כמאות: להעריך את עלות הנכס ולקבל מסגרת תקציב נכונה

כל פרויקט בנייה דורש תכנון וסנכרון בין מספר גדול של אנשי צוות חשובים, אך בסופו של דבר יש אדם אחד שיכול להעריך העלות הכוללת להקמתו – מידע קריטי כבר לימיו הראשונים של תהליך הבנייה

אור איזקסון ומאור מואיגר
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שני אנשים עם קסדות עבודה עומדים באתר בנייה
כמאות: להעריך את עלות הנכס ולקבל מסגרת תקציב נכונהצילום: shutterstock
אור איזקסון ומאור מואיגר
תוכן שיווקי

ידוע שצוות תכנון של פרוייקטי בניה מורכב מלא מעט אנשים צוות, כאשר התקשורת השופטת ביניהם היא חיונית לטובת התהליך. אך לפני שמתחילים, חשוב לדעת מהי מסגרת התקציב בה יפעלו גורמי המקצוע, תוך התחשבות בפרמטרים הנלווים לעבודה בשטח: המיקום, רמת הגמר, אופי המבנה ועוד. תפקידו של הכמאי הוא לתת מענה בדיוק לצורך זה, כיוון שהוא יכול לספק תמונה כוללת המציגה את עלות הנכס כולו – דבר המאפשר חישוב כספי חכם כבר בתחילת הדרך. בין החברות שמציעות את השירות: מתאר שירותי הנדסה ונדל"ן ו-Midved כלכלה הנדסית.

nullמתאר שירותי הנדסה ונדל"ן

כשעוסקים בפרוייקטי בניה ויזמות חשוב מאוד להעריך נכונה לא רק את שווי הנכס, אלא גם את עלותו. לשם כך נדרש כמאי מקצועי, שיוכל לתת אומדן מדויק להוצאות ולפקח על הבקרה התקציבית. אביבית שוהם מנכ"לית מתאר שירותי הנדסה ונדל"ן מסבירה:

"כמאי זה מקצוע שבעצם דומה מאוד לשמאי, כי שני המקצועות עוסקים באומדנים והערכות. בעוד שתפקידו של השמאי הוא להעריך את שווי הנכס, מומחיותו של הכמאי היא הערכת העלות הכוללת להקמה של הנכס. הרלוונטיות של כמאי היא מהיזמות הראשונית ליצירת מסגרת תקציב המביאה בחשבון מגוון רחב של משתנים כמו התכנון הייחודי, אופי הפרויקט, מיקום, רמת הגמר ועוד.

מלון במגדל אלפא, תל אביב. אדריכלות: יסקי מור סיון צילום: מתאר

"כמאי טוב הוא חלק בלתי נפרד מצוות התכנון והוא למעשה הממונה על תקציב הפרויקט. החל מחישוב כמויות לכלל החומרים המרכיבים את המבנה (כגון ריצוף/ בלוק/ גבס וכו'), תמחור החומר כולל פחת ושכר העבודה, ועד לאיגוד כלל העלויות על מנת לקבל תמונה תקציבית מלאה”.

באיזה שלב בפרויקט כדאי להיעזר בכם?
"החברה שלנו מעניקה שירותי כמאות לכל אורך חיי הפרויקט. לעתים מדובר בשלבי הפרוגרמה הרעיונית, בשלב זה אנו מספקים הערכה כוללנית על פי אופי המבנה ומסייעים לבחינת הכדאיות הכלכלית של היזם. לאחר שהתכנון מסתיים אנו מספקים כימות ותמחור מדויקים תוך לקיחה בחשבון של כלל האלמנטים בפרויקט הבניה ובנוסף אנחנו מייעצים בבחירת חלופות להקטנת הוצאות וביצוע בקרה בהתאם לשלב הביצוע.

"יש להביא בחשבון משתנים שניתן להעריך את עלותם ונחיצותם רק על סמך ניסיון ו-וותק בתחום, כמו לדוגמא הקמת בתי מלון בהם האומדן מורכב לא רק מעלות ההקמה אלא משקלול כולל, עד לפרטים הכי קטנים או למשל שגרירויות ומבנים רגישים מבחינה ביטחונית, בהם מוקדשת תשומת לב רבה למיגון, ועוד. ישנם פרויקטים נוספים שאנחנו מלווים ושמצריכים ידע ייחודי וניסיון רב כמו למשל מרכזי מבקרים ומוזיאונים, מקוואות ובתי כנסת, שחזור ושימור ועוד. בנוסף אנחנו עובדים עם חברות התכנון והניהול של הרכבת הקלה בתל אביב ובירושלים".

איזה סוגים של פרויקטים יצא לכם ללוות?
"החברה שלנו מתמחה בהכנה למכרזים, חשובה לנו מאוד השותפות עם מנהלי הפרויקטים והיזמים. כמאי טוב הוא יד ימינו של מנהל הפרויקט, משלב הרעיון ועד לעבודה בשטח, הוא מפנה את זמנו של מנהל הפרויקט לעסוק בניהול, ומביא ערך מוסף של מקצועיות בניהול התקציב של הפרויקט. יש לנו מגוון רחב של לקוחות. הענקנו שירותים לחברות ניהול ופיקוח מן הגדולות בארץ, חברות יזמיות, רשויות עירוניות, משרדי ממשלה ועוד. יש סקאלה רחבה מאוד של סוגי פרויקטים שונים בתחום הבנייה בהם אנחנו מעורבים, לרבות קומפלקסים של משרדים, בתי ספר וגני ילדים, כבישים וגשרים, שצ"פים ופארקים עירוניים, מרלו"גים, מבני תעשיה ועוד. עריכת מכרז מורכבת מהכנת חישובי וכתבי כמויות, מפרטים טכניים, עריכת חוזים ומסמכי מכרז. אנו מייעצים גם בעריכת מכרזי מסגרת לבחירת מאגר קבלנים לגופים שונים.

דיפו 25 רק"ל ירושלים. מתכנן ראשי: אמי מתום, אדריכלות: שלמה אהרונסוןצילום: מתאר

חלק משמעותי מהפרויקטים לאחרונה מתוכננים בגישת BIM (Building information modelling). בפרויקטים אלה, אנו שותפים כחלק מהצוות התכנוני ומפיקים את הכמויות באופן ישיר מתוך התוכנות. בתוכנת ה- Revit פיתחנו כלים מיוחדים המאפשרים שליפת נתונים ותהליכי בקרה. כך מתאפשר מעבר חלק בין השלב התכנוני לבין כתב הכמויות המבטא את הפרויקט, ומאופיינת בדיוק גבוה ומהירות ביצוע. תהליך עבודה זה מאפשר גם אומדן מתגלגל לאורך שלבי התכנון השונים. היתרון שלנו הוא שאנחנו מגיעים מהעולם ההנדסי אל הטכנולוגיה, ולא להיפך, ולכן לתוצרים שלנו יש ערך מוסף בזכות הוותק והניסיון".

תוכלי לספר מעט על החברה שלכם?
"מתאר נוסדה בשנת 1979 ע"י מר יואב סרי. מאחורינו רזומה של ייעוץ וליווי אלפי פרויקטים במגזר הפרטי והמוסדי בארץ ובחו"ל. יש לנו שני סניפים, בירושלים ובמרכז. העובדים שלנו וותיקים ומיומנים, בעלי ניסיון רלוונטי כל אחד בתחומו. מתאר נותנת שירותי כמאות לכל סוגי המבנים והתשתיות ובנוסף גם שירותי חוות דעת, בקרה, בוררויות וגישורים", מסכמת אביבית.

מתאר שירותי הנדסה ונדל"ן
מעבר לאתר >>

--------------------------------

nullMidved כלכלה הנדסית - לא סתם "כמאים" אלא Cost Engineers

פרויקטים בנדל"ן מאופיינים ברובם באדריכלים שחולמים בגדול ורוצים שהפרויקט ישקף את היצירתיות והחזון שלהם, וביזמים שמטבע הדברים מעוניינים שהפרויקט יהיה רווחי ופרקטי ככל שניתן. אולם כשמבצעים מכרז לקבלני ביצוע, יזמים לא תמיד יודעים איך לתמחר את החלומות הגדולים של האדריכלים ויתר היועצים, מה שעשוי להוביל לחריגות בתקציב.

אבירם אליאס, הבעלים של חברת "Midved כלכלה הנדסית", מאמין כי רבים מהיזמים מוותרים על דרך קלה ויעילה להימנע מהקושי הזה ואינם מבינים את התועלת האדירה אל מול העלות הנמוכה של ניתוח עלויות מוקדם. "החוכמה היא לעשות אומדן ראשוני מבוסס כמויות בשלב מוקדם ככל הניתן, הרבה לפני שיוצאים למכרז", הוא מדגיש. "בעיקר כדי לדעת מהי המסגרת התקציבית האמיתית הנדרשת ולא להסתמך רק על דו"ח ה-0".

אבירם מילא בעבר תפקידי ניהול שונים בחברות ביצוע ושימש כראש צוות מהנדסים במשרד שמאות גדול. לאורך שנותיו בחברה ליווה עשרות רבות של פרויקטים בהיבט הפיננסי, עד שהקים את Midved במטרה לספק שירותי כלכלה הנדסית מזווית שונה לגמרי משל החברות הגדולות והמוכרות. "תחום הכמאות בישראל מתאפיין בכמה גורמים מאוד ותיקים ומנוסים שעושים את רוב העבודה כבר כמה עשורים – אבל אנחנו שואפים לקחת את התחום צעד אחד קדימה ולבצע את העבודה באופן אחר, פחות ישראלי, יותר בריטי".

אבירם אליאסצילום: עמרי צרפתי

ב-Midved מבינים לעומק את עולם ה-BIM וערכיו המוספים. לכן הם משתמשים במודלים תלת מימדיים שמספקים הדמיות מורכבות ובכלים טכנולוגיים מתקדמים כדי לסייע ליזמים להוציא מכרזים שכוללים כתבי כמויות ואומדנים מפורטים שמציגים כל אלמנט בפרויקט – מקטן עד גדול. כך, הקבלנים יכולים להגיש הצעות בצורה מדויקת יותר ולצמצם את טווח הטעות.

"אנחנו בעצם מאפשרים ליזמים 'ללעוס לקבלנים את הפרויקט ולהאכיל אותם בכפית'", אומר אבירם. "כך ניתן לקבל הצעות מדויקות יותר ולהבטיח את הצלחת הפרויקט – ולכן כל הצדדים מרוויחים. אנחנו בעצם רוצים להכניס יותר סדר לתחום הזה ובכך לצמצם משמעותית את טווח הטעות לשני הצדדים".

הקושי בתמחור מוביל לפשיטות רגל

"בין השנים 2010 עד 2018, לא פחות מ-3,000 חברות קבלניות פשטו את הרגל, במקרים רבים בזמן העבודה על פרויקטים". אבירם מאמין כי אחד הגורמים שמשפיעים על חוסר היציבות בענף קשור בחוסר תיאום בין היזמים לבין קבלני הביצוע. לדבריו, על אף שיזמים רבים יודעים שקבלנים לא תמיד מעריכים נכון את עלות הפרויקטים ומגישים הצעות נמוכות, בחלק מהמקרים הם דווקא מעדיפים להעסיק קבלנים שנתנו מחיר נמוך, גם אם הם יודעים שהם עשויים לפשוט רגל באמצע הפרויקט.

MIDVEDקרדיט: עומרי צרפתי

"זו ראיה לטווח הקצר ללא תכנון מעמיק, אבל חשוב להפנים שבכל פעם שקבלן נפגע כך – זה פוגע גם באיכות התוצר הסופי ויכול לעלות יותר ליזם בטווח הארוך, בגלל הצורך לתקן את הנזקים ולהתחיל מחדש".

הכוח האדיר של הנתונים

אבירם מאמין כי יזמים עדיין מתקשים לפעמים להבין עד כמה תכנון מרכיביו השונים של הפרויקט בתחילת הדרך יכול לחסוך בהמשך. "לדוגמה, יצא לנו ללוות פרויקט יזמי ברחוב קינג ג'ורג' בתל אביב. הלקוח חשב שעלות הפרויקט לא תרד מ-17 מיליון שקלים, אבל כתב הכמויות והאומדן המפורט שביצענו סייעו לו לקבל הצעה ב-13.9 מיליון. בלי הכלי הזה, קשה לקבלן לעשות ניתוח מעמיק של מה שהפרויקט באמת ידרוש ממנו".

ואם נחזור לאתגרים של ענף הבנייה בישראל, אבירם מאמין שיש לנו עוד נקודת חולשה שחשוב להכיר. "יש היום פער גדול בין הבנייה בעולם לבנייה בישראל בעיקר בשימוש במערכות טכנולוגיות ובנתונים כדי לתמוך בפרויקטים. לכן אצלנו בחברה שמים דגש גדול על שימוש בנתונים. גם המידע מכל פרויקט שאנחנו משלימים נכנס למאגר שלנו כדי לייצר תמחור מדויק יותר לפרויקטים דומים בעתיד. איננו משתמשים במחירוני שוק גנריים מקובלים עקב חוסר היכולת שלהם להתאים את מחירי היחידה של כל פריט לפרויקט הספציפי. דבר שגורם לסטיות בבניית התקציב".

Midved כלכלה הנדסית
מעבר לאתר >>
לעמוד הפייסבוק >>
לכתובת המייל >>
טלפון: 076-5403713