בשנת 2022 חל גידול שנתי של 13% במספר התחלות בנייה של יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בכל הארץ, כך עולה מנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס בסקירה מיוחדת שנערכה לרגל כנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים. סה"כ החלו להבנות בישראל בשנת 2022 למעלה מ–16,000 דירות במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה ותוספת של דירות לבניינים קיימים, נתון זה מהווה כ-24% מסך התחלות הבנייה כך שכל דירה רביעית שהחלה להבנות השנה נבנתה במסגרת התחדשות עירונית.
אפשר למצוא כיום בכל רחבי הארץ פרויקטי התחדשות עירונית, אבל עדיין, העיר המובילה בהתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית היא תל אביב עם 1,956 יחידות דיור שהחלו להבנות בה בשנת 2022 במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 – כולל עדיין פרויקטי תמ"א 38-1 - תוספת קומות לבניינים קיימים.
יתרה מזאת, מכיוון שאין בתל אביב מלאי גדול של קרקעות פנויות לבניה, באופן טבעי, ההתחדשות העירונית מהווה קרוב למחצית מהבניה החדשה - 42% מהתחלות הבנייה, מספר שלפי התחזיות רק ילך ויגדל בשנים הקרובות.
העיר השניה בהיקף התחלות הבניה בהתחדשות היא השכנה מדרום – בת ים, עם 1,661 התחלות בניה בהתחדשות עירונית, שמהוות 53% מסך התחלות הבנייה בעיר. גם מקומות 3 ו-4 ממוקמות בגוש דן – רמת גן ופתח תקווה.
המספרים מוכיחים ראשית שההתחדשות העירונית כאן כדי להשאר והרשויות, כמו גם היזמים, הפנימו כי היא חיונית כדי לענות על הביקושים הגבוהים לדיור – בעיקר במרכז הארץ. גם אם בחודשים האחרונים מורגשת האטה בשוק, מבינים מרבית השחקנים שבסופו של דבר הביקושים לדיור קשיחים ותלויים בגודל האוכלוסיה ולכן, לאורך זמן, הצורך בפרויקטי התחדשות כדי להגדיל את מלאי הדירות באיזורי הביקוש – רק ילך ויגבר. אבל היכן יהיו המוקדים העיקריים?
בהתאם לתוכנית הרובעים
חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי הבוטיק בקרסו נדל"ן מסביר כי "העיר תל אביב ממקדת את מרבית פעילות ההתחדשות העירונית ולא בכדי. העיר היא המבוקשת ביותר למגורים בישראל, ומפאת היעדר קרקעות פנויות לבנייה, העירייה מעודדת התחדשות עירונית בהתאם לכללים וההגבלות שהוגדרו בתוכניות הרובעים בעיר. ת"א היא גם הרשות שמספקת את הוודאות התכנונית הגבוהה ביותר מבין רוב הרשויות בישראל. לפי דוח הרשות להתחדשות עירונית, בשנת 2022 אושרו רק בתל אביב 8 תוכניות פינוי בינוי בהיקף של 11.4 אלף יחידות דיור, וניתנו היתרי בנייה לעוד 3,018 יח"ד. לקרסו פעילות ענפה בתחום ההתחדשות בתל אביב – במסגרתה החברה בונה ומקדמת פרויקטים של הריסה ובניה מתוקף תמ"א 38 ופינוי בינוי בהיקף של 19 פרויקטים ברחבי העיר, הכוללים 1,601 יחידות דיור. בין הפרויקטים של החברה – פרויקט "מיקרו" ברחוב אבן גבירול 144-146, הנמצא בשלבי ביצוע מתקדמים; פרויקט "קרסו סאן - הבניינים הבריאים", הממוקם ברחובות הסובבים את כיכר המדינה; מתחם "אופטושו ליוויק" בקריית שלום ובו 335 יח"ד ועוד".
פוטנציאל גבוה בבת ים ובחולון
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים משוכנע שהמעגל הקרוב לתל אביב יוביל את המגמה: "אני סבור כי בשנים הקרובות תהיה התמקדות בחולון ובבת ים. ראשית, כי פוטנציאל ההתחדשות שם הוא מאוד גבוה. שנית, מדובר בערים מרכזיות ומבחינת קרבתן לתל אביב הן לא נופלות מרמת גן וגבעתיים. בנוסף לזה, אלה מקומות שהקרבה שלהם לים היא יותר גדולה ויש אטרקטיביות שאין בערים אחרות בגוש דן. במשך שנים, אלה ערים שלא התפתחו באותו הקצב כמו ערים אחרות בגוש דן ולכן טמון שם פוטנציאל גבוה הן מבחינת כמות הפרויקטים והן מבחינת המחירים".
גם בנוגע למחירים, מוסיף טישל, כי "המחירים כמובן נמצאים במגמת עלייה אך לא מגיעים עדיין לרמות של תל אביב. באזורים יש לנו 10 פרויקטים שאנו מקדמים בחולון ובבת ים, כאשר פרויקט בינוי משמעותי נמצא כבר בביצוע – MOMENT בבת ים. בפרויקטים שלנו אנחנו למדים על שיתוף פעולה גדול יותר מצד הרשויות. הן מחזיקות לא רק ברצון אלא גם ביכולת שכן הן צברו מיומנות וידע בתחום ההתחדשות העירונית וחידוש התשתיות וכן התחבורה הציבורית שהולכת ומתפתחת. אלה הם דברים שמייצרים כר פורה לפרויקטים של התחדשות עירונית".
רצועת דרך השלום
יצחק סער סמנכ"ל שיווק חברת אורון נדל"ן מעריך כי "אחד השינויים המשמעותיים שייראו בשנים הקרובות בתל אביב נמצא בכניסה המזרחית לעיר- רצועת דרך השלום. האזור שהפך לאחת הכניסות המרכזיות לתל אביב, צפוי לעבור מתיחת פנים משמעותית עם הליך התחדשות עירונית שיכלול את מרבית "בנייני הרכבת" הנמוכים שמאפיינים אותו כיום, אלו ייהרסו ובמקומם ייבנו רבי קומות חדשים. חברת אורון נדל"ן מקדמת בימים אלה תכניות הריסה ובנייה במתחם של כ-11 בניינים צמודים לאורך התוואי, שיהפכו בשנים הקרובות ל-600 יח"ד חדשות, הגובלות מצידן האחד בת"א ומהעבר השני בגבעתיים. המתחמים החדשים, יכילו בתוכם את כל מבני הציבור הנדרשים, והדיירים במתחם ייהנו ממבנים חדישים ומודרניים – פארקים, מוסדות ציבור וחינוך וכל זה מרחק נגיעה ממרכז העיר תל אביב".
מחדשים גם את יפו
חברת מצלאוי תבנה פרויקט של תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש ברחוב שבטי ישראל בתל אביב יפו. החברה הגיעה לרוב הדרוש של 80% מבעלי הדירות בשבטי ישראל 17 אשר במצבו הנוכחי הוא כולל 21 יח"ד ו-8 יחידות מסחר, ותבנה בניין חדש בן 8 קומות ובו 52 יחידות דיור וקומת מסחר. תמהיל הדירות בפרויקט יכלול דירות 2,3,4,5 חדרים, לרבות פנטהאוזים ודירות גן. בעלי הקרקע יקבלו דירה/חנות חדשה עם תוספת בנייה של כ-8-12 מ"ר, מחסן, מרפסת שמש, וחנייה תת קרקעית. כלל הדירות יציעו מפרט טכני עשיר וסטנדרט גבוה. הפרויקט יכלול גם לובי כניסה ראשי ולובאים קומתיים מעוצבים, חדר אופניים וחניון תת קרקעי עם הכנה לטעינת רכבים חשמליים לדיירי הבניין.
כמו כן, בימים אלו נבחרה מצלאוי על ידי נציגות הדיירים ברחוב שבטי ישראל 13 ו-15 ומקדמת הסכמים מול באי כוחם.
במסגרת הבניה ברחוב, תבצע החברה פיתוח סביבתי ברמה גבוהה הכולל שדרוג פני הרחוב עם יציאה לרכבת הקלה על ציר שדרות ירושלים.
לדברי סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים מצלאוי חברה לבניין, "אנו שמחים שהגענו לרוב הדרוש המאפשר לנו להתקדם עם הפרויקט הראשון של חברת מצלאוי בתל אביב. כעת אנחנו פועלים לגיבוש התכנון המלא לקראת הגשתו לאישור הוועדה המקומית, וצופים קבלת היתר עד סוף שנת 2024. כחלק ממהלך האסטרטגי לחידוש בניינים נוספים באזור ובתל אביב בכלל, זכינו כעת במכרז הדיירים בבניינים הסמוכים לו, ונתקדם עם החתמת הדיירים לצד תכנון שלהם."
התחנה המרכזית הישנה
חן גור לוטן, מנהלת תחום נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין: "אחת התוכניות המרכזיות והגדולות בעיר תל אביב היא פרויקט מתחם התחנה המרכזית הישנה של החברות לוינשטין ושיכון ובינוי. מדובר ברובע ענק מעורב שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ומשרדים ושטחי ציבור, שצפוי לשנות את פני העיר תל אביב כולה ומשמעותו שמרכז העיר יזוז ויתרחב דרומה. הרובע כולל היום אזור תעשייה מיושן שזכה להזנחה רבת שנים, וביצוע התוכנית צפוי להחיותו מחדש, להכניס אליו אוכלוסייה צעירה, חזקה ואיכותית ולעשות מתיחת פנים לאזור כולו. לאחרונה אושרה התב"ע למתחם המרכזי בפרויקט (מתחם 1) שבו יהיה ניתן לבנות כ-600 יחידות דיור וכ-60 אלף מ"ר בשטחי תעסוקה. הרובע החדש מעורב השימושים ייהנה גם מנגישות תחבורתית גבוהה, הכוללת את הרכבת הקלה ורכבת כבדה וכן שבילי אופניים ושבילים להולכי רגל המחברים את המתחם לשדרות רוטשילד ולשכונות נווה צדק ופלורנטין".
תוכנית התחנה המרכזית הישנה בתל אביב בכללותה (תא/4321 מתחם השומרון – התחנה המרכזית) אושרה למתן תוקף בפברואר 2020 והיא כוללת בנייה של כ-1,333 יח"ד, כאשר כ-138 יח"ד מיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח. בנוסף, התוכנית כוללת כ-150,000 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור נרחבים – בארבעה מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים.
טבעת סובבת תל אביב
יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית במטרופולין ת"א, מציין כי "פרויקטי התחדשות עירונית בגוש דן כיום, קיבלו דחיפה קדימה בכך שהמדינה חייבה את הרשויות המקומיות שרוצות להאריך בתחומן את תמ"א 38, לגבש ולאשר תוכניות התחדשות עירוניות מכח תוכנית המתאר הארצית (לפי סעיף 23 לחוק תמ"א 38), ורשויות רבות אכן עשו כן והצליחו להאריך אצלן את תמ"א 38 עד 2026. כך למשל, אנו פעילים בערים ת"א (רובעים 3 ו-4), רמת השרון, הרצליה וחולון, ובכולן אושרו תכניות עירוניות לתמ"א 38 – והן מקנות לבעלי הדירות וליזמים הפעילים בהן ודאות תכנונית גבוהה יחסית, ויש לשבח אותן על כך. בערים בגוש דן עם תוכניות עירוניות, אני צופה שנראה בשנתיים-שלוש הקרובות מבול של פרויקטי תמ"א 38 המגיעים לפתחן של הוועדות המקומיות ואף יתאשרו במסגרת הזמן הנתון, במיוחד בשל העובדה שמדובר באזורי הביקוש החמים ביותר".
