מאז תקופת הקורונה קיימים עסקים רבים במצב כלכלי מורכב, שטרם הצליחו להתאושש ולהבריא את מצבם. לצד זאת, המלחמה שפרצה ב-7 באוקטובר, אף העמיקה את הצורך באשראי נוסף כדי לאפשר לעסקים להחזיק את הראש מעל המים ולהמשיך בפעילות העסקית.
"מרבית המענקים וההלוואות לעזרה ראשונה שהוענקו לבעלי עסקים בעקבות המצב הם פלסטר זמני בלבד, כיוון שמרבית ההלוואות ניתנו לתקופה קצרה של עד חמש שנים והן מייצרות פתרון זמני ומיידי לצד עול תזרימי שמקשה להתרומם ממנו", מסביר עודד פרים, בעלים משותף בחברת תשואות פיננסים - חברת ייעוץ משכנתאות מהמובילות בישראל המתמחה בהלוואות מגובות נדל"ן וליווי עסקאות אשראי מגוונות ומורכבות לפרטיים וחברות.
לדבריו של פרים: "משכנתה מסחרית מאפשרת לשפר את התזרים ולצמצם את ההחזרים החודשיים לבעלי עסקים שיש להם נכס פרטי או מסחרי ולקבל כנגד שיעבוד נכסם משכנתה מסחרית למטרה עסקית בסך של עד 75% מערך הנכס שלהם בשגרה ולעיתים אף מעבר לתקופה של עד 30 שנה אשר תבטיח החזרים חודשיים נמוכים ואפשרות ליטול סכום נכבד. מלבד עסקים הנמצאים בקשיים, משכנתה מסחרית עשויה להיטיב גם עם בעלי עסקים המעוניינים להגדיל ולהרחיב את הפעילות העסקית לצד יזמים בעלי חזון או תוכנית עסקית הזקוקים לסכום גדול על מנת להוציאה לפועל. כאמור, בין אם מדובר על השקעות בנדל"ן או נכסים אחרים או על הגדלת הפעילות העסקית של העסק הקיים, משכנתא מסחרית או בשמה הנרדף משכנתא עסקית, יכולה לייצר ערך רב.
"בין היתר, משכנתה מסחרית יכולה להיות פתרון נהדר עבור עסקים המקיימים פעילות עסקית בחנות או משרדים בשכירות לאורך זמן, מאחר שבסכום דומה לדמי השכירות ואשר יהווה את החזר ההלוואה, ניתן כיום לרכוש נכס ולחסוך את דמי השכירות. בנוסף, אנו פוגשים משקיעי נדל"ן הזולגים לעולמות המסחריים, בדומה לרכישת נכסים מסחריים שמחיריהם נגישים יותר והם בעלי תשואות עודפות ביחס לשוק הדיור בישראל, כאשר גם המיסוי להשקעה בנכס מסחרי הינו 6% כיום לעומת 8% למשקיעי נדל"ן בשוק הדיור - ולכן כדאי להם ליטול הלוואה זו".
את חברת תשואות פיננסים הקים עודד פרים יחד עם שותפו דיוויד פרייטס בשנת 2016, כשלנגד עיניהם החזון לסייע למשפחות ועסקים להגיע לביטחון כלכלי. השניים, אשר שימשו בעבר בתפקידי מפתח במערכת הבנקאית, בחרו בקפידה את עובדי החברה – כולם יוצאי המערכת הבנקאית. לקוחות החברה נמנים על מנעד רחב, החל מלקוחות טריפל A ועד ללקוחות המתמודדים עם סוגיות מורכבות כגון היסטוריית אשראי שלילית ומסורבי בנקים.
מהי משכנתה מסחרית למטרה עסקית?
"להבדיל ממשכנתה לדיור הניתנת במועד רכישת הנכס ולמטרת רכישתו, קיימים סוגים שונים של הלוואות שניתן לקחת תחת שיעבוד הנכס גם לאחר רכישתו. הלוואות אלו נקראות משכנתאות לכל מטרה, כאשר כשמן כן הן – יכולות להינתן או להילקח כמעט לכל מטרה, למשל: חופשה בחו"ל, עזרה לילדים, שדרוג הרכב, ועוד – ובלבד שהלוואות אלו לא יעלו על 50% משווי הנכס. משכנתה מסחרית למטרה עסקית היא דומה מאוד להלוואה לכל מטרה, אך היא ניתנת רק לבעלי עסקים וחברות ולא לשכירים, אלא אם אותו שכיר יקים במקביל פעילות עסקית ומטרת האשראי תתאים לתנאי מוצר זה", מסביר עודד פרים.
הוא מוסיף ומציין כי: "נכון למועד כתיבת שורות אלו, קיימת החרגה לתקופה מוגבלת בשל המצב הבטחוני והצורך באשראי. לפיכך, בנק ישראל אפשר למערכת הבנקאית להעמיד הלוואה לכל מטרה מעל 50% ועד ל-70% מערך הנכס, ובלבד שלא תעלה על מעל מאתיים אלף שקלים מעבר ל-50% מערך הנכס. לדוגמה: דירה בשווי שני מיליון שקלים, שרובצת עליה משכנתה בשווי מיליון שקלים, ניתן לקבל עבורה תוספת לכל מטרה על סך של עד מאתיים אלף שקלים ולהגיע בפועל לאחוז מימון של 60% משווי הנכס.
"מנגד, קיים פתרון נוסף לפיו בנק ישראל מתיר לבנקים להעמיד משכנתה נוספת מעבר לאמור ובלבד שהמטרה היא עסקית, כאשר הבנקים נכונים להעמיד משכנתאות בסך של עד 75% משווי הנכס המוגדרות משכנתאות עסקיות שמטרתן עסקית".
מה חשוב לדעת לפני שנוטלים הלוואת משכנתה עסקית?
פרים מדגיש כי משכנתה זו מאופיינת בתנאים גמישים ובאפשרויות פירעון מוקדם ללא קנסות במרבית המקרים, אך צריך להבין שאין מתנות חינם וככל שפורשים הלוואת משכנתה או אשראי כלשהו לתקופה ארוכה יותר – עצם תקופת הזמן מייקרת את עלות המימון, כך שצריך לבחון מהי התקופה הנכונה ליטול את האשראי בהתאם לצרכי העסק ויכולתו התזרימית.
"בקרב נוטלי משכנתאות נהוג לחשוב שכדאי לקחת את המשכנתה לטווח כמה שיותר ארוך עד פרישה מקסימלית, אך לעיתים שווה להתאמץ מעט ולקצר את תקופת הזמן כדי להפחית בצורה ניכרת את עלות המימון לאורך זמן ואת קצב ירידת החוב כבר בטווח הקצר. זאת מפני שככל שהחוב ארוך יותר, כך חלק ניכר מההחזרים החודשיים ישולם על חשבון הריבית והמרוויח העיקרי יהיה הגוף המממן. לעומת זאת, ככל שנקצר את תקופת הזמן, כך קצב ירידת החוב יהיה גבוה יותר ותשלום הריבית לבנק יהיה נמוך יותר ובשל כך תייצרו חסכון כבר בטווח הקצר", הוא אומר.
כיצד נוטלים את ההלוואה?
פרים מסביר כי הגופים שמעניקים הלוואת משכנתה מסחרית למטרה עסקית הם הבנקים וגם חברות חוץ בנקאיות. "בדרך כלל הבנק הוא מקור המימון הזול ביותר כי מקורות גיוס הכספים של הבנק הם הזולים ביותר, אך תנאי המימון משתנים בצורה ניכרת בין הבנקים השונים ואף בין סניף לסניף של אותו הבנק. לעיתים הפערים הם משמעותיים מאוד אשר עשויים לעלות הון לאורך חיי ההלוואה ומתבססים על טיב העסק, דירוג האשראי והעושר הפיננסי של הלווה, מטרת ההלוואה, תקופת הזמן שלה ואחוז המימון", הוא מציין.
"אופן נטילת ההלוואה תלוי במטרתה: אם היא למטרת כיסוי התחייבות עסקית – יש להציג את ההתחייבות. אם עבור הגשמת חזון – נצטרך להציג תוכנית עסקית המפרטת את בקשת האשראי או מטרתה. מלבד זאת, טרם אישורה של ההלוואה יש לבחון האם העסק עומד ביחסי ההחזר אותם הבנק מחשב, ולוודא שהפעילות העסקית אכן מתקיימת ומסמכי הכנסות תומכים את סך המימון המבוקש", הוא מוסיף.
"מוטב לחשב היטב את הסיכון בטרם נטילתו"
לסיום, מדגיש פרים כי המשמעות של הלוואת משכנתה היא משכון הבית שלנו, גם אם מדובר במטרה עסקית. ולכן, אם אין אמונה אמיתית בעסק, אנו עלולים לסכן את הבית שלנו – כי את החוב נדרש להחזיר בצורה כזו או אחרת ומוטב לחשב היטב את הסיכון בטרם נטילתו.
"הבירוקרטיה הנדרשת לצורך נטילת הלוואה כזו היא סבוכה ומורכבת. ככל שהדברים מובאים בצורה נגישה וברורה יותר, לצד מנוף לחץ משמעותי שיש לחברת תשואות פיננסים על המערכת הבנקאית וחברות המימון השונות בהסתמך על הפעילות הענפה של החברה – התוצאה שתתקבל עשויה להיות זולה בעשרות ואף במאות אלפי שקלים במהלך חיי המשכנתה", הוא מסכם.
תשואות פיננסים
למעבר לאתר >>
לפרטים נוספים אודות משכנתא מסחרית >>
טלפון: 03-9477729
כתובת: הירקון 5 בני ברק (מגדלי לייף)
למעבר לעמוד האינסטגרם >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף תשואות פיננסים
