עו"ד חגי חכם: "מה שלא יובטח עד החתימה, קשה לשנות אחרי"

החלום על הדירה החדשה מתנפץ לעתים כשהרוכשים מגלים שהסטנדרט בפועל רחוק מההבטחות וההדמיות. "מכירה של דירה 'על הנייר' זה מה שאני מכנה 'מכירה של חלום'", מסביר עו"ד חגי חכם, המתמחה בתחום הנדל"ן. "הקבלן מראה הדמיה של דירת החלומות, במקום המושלם לגדל משפחה, אבל בסופו של יום הדירות שמתקבלות הן בסטנדרט בסיסי".

רכישת דירה היא מהעסקאות המשמעותיות שישראלים מבצעים במהלך חייהם. מעבר לקורת גג, עבור רבים מדובר בעוגן פיננסי למשפחה, בתקווה שערכו יעלה ושיהווה ירושה משמעותית לדור ההמשך. גם מבחינה חברתית, בעלות על דירה היא ממש ערך. רוכשים רבים נכנסים לעסקאות הללו כשאין להם את הכסף, ומתבססים על משכנתאות ועל מבצעי מימון של הקבלנים.

משרד הבוטיק של עו"ד חכם מתמחה בשירותים משפטיים בתחומי הנדל"ן, המשפט האזרחי-מסחרי, צוואות, ירושות ועריכת ייפוי כוח מתמשך. "ככלל, חשוב לנו לראות את התמונה המלאה כחלק מתכנון הוליסטי מקיף של השקעות ארוכות טווח בתא המשפחתי", הוא מפרט ומדגיש כי ראייה רחבה וארוכת טווח כשניגשים לעסקת נדל"ן תמנע מהרוכשים לשלם ביוקר.

להשוות את מאזן הכוחות

לרכישת דירה "על הנייר" יתרונות, אך היא גם עלולה לחשוף את הרוכש לסיכונים. עורך דין שמלווה את התהליך כבר מהשלב הראשוני יודע לגדר סיכונים, להאיר נקודות תורפה, "לתרגם" את החוזה מול הציפיות ולוודא שההתחייבויות של הקבלן אינן "הבטחות באוויר". "זהו שלב שבו לכל תיקון קטן בחוזה אימפקט גדול בהמשך, ולכן ראוי להכניס לתמונה מומחה שמבין לעומק את הדינמיקה, את הסיכונים ואת הצרכים, לפני שחותמים על החוזה", אומר עו"ד חכם.

חוזי מכר מול קבלנים לרוב עמוסים בעמודים ונספחים, באופן שלעתים צריך להיות איש מקצוע כדי להבין אותם. בשל חוסר האיזון המובהק שבין רוכשים לבין קבלנים, המחוקק קבע כללים כדי להגן על הרוכשים. "הקבלן צריך לספק לרוכש בטוחה לפי חוק הבטחת השקעות, שנועד להגן על כספי הרוכשים", אומר עו"ד חכם ומסביר שהסיכון הגדול ביותר הוא שלאחר תשלומים בסכומים גבוהים, לפני קבלת הדירה, הקבלן יתמוטט והרוכש ימצא עצמו ללא הדירה וללא הכסף. "בין הבטוחות בחוק ישנן ערבות או פוליסת ביטוח ממוסד פיננסי שנועדה להבטיח שהקונה יקבל חזרה את כספו אם הסיכון יתממש".

אולם הרגולציה כשלעצמה לא תמיד מספיקה. כך, למשל, היה בפרשת קריסתה של חפציבה דיור ואחזקות בע"מ, שבעקבותיה רוכשים רבים איבדו את כספם. מאז השתפרה הרגולציה ונוספו סנקציות ומנגנוני בקרה, אך לא בכל פרויקט יש ליווי בנקאי או חברת ביטוח שתבטיח את השקעת הרוכשים. ישנן גם בטוחות אחרות שהחוק מאפשר וחשוב להבין את מנגנון הבטחת הכספים של הרוכש בעסקה, ומה הכללים שעליו לסגל לעצמו עד לקבלת המפתח. למרות הרגולציה, עו"ד חכם מדגיש כי הקבלן נמצא כמעט תמיד בעמדת כוח, דבר שבולט במיוחד בפרויקטים של מחיר למשתכן, שבהם בשל מנגנוני הגנה שקיימים, רוכשים סבורים ש"אי אפשר לגעת בחוזה", דבר שאינו נכון. "תמיד מותר לשפר את החוזה לטובת הרוכש. הקבלן מכיר את החוזה, חי את השוק. הוא פוגש רוכשים כל יום ויודע עליהם את מה שהם לא יודעים על עצמם. קל לומר: 'אי אפשר לגעת בחוזה כי זה מחיר למשתכן'. מי יתווכח? רוב הרוכשים פשוט יקבלו את האמירה הזו כאמת מוחלטת, בלי לבדוק".

כשמבינים את יחסי הכוחות האלה, ברור שיש להתעמק ולהבין את החוזה, ולמה לא מספיק להסתמך על החוק והרגולציה. וזה לא נגמר שם: יש פערי מחירים גם בין רמות גימור. "כשקונים דירה על הנייר, לא רואים את רמת הגמר, רואים הדמיה יפה. אבל מה שהקבלן מחויב לו זה רק מה שבחוזה ובמפרט. במצב כזה, כל עוד שהקבלן עומד בחוזה ובמפרט אין לרוכש סיבה לבוא אליו בטענות מאוחר יותר. הקבלן נמצא בנקודת פתיחה עדיפה בידע ובכוח הכלכלי. מה שלא נעשה לפני החתימה יהיה מאוד קשה לשנות אחרי".

כאשר עבודות הבנייה והגמר כבר הסתיימו – לתחושת האכזבה מתלוות גם הוצאות רבות. מכאן, מסביר עו"ד חכם, נובעת החשיבות של ביצוע התאמה ובדיקה מדוקדקת לפני חתימה על הסכם רכישת הדירה. "השאיפה היא להביא את הרצונות והצרכים של הרוכש לכדי הסכם חתום בין הצדדים. הרבה פעמים הסיפור שסיפר איש המכירות והחוזה הכתוב לא חופפים. לא מספיק רק לעבור על החוזה ולראות מה לוח התשלומים. חייבים לקרוא את המפרט, עד לרמת איזו דלת אני מקבל ומה הסטנדרט בהחלפה".

התאמה למציאות הישראלית

המציאות מייצרת אתגרים חוזיים, ולראיה השנים האחרונות: מלחמה, משבר כלכלי ומגפת הקורונה נתנו את אותותיהם על המשק כולו. "פעמים רבות אני רואה בחוזים מול קבלנים סעיפים שמעבירים סיכון מהקבלן לרוכש. למשל: עיכוב כתוצאה מ'כוח עליון' לא ייחשב כעיכוב של הקבלן, ולרוב הוא אף מוסיף לעצמו שישים ימים להתארגנות. לדוגמה: דירה נקנתה לפני שלוש שנים ומועד המסירה היה צריך להיות לפני שנה וחצי - אבל אז פרצה המלחמה. על פי הסעיף הנ"ל, רק כשיסתיימו שישים יום מתום המלחמה הקבלן יחזור לבצע את העבודות", אומר עו"ד חכם.

עם זאת, הוא מסביר כי במצבים רבים הטיעון הזה לא תקף. "להערכתי, קבלנים שיטענו שלא היה ביכולתם לקדם את הפרויקט מפאת מחסור בפועלי בנייה פלסטיניים – ייענו על ידי בתי המשפט שיכולים היו לגייס פועלים אחרים, גם במחיר יקר יותר, וכך לעמוד בזמנים. התייקרות כוח אדם לא מצדיקה את טיעון הכוח העליון. ואכן, פסיקות קודמות בישראל הכירו בכך שבישראל, שנמצאת במצב חירום מעת הקמתה, מלחמה אינה 'כוח עליון'. רוכש שוויתר על זכות בחוזה כנראה לא יתבע את הזכות הזו, גם אם הוא זכאי לה על פי חוק.

בסופו של יום, רכישת דירה היא אחת ההחלטות המשמעותיות והמורכבות בחיי משפחה ישראלית. מי שניגש אליה מצויד בידע, ליווי מקצועי והבנה של יחסי הכוחות, עשוי להגדיל משמעותית את הסיכוי להגיע לקו הסיום בראש שקט. "השקעה בהתנהלות נכונה בתחילת התהליך עשויה לחסוך לא פעם שנים של מאבק, אי-ודאות וכסף רב", מסכם עו"ד חכם.

עו"ד חגי חכם
טלפון: 052-9244482
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>

בשיתוף עו"ד חגי חכם