הפיתוח המואץ שעוברת העיר אשקלון, בכל הקשור להגדלת היצע הדירות למגורים ושדרוג המרחבים העירוניים, עומד בקנה אחד עם מטרה נוספת, חשובה לא פחות, של העירייה וראש העיר תומר גלאם: התחדשות עירונית, שנועדה לשפר ולשדרג תשתיות ישנות קיימות ולהפיח חדשנות פיזית במרחב העירוני. מדיניות עיריית אשקלון קובעת בפירוש שהעירייה תפעל ללא לאות על מנת להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית.
מעבר לחידוש שכונות מגורים ותיקות ההתחדשות העירונית בעיר מהווה צורך קיומי ובטחוני, כעיר הכי מטווחת בשנים האחרונות, מה שמחדד את הצורך במיגון השכונות הוותיקות באמצעות התחדשות עירונית.
אחת מיוזמות תוכנית האב להתחדשות עירונית היא קידום תמ"א 38 – המתבקשת מהצורך של יזמים לקבלת זכויות בנייה נוספות על אלה הניתנות בתמ"א 38. כחלק מקידום פרויקטים של תב"ע-תמ"א, מתבקשים היזמים להגיש תב"ע מקומית מכוח הוראות תמ"א 38 וכך העירייה מאפשרת ליזמים לקבל זכויות בנייה נוספות על הזכויות הקיימות בתמ"א עצמה. השנה המליצה הוועדה המקומית להפקיד בוועדה המחוזית תוכנית למיגון 160 יח"ד באמצעות תב"ע-תמ"א, במסגרתה עתיד היזם לקבל עוד 220 יח"ד אותן יוכל למכור בשוק החופשי ובכך להחזיר את הוצאותיו למיגון ולחיזוק 160 יח"ד בבניינים ותיקים וגם להגיע לסף הכלכליות הנדרשת בפרויקטים מסוג כזה.
בהמשך למגמה זו מקדמת עיריית אשקלון שני פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי בשכונת גבעת ציון. מדובר על מתחם בנימין בו מתכננים להרוס 132 יח"ד ולבנות במקומן כ-900 יח"ד חדשות, תוך התבססות על קרקע משלימה צמודת דופן למתחם. בפרויקט במתחם השני ייהרסו 112 יח"ד ברחובות התחייה ואהוד וכן המרכז המסחרי הישן החוצץ ביניהם, ובמקומן ייבנו כ-800 יח"ד חדשות, מרכז מסחרי ומבני ציבור לטובת השכונה המתחדשת ותושבי המתחמים החדשים.
וגם קרקע משלימה
אחד ההישגים הבולטים בשנה האחרונה הוא העלאת שיעור הקרקע המשלימה בעיר אשקלון לעד 25% מכלל יחידות הדיור הכלולות בהסכם הגג לטובת התחדשות עירונית. זאת בעקבות החלטה תקדימית של רשות מקרקעי ישראל להגדלת הבנייה ב-60% בפרויקטים של התחדשות עירונית באשקלון על קרקע משלימה שתקצה רמ"י. באופן זה ייבנו במתחם פינוי בינוי מתפנה 40% מיחידות הדיור שבפרויקט ויתר יחידות הדיור (60%) ייבנו בקרקע המשלימה.
מחירי הנדל"ן באשקלון אינם גבוהים מה שמייצר "מכפיל" גבוה במונחי התחדשות עירונית (היחס בין כמה יח"ד בונים על כל דירה קיימת). ללא קרקע משלימה כמעט ולא ניתן לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר אך עם שימוש בקרקע המשלימה הופך מימוש הפרויקטים לכדאי. לאשקלון יש מכוח הסכם הגג "מלאי" של כ-5,000 יח"ד בקרקעות משלימות - כמות שיכולה לסייע במימוש תוכניות רבות ברחבי העיר.
תוכנית נוספת, ייחודית וראשונה מסוגה בארץ, שכבר אושרה בוועדה המקומית ונמצאת בשלבי אישור בוועדה המחוזית, מתייחסת ל"קרקע ריקה" המיועדת לטובת קרקע משלימה בלבד. כלומר, רק יזמים של התחדשות עירונית שמקדמים תוכניות בשלבי תכנון מתקדמים יוכלו לגשת למכרז על הקרקע הזו אשר תכיל כ-300 יחידות דיור חדשות וכ-1,500 מ"ר שטחי מסחר. מדובר ביוזמה ראשונה וייחודית שקודמה על ידי העירייה והמנהלת להתחדשות עירונית באשקלון, כאשר במקום 140 יח"ד שיועדו להיבנות במסגרת "מחיר למשתכן", ייבנו על אותה קרקע כ-300 יח"ד לטובת התחדשות עירונית בלבד.
מדובר בבשורה גדולה אמיתית ליזמים בעיר ובתמריץ המעודד את רשויות התכנון בעירייה להכין תוכניות נוספות שיעניקו פתרונות יצירתיים ליזמי התחדשות עירונית.
