עולם ההשקעות בנדל"ן תמיד ריתק את פזית גרינברגר כהן, שמאית מקרקעין ומשפטנית, והיום היא עוסקת בליווי משקיעים בתחום. "יש לי כישרון טבעי לזהות עסקאות בעלות פוטנציאל", היא אומרת, "מה שלי נראה מובן מאליו – לאחרים לא תמיד ברור. לפני שלוש שנים הבנתי שזה הייעוד שלי: לקחת את הידע והניסיון שלי ולפעול בשביל שהלקוחות שלי יקבלו את ההחלטות הנכונות".
גרינברגר כהן מספרת שהשקעות בנדל"ן תמיד היו חלק בלתי נפרד מחייה. "כל חיי התעסקתי בנדל"ן", היא מבהירה, "רכשתי דירות כבר בגיל צעיר, מכרתי או השכרתי אותן. תמיד הרגשתי שזה התחביב הגדול ביותר שלי, שזה בעצמות שלי. בשלב מסוים התחלתי לייעץ גם לחברים, משפחה וכל מי שהיה מוכן לשמוע. לפני כמה שנים הבנתי באופן סופי שזה הייעוד שלי".
גרינברגר כהן מלווה משקיעים בנדל"ן זה שלוש שנים, אחרי שצברה ניסיון של עשרות שנים כשמאית במשרדים מהמובילים בישראל. בשנים האחרונות היא משמשת כשמאית חברת בזק, כיועצת חיצונית. "זה הקנה לי את האפשרות לעסוק במקביל בליווי משקיעים, שזו באמת התשוקה הגדולה שלי", היא אומרת.
עד היום ליוו גרינברגר כהן ושותפיה למעלה מ-300 עסקאות נדל"ן, כשהיא אישית ליוותה כבר עשרות עסקאות מוצלחות. במקביל לעסק הפרטי שלה כמלווה משקיעים, היא גם שותפה ב"קפטן אינווסט" – חברה לליווי משקיעי נדל"ן, שמתמחה באיתור עסקאות איכותיות, ובבניית אסטרטגיית השקעה מותאמת אישית לכל לקוח.
"לקנות איפה שכדאי"
גרינברגר כהן מבהירה שהיא מתמקדת אך ורק בדירות להשקעה ולא ברכישת דירות למגורים. "המטרה שלי היא לעזור לאנשים להגדיל את ההון העצמי שלהם, כדי שביום שבו ירצו לרכוש את דירת החלומות שלהם הם יוכלו להרשות זאת לעצמם, ובמקביל ליצור בסיס כלכלי יציב לעתיד. אני דוגלת בגישה של 'לגור איפה שאני רוצה, ולקנות איפה שאני יכולה'," היא אומרת.
לקוחותיה של גרינברגר כהן הם כמעט בכל שכבות הגילאים – מצעירים עם הון התחלתי, רבים מהם אנשי הייטק שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם, ועד מבוגרים יותר שרוצים לרכוש דירה נוספת להשקעה או עבור ילדיהם.
תהליך מובנה וברור
אחד הדברים הבולטים בשירות של גרינברגר כהן הוא המבנה המסודר של תהליך הליווי. "זה לא עוד ייעוץ נקודתי או טיפ מקרי", היא מדגישה. לדבריה, התהליך מתחיל בשיחת היכרות, במהלכה היא מבררת את הצרכים, היעדים, המטרות, התקציב וטווח הזמנים של כל לקוח. לאחר מכן נקבעת פגישת אסטרטגיה, שבה נבנית תוכנית מעמיקה לרכישה מדויקת ולאחריה מתחיל תהליך הליווי הכולל בחינת אזורי השקעה, ניתוח פוטנציאל ההשבחה, ניתוח עסקאות השוואה, ובדיקת סטטוס תכנוני ומשפטי, תוך ניצול הטבות המס לטובת הלקוח – למשל פטור מתשלום מס רכישה עד תקרת הפטור, ופטור ממס שבח במכירה.
"הלקוחות שלי לא נשארים לבד לרגע. אני מלווה אותם יד ביד – משלב האיתור ועד החתימה, כולל חיבור ליועץ משכנתאות, בדק בית, שמאות מוקדמת וכל גורם מקצועי נדרש אחר", היא מפרטת.
ההזדמנויות בהתחדשות עירונית
בזכות הידע השמאי שלה, גרינברגר כהן גם יודעת לנתח עסקאות מורכבות בתחום ההתחדשות העירונית. "פיתחתי התמחות שכוללת איתור דירות להשקעה בשלבים מוקדמים של התחדשות עירונית, נקודת הזמן שבה הפוטנציאל לרווח הוא כנראה הגבוה ביותר", היא מסבירה.
יש לך דוגמה להמחשה?
"מצאתי דירה ישנה בשטח של 60 מ"ר ברמת גן, בבניין שמיועד להריסה ובינוי מחדש, שהוצעה למכירה בכ-2.2 מיליון שקל. דירה כזאת צפויה להפוך בתוך כמה שנים לדירת 'תמורה' ששוויה יהיה סביב 3 מיליון שקל ואף יותר. נכון שזה לוקח כמה שנים, אבל בזמן ההמתנה הדירה מושכרת, ובשלב ההריסה בעלי הדירות מקבלים דמי שכירות מהיזם – כך שהדירה צפויה להמשיך להניב גם כשהבניין כבר לא קיים". לדבריה, שיעור התשואה על ההון העצמי בעסקאות כאלה מגיע לפעמים ל־15%–18% בשנה – נתון נדיר בשוק הנדל"ן הישראלי.
מה עלות הליווי?
"עלות הליווי מסתכמת ב-27 אלף שקל פלוס מע"מ. אני רואה בסכום השקעה קטנה ביחס לשקט הנפשי ולערך שהלקוחות מקבלים. מי שמחליט להיעזר בליווי מקצועי, חוסך מעצמו טעויות שעלולות לעלות מאות אלפי שקלים".
השקעה בשיטת "פריסייל"
גרינברגר כהן ו"קפטן אינווסט" מציעות גם הזדמנויות השקעה במסגרת רכישות "פריסייל" (Pre Sale) בפרויקטים יזמיים חדשים. "מדובר במכירה מוקדמת לצורך קבלת ליווי בנקאי, בשלב הראשוני ביותר של פרויקט, כאשר היזם מוכר למקורבים ולמשקיעים הראשונים במחיר הנמוך ביותר בחיי הפרויקט", היא מסבירה. "אנחנו מבצעים ניתוח מקיף של הפרויקט – ואם אנחנו חושבים שהעסקה כדאית ורווחית ללקוחות, אנחנו מציגים אותה בוובינר מיוחד, מנתחים את כל פרטי העסקה, ומלווים אותם אישית בבחירת הדירה ובתהליך הרכישה כולו", היא מספרת.
הכשרת מלווים של משקיעי נדל"ן
גרינברגר כהן גם שותפה לצוות במכללת קפטן אקדמי ביחד עם "קפטן אינווסט". לדבריה, מדובר במכללה ייחודית להכשרת מלווי משקיעי נדל"ן. "המטרה שלנו היא שהרמה בענף תעלה, ולוודא שכל מי שמלווה רוכשים מחזיק בידע אמיתי ובסטנדרטים גבוהים. אנחנו רואים בעצמנו אנשי מקצוע שמביאים ערך אמיתי – לא מתווכים, אלא מומחים שמבינים את העסקה מכל הזוויות: פיננסית, תכנונית ומשפטית".
סיפוק עצום ושליחות
כששואלים את גרינברגר כהן מה מניע אותה אחרי עשרות שנים בתחום הנדל"ן, היא עונה בפשטות: "בעיניי ליווי משקיעים זאת לא רק עבודה – זאת שליחות. אני רוצה שכל אדם עם הון עצמי, קטן או גדול, יבין שהוא יכול להיכנס לעולם הנדל"ן בצורה חכמה ובטוחה. לראות איך אנשים מצליחים להגדיל את ההון העצמי בעזרתי - זה סיפוק עצום".
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
פזית גרינברגר כהן
לפנייה במייל >>
בשיתוף פזית גרינברגר כהן
