות הבנייה ושווי הקרקע יחדיו.
"החישוב של הסכום הכולל של הפרויקט, שממנו ייקבע גובה ההלוואה, ייעשה ע"י שמאי הבנק, שיעריך את הקרקע (לאחר קבלת היתר בנייה). הוא גם יבדוק את עלויות הבנייה השונות בהתאם לתוכנית, לרבות הצעות מחיר וחוזים, ולמעשה יאשר את העלות הכוללת של הפרויקט ואת שווי הנכס לאחר סיום הבנייה.
"אצלנו ב"אור משכנתאות" תפקידם של היועצים הוא בראש וראשונה לספק את הליווי המקצועי הנדרש בדרך לחיסכון. מתפקידם לסייע ללקוחות לבנות מסלול הלוואת משכנתא ומסלול ביטוח משכנתא שיתאימו במדויק לצורכיהם ולתקציב שלהם, תוך התבססות על ניתוח מצב כלכלי עתידי פוטנציאלי, כמו גם על תנאים אישיים כגון: התחייבויות כספיות קודמות, רצון להקים משפחה או להרחיב אותה ואפילו מצב רפואי, שעשוי להפוך לבעייתי מבחינת כלכלה ופרנסה בהמשך הדרך. הדרך לחיסכון היא לא סלוגן או אמצעי שיווק - אלא שורה תחתונה ברורה של לשלם הרבה פחות בכל חודש, בכל שנה ולאורך ה-20-30 השנים הבאות, ואת כל זה המבקשים לקחת משכנתא חדשה, חייבים לעצמם, למשפחתם ולילדיהם".
המועד הנכון להלוואה
המרוץ אחר הבית הנחשק, במקום בית המתכתב עם התקציב הקיים, מוביל לעיתים כניסה לפרויקט שעלויותיו חורגות מהיכולות הכספיות. פעמים רבות אנשים מגדירים קודם איזה בית הם רוצים לבנות, ורק לאחר מכן בודקים האם התקציב העומד לרשותם מתאים, וזוהי כמובן טעות.
"בעיה שכיחה בבנייה עצמאית היא שרבים סבורים בטעות, שהמועד הנכון להלוואת המשכנתא הוא כשיש צורך בכסף", אומרת אהרוני, "לרוב, מדובר בשלב שלאחר יציקת היסודות. זהו שלב שבו הבית כבר מתוכנן, בעלי המקצוע השונים כבר נבחרו ולמעשה עבודת הפרויקט כבר יצאה לדרך. בונים שלא פנו לבנק לפני הכנת התוכניות עשויים למצוא עצמם בבעיה של משכנתא שאינה מאושרת להם או שפשוט לא יקבלו את גובה ההלוואה שתכננו עליה.
"עולם הבנייה הפרטית נחלק לשני סוגים: משפחות שרוכשות או שיש בבעלותן קרקע לבנייה ומסתייעות בשירותיו של "קבלן מפתח", או משפחות שלוקחות בעלי תפקידים על פי הצורך כגון קבלן חשמל, קבלן שלד וקבלן אינסטלציה".
מהי הנחיצות בליווי מקצועי מטעם יועץ משכנתאות פרטי בבקשה להלוואה לצורך בנייה עצמית?
"כלל הברזל הוא לדעת ולהבין מהי בדיוק המסגרת הפיננסית העומדת לרשותכם ולא לתכנן בית המבוסס על הערכות של מה ואם הבנק ייתן לכם. ברגע שיש מידע מקיף והערכות הן מדויקות ככל שניתן, ניתן גם להעריך נכונה מהו הסכום המקסימאלי שיוקצה לטובת הבנייה (בהתחשב באישור הבנק ובנכונות הלקוח לתשלומים החודשיים על הסכום הנקוב). אז יהיה אפשרי להתקדם בתהליך, לפנות לאדריכל ולגורמי מקצוע נוספים לנהל מו"מ מול קבלנים בעת לקיחת ההלוואה מול גורמי המשכנתאות.
"לצערי בונים רבים סבורים שאינם זקוקים לייעוץ משכנתאות, ולעיתים לאחר שכבר התחייבו לבנק, הם מתקשים לעמוד בהחזרים ונקלעים לחובות. יועץ משכנתאות מוסמך יוכל להוביל אתכם להלוואה בטוחה לרבות ההבנה של מתי בדיוק מומלץ לקחת את המשכנתא, מה עשוי להידרש מכם תוך כדי תהליך הבנייה ועוד. בתקופת הקורונה לדוגמה ליווינו איש עסקים שמקור הכנסתו הושבת כליל עקב הסגרים. הוא כבר היה בשלב בנייה מתקדם אך נאלץ לעצור את כל הפרויקט. כשנתקלנו בקשיים מול הבנק הקיים, פנינו לבנק אחר ושם הצלחנו לשכנע אותם למתן הלוואה עד לקבלת טופס 4, כשברור להם שתוך חודשים ספורים, פעילות העסק תתחדש והלווה יחל להרוויח שוב ולעמוד בהחזרי ההלוואה".
האם קיים יתרון נוסף לייעוץ וליווי מקצועי על פני פנייה ישירה לבנק?
"בוודאי. מדי חודש מגישה 'אור משכנתאות' כ-150 בקשות הלוואה מהבנקים. מדובר בכח פיננסי אדיר ולכן זהו גם האינטרס של הבנקים לבוא לקראתנו ולהגמיש את תנאי הלוואות המשכנתא. הבנקים חפצים בלקוחותינו ובהתאמה התנאים שאנו מקבלים מהם טובים בהרבה מאלו שישיג הלקוח באם יפנה ישירות לבנק".
את "אור משכנתאות" ייסדה ענת אהרוני לפני שבע שנים, לאחר 17 שנה בהן כיהנה בתפקיד בכיר בחברה ציבורית, במסגרתו הטמיעה בין השאר את הצורך ביועץ משכנתאות מומחה. החברה מעסיקה 25 עובדים, ובנויה מארבע מחלקות: מחלקת יועצים, מחלקת תפעול, מחלקת ביטחונות ומחלקה משפטית – וכוללת גם חברת בת לביטוח שמשלימה את המעטפת באמצעות מענה ביטוחי לביטוחים הנדרשים מרוכשי משכנתאות - בתנאים טובים יותר מאלה שמציע הבנק, שמפנה לקוח שמגיע ללא ייעוץ לחברת הביטוח של הבנק.
"מה שעמד לנגד עיניי הוא קונספט של "One Stop Shop" - מסגרת אחת, שתעטוף את לקוחות החברה ותספק מענה כולל לצרכים הפיננסיים הכרוכים בתכנון תקציבי, רכישת משכנתא ומחזורה ואיחוד הלוואות. המטרה: להקל על החיים השוטפים של בתי האב ולהפוך את המציאות היומיומית לנעימה הרבה יותר", מסכמת אהרוני.
