התקופה הנוכחית, שבה הריבית נותרת על כנה לזמן רב ומחירי הדיור עומדים במקום ואף יורדים, מעמידה אנשים רבים באי ודאות בבואם להיכנס לעסקת נדל"ן. "במצב כזה, שבו מחפשים ודאות מרבית לעסקה ורוצים לקבל החלטה מושכלת, כדאי לפנות לשמאי מקרקעין", מסביר רועי אדוני, כלכלן ושמאי מקרקעין. "דוח שמאי מקרקעין מהווה תעודת זהות מהימנה ומקצועית לנכס והוא כולל בתוכו פירוט על מצב הרישוי, התכנוני והמשפטי שלו, הערכת שווי הנכס ועוד, במטרה לספק ודאות רבה ככל האפשר לפני כניסה לעסקה".
אדוני מסביר כי היתרון המרכזי של שמאי מקרקעין טמון ביכולת שלו לגרום לקונה לקבל את כל המידע הרלוונטי שנוגע לעסקה שאליה הוא נכנס. "שמאי בודק את היתר הבנייה, מזהה את הדירה בתשריט הבית המשותף ומאפשר לקחת צעד אחורה אם העסקה לא נראית כדאית ונכונה", הוא מדגיש.
"המטרה בדוח של השמאי היא לוודא שאין פגמים בנכס ולהיות בטוחים שלא יהיו הפתעות לאחר הרכישה", מסביר אדוני, "חוסר דיוק בפרטים המשווקים בידי מוכרי דירות, ולא משנה הסיבה, עלול להפוך עסקה מעולה לגרועה".
אדוני, בחמש השנים האחרונות בעלים של משרד שמאות וייעוץ נדל"ן, מזהיר כי בשנים האחרונות חלה עלייה בתופעות של חוסר דיוק בפרטים בכל הקשור לנכס שמוצג – אם בתום לב או בכוונה תחילה.
"אני יכול לפתוח פרסום על מכירת דירה ולראות שהיא בגודל של 100 מטר ובעלות של 2 מיליון שקל, אבל במידה שאתקשר למתווך הוא יגיד שבפועל מדובר ב-95 מטר בלבד, או אפילו 80 מטר ו-15 מטר של מרפסת", מסביר אדוני. "קל לרשום את זה ובסוף זה מביא לקוחות, אבל יש כאן שיטת מצליח, ולכן חשוב לרדת כמה שאפשר לרזולוציות. לכן התפקיד של שמאי נהיה חשוב מאי פעם".
למה עוד אנשים צריכים לשים לב?
"חשוב לבדוק אם יש זכויות בנייה נוספות בנכס, אם קיימות חריגה בנייה, שיש זיהוי משפטי לנכס, ואם הייעוד הוא בכלל למגורים. לא פעם מוצע למכירה נכס שמשמש בפועל למגורים, אך בהיתר הבנייה הייעוד שלו הוא לאחסנה או משרדים. בעבר, כשרשמו בתים משותפים, לא נבדק שהנכס נבנה בהתאם להיתר, ולכן בדירות ישנות חובה לעשות בדיקה מקיפה של כל המסמכים".
אדוני מוסיף כי לפני מכירה חשוב גם לבדוק מול העירייה אם תהיה חבות בהיטל השבחה ולקבל אומדן מראש בנוגע לחבות זאת. "בנקודה זאת לא חייבים לשלם ולא נצברת ריבית עד למימוש העסקה, למעט הצמדה שבכל מקרה קיימת", הוא מדגיש, "צריך אבל לקחת בחשבון כי יש רק 45 ימים לערער על היטל ההשבחה שנקבע, אחרת הוא יהיה חלוט במכירה.
"זאת הסיבה לכך שרצוי להיות בקשר עם שמאי מקרקעין מבעוד מועד, כי ברוב המקרים אפשר לחסוך בסוגיה זאת מאות אלפי שקלים. הסיבה לכך היא שהיטל השבחה הוא דבר שניתן לפרשנות ולא חקוק בסלע, וכל מקרה נבחן לגופו. מנגד, כקונה של דירה שלגביה עשוי לחול חבות בהיטל השבחה יהיה נכון להעמיד סכום מסוים בנאמנות שיכסה את אותה החבות".
"תשוקה רבה לעולם הנדל"ן"
אדוני, 31, מעיד על עצמו כאיש מקצוע עם "תשוקה רבה לעולם הנדל"ן". אחרי שצפה מהצד כילד במחאה החברתית של 2011 והבין כמה בער באנשים לדרוש רמת חיים טובה יותר תמורת מחיר כלכלי הגיוני יותר, פנה ללימודי תואר ראשון בכלכלה וניהול ולימודי תעודת שמאות מקרקעין.
אדוני גם נהפך למומחה במיסוי מקרקעין, היטלי השבחה והתחדשות עירונית, לרבות תוכנית המטרו-תמ"א 70, וליווה בשנים האחרונות מעל 400 עסקאות. בנוסף, הוא צבר ניסיון בהכנת חוות דעת של קרקעות חקלאיות עם פוטנציאל עתידי וליווי והכוונה למשקיעים בקרקעות אלה.
"להערכתי, חסכתי ללקוחות שלי מיליוני שקלים", מגלה אדוני, "בעזרת ייעוץ נכון, אובייקטיבי ודיסקרטי, נתתי להם את הכלים להתמודד עם קנייה ומכירה של נדל"ן".
בכמה מקרים שבהם לא פורסמו נתונים מדויקים על דירות נתקלת?
"אין לי ספק שכמעט בכל נכס אפשר למצוא נתון לא תואם, אבל דווקא בדירות מגורים חדשות אין הרבה בעיות. הבעיות מתחילות בדירות הוותיקות, וגם לעתים בדירות גג וגן חדשות או בדירות עם מרפסות גדולות. שכיח לאתר חריגות בנייה במקרים כאלה ולכן נכון לשלב שמאי מקרקעין בתהליך".
מה בנוגע לבתים פרטיים?
"מהתרשמותי, כמעט בכל בית פרטי קיימת אי התאמה להיתר. בחלק מהמקרים ייתכן שאדם ייכנס לעסקה שעל פניו היא לא כשרה כי קיימת חריגת בנייה, אך מנגד קיימות זכויות בנייה שמכסות עליה. יש לציין כי תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה ביטל את מנגנון 'הקלות הבנייה' הכמותיות, ולכן חשוב לוודא מראש את המצב התכנוני והיתכנות להוציא היתר בנייה בדיעבד.
"חשוב גם להבין את המורכבות של להיות בעל נכס עם חריגת בנייה. מדובר בעניין פלילי שמלווה לעתים בקנסות ובהוצאת צווי הריסה, ורצוי להימנע מנכס שאין אפשרות להכשיר בו את החריגות. בנוסף, חריגת בנייה לא נלקחת בחשבון בשמאות לצורך משכנתה, ולכן בהרבה מאוד מקרים נתקלים בבעייתיות לממן את הרכישה. אני ממליץ בהסכם המכר להכניס סעיף שהרכישה מותנת בקבלת משכנתה, כדי לא להגיע למצבים לא נעימים, וכמובן לעשות שמאות מוקדמת כדי לוודא שהמחיר ראוי".
"לקבוע דמי שכירות ראויים"
אדוני מעוניין להציף נושא חשוב נוסף שלטענתו נדחק קצת בסדר היום הציבורי - עיכוב במסירת דירות חדשות. "כתוצאה מכך שגויסו אנשי מילואים רבים, ועובדים זרים ופלסטינים הפסיקו לעבוד, יש דירות רבות שלא נמסרות בזמן", מדגיש אדוני, "זה המקום של שמאי מקרקעין לקבוע דמי שכירות ראויים, מכיוון שבחלק מהמקרים קבלנים ינסו לתת פיצוי נמוך יותר. לכן, במסגרת עבודתי אני מייעץ בנושא ומגיש חוות דעת מקצועית ומנומקת לקבלת התמורה הראויה לאיחור".
אדוני מלווה תהליכים במקרקעין, במטרה לספק ודאות בעסקה. משרדו מכין חוות דעת למגוון מטרות, כולל השגות להיטל השבחה, מלווה דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, מומחה לתוכנית המטרו-תמ"א 70 ומייעץ בעניין קרקעות חקלאיות עם פוטנציאל עתידי.
רועי אדוני
טלפון: 050-3333606
למעבר לאתר >>
