אחת לתקופה נושא ההתחדשות העירונית בפריפריה עולה לכותרות לפני שנשכח שוב במגירה במשרד ממשלתי. כך, לפני מספר חודשים, רעידת האדמה האיומה בתורכיה שגבתה עשרות אלפי הרוגים ואחר כך המבצע הצבאי שהביא לירי של מאות רטקות על ישראל, הציפו שוב את האנומליה – ההתחדשות העירונית בישראל נחוצה דווקא בעיקר במקומות שפחות כדאיים כלכלית ליזמים ולכן, כמו בבדיחה על מי שמעדיף לחפש את המטבע מתחת לפנס, ההתחדשות העירונית מקודמת בעיקר באיזורי הביקוש.
ההתחדשות המרכז מועילה כמובן לדיירים וגם ליזמים, ובהחלט גם מסייעת ביצירת מלאי מול הביקושים הגבוהים, אבל דווקא לאורך השבר הסורי אפריקאי, או בקו האש מעזה או מלבנון, יושבים מאות אלפי תושבים בבתים שדרושים חיזוק מבנה והקמת ממ"ד ונכנסים לחרדה בכל פעם שעולה המתיחות הבטחונית, או שמתפרסם מחקר על רעידת האדמה הגדולה הצפויה בעתיד להכות בישראל. על רקע זה, נשאלת שוב השאלה: מה צריך לעשות הממשלה כי לאפשר וליישם קידום התחדשות עירונית באיזורים הנזקקים לה במיוחד?
עיגון בחקיקה
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, סבור כי המדינה צריכה לעגן את ההתחדשות העירונית בחקיקה ולראות בה כמשימה לאומית, לא פחות: "החקיקה תתווה את הדרכים לקידום פרויקטי פינוי בינוי מזורזים, עם מינימום בירוקרטיה ומינימום עיכובים. במסגרת זו, יאותרו ויתועדפו מתחמים בארץ הזקוקים לחידוש, התוכניות למתחמים אלה יתועדפו מבחינת רישוי, יקבלו קידום סטטוטורי, ויזורזו. בכל אזור יהיה רף קבוע של כדאיות כלכלית, וכל תוכנית שלא תהיה כדאית תקבל תקצוב משמעותי מהמדינה, הסדרי מיסוי מיטבים ופתרונות לליווי פיננסי. כיום גם המדינה מבינה שהתחדשות עירונית בפריפריה נעדרת היתכנות כלכלית, לאור ערכי הקרקע הנמוכים, הביקוש הנמוך יחסית ומחירי המכירה הנמוכים. מנגד, היא מבינה גם את החשיבות של חיזוק וחידוש ערים אלה שיושבות על השבר הסורי אפריקאי. דוח המלצות הוועדה הבין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה מסוף 2022, קובע במפורש כי המדינה צריכה לעודד יזמים לבצע פרויקטי התחדשות בפריפריה - באמצעות הטבות מס, מענקים ותקצוב ייעודי, ואף הלוואות מדינה. קביעת זכויות בנייה במכפיל גבוה בלבד כבר אינה מספיקה".
מימון ממשלתי
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים מסבירה כי "התחדשות עירונית בפריפריה נתקלת במחסומים הקשורים לערכי קרקע נמוכים והיתכנות כלכלית שמוטלת בספק. כך, הטיפול בפריפריה נזנח על ידי המדינה והמקומות שהכי זקוקים להתחדשות הם אלה שלא מתחדשים בסופו של יום. על מנת להבטיח קידום התחדשות בפריפריה, נדרשת עזרה מהממשלה, וזו לא הגיעה עד כה באופן מהותי. כגוף שמלווה עשרות פרויקטים גם בפריפריה, אנו נתקלים בקשיים של יזמים להשיג כדאיות כלכלית מינימלית לפרויקטים, וזה משפיע מאוד על כמות הדירות שתהיה באזורים אלה. הרי אף קבלן לא ירצה להפסיד כסף בפרויקט".
היא קובעת כי "המדינה צריכה להכניס יד לכיס ולסייע לפיתוח הערים הפריפריאליות - כפי שהיא מצהירה חדשות לבקרים. בנוסף, כגוף מממן אנו מבקשים להזהיר את יזמי הנדל"ן מלהיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם. הצעת מימון ראויה חייבת לתמחר נכונה את הסיכון של הגורם המממן ושל היזם, את האיתנות הפיננסית של היזמים, את הניסיון שלהם, ועוד – ולשקלל את הכל להצעת מימון שמשקפת את פרופיל הסיכון של הלקוח". אמנם בהתחדשות עירונית אין מרכיב קרקע, והמימון הוא בעיקר לצורכי תזרים – אבל עדיין מומלץ ליזמים המחדשים את הפריפריה לקבל הצעות מימון אחראיות שישמרו על החברה שלהם, במיוחד בסביבת הריבית הגבוהה של היום".
תמיכה מהרגולטור
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית קובעת כי "רשות מקומית הפועלת לקידום ההתחדשות העירונית בשטחה, תוך שהיא מקבלת תמיכה מצד הרגולטור לקדם פרויקטים אלו, תצליח במשימתה, ותגדיל את היצע הדירות בשטחה. בהסתכלות על ערי הפריפריה הגאוגרפית, בהן אפריקה התחדשות עירונית פעילה בכל קצוותיה, ניצבת ברובן המוחלט הנהגה מקומית הרואה את החשיבות והצורך בקידום ההתחדשות עירונית".
עם זאת, היא מוסיפה, "על המדינה לספק לרשויות המקומיות את היכולת והתמיכה הכרוכות לצורך יישום המשימה, עם הסרת החסמים והבירוקרטיה הישנים והמוכרים, ממנו סובל הליך ההתחדשות העירונית. החסם המרכזי, הוא פרקי הזמן הארוכים עד למימוש פרויקט, שמתחילים באישור תב"ע, ונמשכים למספר שלבים נוספים, המסתכמים יחד למספר שנים - משך זמן ארוך שיש לפעול לייעולו. בנוסף, יש לתגבר את כוח האדם האיכותי ברשויות המקומיות, לרבות על דרך של הגדלת תקני כוח אדם ומתן תמריצים לעבוד בהן. בנוסף והצד הישוב ביותר מצוי בידיהם של הדיירים עצמם, כוח משמעותי להביא לקיצור משך הפרויקט, על ידי השארת חילוקי הדעות בצד, איחוד שורות ושיתוף פעולה לקידום הפרויקט בבניין שלהם".
הטבות מס ייעודיות
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום אומר כי "כל נושא ההתחדשות העירונית לא מקבל את הכבוד הראוי לו מבחינה מערכתית ובפרויקטים מסוג של התחדשות עירונית השאלה שהכי פחות נשאלת היא חשיבות המיגון וגם רווחת הפרט. חברת אשדר מקבוצת אשטרום פעילה בתחום ההתחדשות העירונית שנים רבות ומניסיוננו, הפתרון הפרקטי ביותר הוא הפניית תקציב ממשלתי או הטבות מס יעודיות, בעיקר ביישובים הממוקמים באזורים בעלי סיכון גבוה, וכן סיוע בחידוש וחיזוק התשתיות בעיר, והשירותים המוניציפליים. יש לזכור כי מימוש פרויקטי פינוי בינוי אורך שנים רבות בישראל, ולכן לצד תקציב עבור אותם יישובים, יש גם לתעדף פרויקטים של התחדשות לבניינים בעלי הסיכון הגבוה לנזקים, להקצות עבורם תקציבים ממשלתיים ולתגמל את היזמים לפעול שם. ביום שתהיה תמיכה ממשלתית משמעותית, החברות היזמיות יגיעו לכל מקום בארץ ונראה שכונות ישנות שמתחדשות גם בפריפריה".
להיערך לכל תרחיש
נתי כרמי, משנה למנכ"ל קבוצת תצפית מסביר כי "ראינו בטורקיה וסוריה את ההרס והחורבן שנופל על מדינות וערים כתוצאה מרעידת אדמה חזקה. גם בישראל היו רעשים בימים שאחרי, אבל בעוצמות נמוכות בהרבה ברוך ה', ולכן על המדינה להיערך כבר היום, עכשיו, לתרחישים הנוראיים".
לקבוצת תצפית, הוא מוסיף, יש פעילות ענפה בתחום ההתחדשות בפריפריה. לדבריו, "אזורים אלה זקוקים הכי הרבה להתחדשות, מפאת מיקומם על השבר הסורי-אפריקאי וכן מפני שהם חשופים לאיומים ביטחוניים מצפון ומדרום. אנו רואים בשטח שיש ראשי ערים עם רצון ומוכנות גבוהה לקדם התחדשות, אך שידיהם די כבולות עקב חוסר תמיכה ממשלתית.
תקצוב ותמרוץ הרשויות המקומיות הוא אחד מהצרכים הכי חשובים לענף ויש לקבוע מנגנון ידוע וראוי לכך. שנית, בעיית המחסור בכוח האדם ברשויות המקומיות חייבת לקבל מענה - הם אלה שבודקים ומאשרים את תוכניות הבנייה והם עמוסים עד מעל לראש ולא מסוגלים לעמוד בקצב ההולך ומתגבר.
שלישית, בערים פריפריאליות שבהן אנו פועלים ישנו גם חסם של צפיפות לדונם - כדי לייצר כדאיות כלכלית לפרויקט התחדשות עירונית בפריפריה צריך לבנות כמות יחידות דיור גדולה עם מכפיל מאוד גבוה בתא שטח קיים, ודבר זה לא תמיד מתאפשר עקב אי התאמה או אי הסכמה של הרשות המקומית".
לשם כך, הוא מסכם, "המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולסייע לקבלנים לבנות, באמצעות כלים כמו מענקים, קרקע משלימה, ניוד זכויות, או סיוע תקציבי אחר. דובר כבר רבות על כל אלה, אך עדיין לא יושם".
פיתוח תשתיות
שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב קובע כי "לקידום מוצלח של התחדשות עירונית בפריפריה יש כמה היבטים: ראשית, על מנת לייצר או להעלות את הביקוש לדירות בפריפריה, נדרשת השקעה ממשלתית בפיתוח הערים הפריפריאליות, במוקדי תעסוקה, חינוך, בריאות וגם תרבות – כך שתתאפשר חלוקה ראויה של הכנסות למועצות והישובים באזור".
לדעתו, "הממשלה צריכה גם להמשיך ולהשקיע משאבים בפיתוח תשתיות אשר יתמכו בגידול האוכלוסיה בפריפריה כתוצאה מההתחדשות – בכבישים ומחלפים, מערכות מים וביוב, תחבורה ציבורית ועוד. בנוסף, כידוע ההיתכנות הכלכלית של הקמת פרויקט התחדשות בפריפריה מוטלת בספק במקרה הטוב, וזה כשל שוק שהמדינה צריכה לפתור. היא צריכה לתת מענקים ליזמים הפועלים בפריפריה, אם בקרקע משלימה או בכסף שיסבסד חלק מהבנייה - אין בכך שוני ממכרזי המדינה במחיר מטרה או במחיר למשתכן - בהן היא מסבסדת את הקרקע ליזמים. בסופו של דבר הכל מסתכם במספרים של רווחיות מחד ותועלות ציבוריות מאידך, ואת זה המדינה עוד לא השכילה לפצח".
15,000 יח"ד בבאר שבע
ובצד הדיבורים, בחלק מהישובים המרוחקים מהמרכז, מורגשת כבר היום פעילות תוססת בתחום ההתחדשות העירונית. הבולטת שבהן היא ככל הנראה באר שבע, שם נמצאות בתכנון הוספת 15,000 יחידות דיור למרכז העיר במסגרת התחדשות עירונית
בעיריית באר שבע מציינים כי מדיניות העירייה היא לקדם ולתעדף את ההתחדשות העירונית בעיר. לצורך זה העירייה דרשה מהמדינה במסגרת הסכמי הגג לסייע לה לקדם את התוכניות באמצעות הקצאת קרקעות משלימות.
בעירייה פועלת מנהלת להתחדשות עירונית המקדמת מגוון מהלכי התחדשות עירונית בשכונות הותיקות, החל מקידום מסמכי מדיניות להתחדשות עירונית, דרך קידום מתחמי פינוי בינוי ועד פעולות לטווח המיידי וסיוע ליוזמות קהילתיות. במסגרת תוכנית המתאר החדשה של העיר באר שבע הוגדרו השכונות הותיקות כאזור בעדיפות להתחדשות עירונית, וכעת העיריה פעולת להשלמת המהלך של הכנת מסמכי המדיניות במטרה ליצור ודאות תכנונית בשכונות אלה.
בהתבסס על פעולות אלה, מקודמים בעיר כיום כ-14 מתחמי פינוי בינוי הנמצאים בשלבי תכנון שונים. תוכניות אלו יאפשרו תוספת של כ-15,000 יחידות דיור למרכז העיר בשכונות הותיקות.
התוכניות המתקדמות ביותר היום הן התוכנית של מתחם אורות בשכונה ג', תוכנית במסלול רשויות שבה הדיירים כבר ביצעו מכרזים ובחרו בחברות שיכון ובינוי והכשרת היישוב לביצוע הפרויקט. במסגרת התוכנית יהרסו 112 יח"ד ויבנו 737 דירות חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה וכן במסגרת התוכנית העירייה תבצע שימור של קולנוע אורות הישן התוכנית כבר נמצאת בהשלמות להפקדתה ואנחנו צופים שתאושר עד סוף 2023.
גם ההתחדשות של מתחם וינגייט בשכונה ג' מתקדמת במסלול רשויות ונמצאת בשלבי קליטה בועדה המחוזית עם צפי לאישור עד סוף השנה. במסגרת התוכנית יהרסו 175 יח"ד וייבנו 799 יח"ד.
בשכונה ד' מקודמת תוכנית להתחדשות של מתחם אורן, שגם היא נמצאת בשלב של השלמות להפקדה וצפויה להיות מאושרת עד סוף השנה. במסגרת התוכנית יבנו 641 יח"ד.
עוד בשכונה ד', תוכנית להתחדשות במתחם יעקב אבינו, המקודמת במסלול יזמים על ידי החברות – אפריקה ישראל, ב.ס.ר ואלקטרה. במסגרת התוכנית יהרסו 136 יח"ד וייבנו 822 יח"ד, התוכנית נמצאת לקראת שולחן עגול בותמ"ל ואנו מאמינים שתאושר עד סוף השנה.
פינוי בינוי ראשון בנוף הגליל
עיר נוספת בפריפריה עם התקדמות משמעותית בהתחדשות עירונית היא נוף הגליל. בתחילת החודש קבוצת בראל וחברת תירוש, ערכו עם עיריית נוף הגליל טקס הנחת אבן הפינה למרכז המידע של פרויקט נגה, במסגרת הפרויקט יהרסו 120 דירות ישנות ברחוב התירוש בעיר ובמקומן יוקם פרויקט עירוב שימושים שיכלול 778 יחידות דיור חדשות. הבינוי המתוכנן כולל 7 מגדלי מגורים בניי 15-27 קומות הכוללים מגוון יחידות דיור החל מדירות 2 חדרים ועד פנטהאוזים מפוארים הצופים לנוף המרהיב של שדות העמק. מתוך כלל היחידות, כ-25% יהיו יחידות דיור קטנות כמו כן, במסגרת הקמת הפרויקט יבוצע שדרוג משמעותי של תשתיות עירוניות הקיימות והקמת מספר מבני ציבור חדשים אשר יבנו על ידי היזמים. במסגרת זו יוקמו מעונות יום וגני ילדים, בית כנסת, מבנה רב תכליתי, מבנה ספורט, מגרשי ספורט מתקני משחק ושטחים ירוקים. כמו כן יפותחו כבישים, מדרכות ותשתיות עירוניות בהיקף הפרויקט לרווחת כלל דיירי השכונה.
התוכנית להקמת הפרויקט כבר אושרה בוועדה המחוזית והוא הוגדר על ידה כפרויקט "פורץ דרך". בימים אלו החברות היזמיות יחד עם נציגי העירייה פועלים להשלמת התנאים לקבלת ההיתר להריסת הבניינים הישנים והתחלת בניית הפרויקט.
ראש העיר, רונן פלוט ציין באירוע כי "באזור הצפון יש לא מעט פרויקטים בתחום הפינוי בינוי שנמצאים בהליכי תכנון שונים, אולם הפרויקט בנוף הגליל הוא הראשון שיוצא לביצוע וזהו ללא ספק רגע היסטורי חשוב. אין לי ספק כי פרויקט "נגה", הוא סנונית ראשונה בלבד ואחריה יצאו לביצוע עוד פרויקטים רבים בנוף הגליל שנמצאים בהליכי תכנון שונים, חלקם מתקדמים מאוד. הריסת הבתים הישנים והמוזנחים בשכונות הוותיקות והקמה של בתים חדשים במקומם היא נטו רווח בעלי הבתים לתושבים, לעיר וכמובן גם ליזם ולמדינה".
