אם בשנים הראשונות של ימי ההתחדשות העירונית –עיקר הפעילות היתה בפרויקטי תמ"א 38/1 – חיזוק מבנים וגם ניצנים ראשונים של פרויקטי פינוי בינוי – התרחשה במרכז הארץ – בתל אביב ושכנותיה, ותושבי בירת ישראל יכלו רק לקנא, הרי שבשנים האחרונות מורגש שינוי של ממש – שמורגש הן במדיניות העירונית של עיריית ירושלים ובפועל יוצא – גם עם כניסה של יזמים וחברות גדולות לתחום.
כך, בשנים האחרונות ירושלים היא אחת הערים המובילות בתחום ההתחדשות העירונית, מה שכמובן גם נראה הגיוני על רקע השכונות הותיקות הזקוקות לרענון וחידוש בעיר.
למעלה מ-1,000 יח"ד בשנה בהתחדשות
איילת קראוס שותפה, ומנהלת שלוחת ירושלים בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית שכיהנה בעברה כמנהלת תחום התכנון במנהלת התחדשות עירונית בירושלים וכראש תחום באגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, מציינת כי בשנת 2022 חל גידול של 14% במספר התחלות בנייה של יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית במחוז ירושלים.
סה"כ, היא מציינת, החלו להבנות במחוז ירושלים 1,271 דירות במסגרת התחדשות עירונית, הכוללים פרויקטים של הריסה ובנייה ותוספת של דירות לבניינים קיימים. 623 דירות חדשות החלו להיבנות בשנת 2022 במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה (פינוי בינוי ותמ"א 38/2) ו-648 דירות חדשות נבנו במסגרת תוספת דירות לבניינים קיימים.
כאשר בוחנים את שיעור התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, היא מוסיפה, הן מהוות רק 17% מסך התחלות הבנייה הכלליות במחוז. "כלומר למרות העלייה במספר התחלות הבנייה, הפוטנציאל להתחדשות עירונית בירושלים הוא עצום ולא ממומש במלואו".
הכי מתחדשת בישראל
ירון צוברי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת המגורים בקרסו נדל"ן, קובע כי "לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ירושלים היא העיר הכי מתחדשת בישראל. בעיר אושרו בשנת 2022 תשע תוכניות לפרויקטי פינוי בינוי בהיקף של 16.6 אלף יחידות דיור והיא במקום הראשון בישראל בקטגוריה זו. עיריית ירושלים מעודדת התחדשות עירונית ופועלת בשיתוף פעולה עם היזמים לצורך קידום המתחמים. לחברת קרסו נדל"ן מספר מתחמי התחדשות עירונית משמעותיים בעיר, שבמסגרתם החברה בונה ומקדמת בניית כ-1,950 יחידות דיור, ביניהן כ-980 יח"ד בחמישה מתחמים בקריית יובל, בשיתוף חברת קדמת היובל; כ-450 יח"ד במתחם קולומביה בקריית מנחם וכ-440 יח"ד במתחם בכניסה לרובע תלפיות. בנוסף, אנו פועלים לקידום פרויקטי בוטיק בשכונת נווה שאנן ובשכונות רחביה וטלביה. קרסו מאמינה בעיר ירושלים ובפוטנציאל הטמון בה ואנו נמשיך לפעול בה במלוא המרץ גם בעתיד".
העירייה מסייעת
מנכ"לית קבוצת מ. אביב, צאלה רוזנבלום-עמור מדגישה את הגנום הירושלמי הייחודי של הקבוצה, שבונה בעיר עשרות שנים. לאחר שנים של בניית פרויקטים ושכונות מגורים בעיר, היא מסבירה שמ.אביב קיבלה החלטה שהגיעה העת להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית: "מדיניות עיריית ירושלים לפעול לקיצור הליכים בהתחדשות עירונית הינה נכונה ותביא לשינויים מרחיקי לכת ובמיוחד בשיכונים הוותיקים שנבנו במערב העיר בשנות ה-50 ו-60".
הפרויקט הראשון איתו עתידה לצאת החברה לדרך בתחום ההתחדשות העירונית, הוא פרויקט פינוי-בינוי בקרית יובל, כאשר החברה קבעה לה למטרה להמשיך לאתר פרויקטים חדשים ולהתפתח בתחום זה.
מודל להשקעה עירונית
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים אשר פועלת היום במספר אזורים בירושלים, בין היתר בדרך חברון, מתחם אמת המים, סן מרטין בשכונת הקטמונים, גוואטמלה שבשכונת קריית יובל ועוד, מסביר כי החברה משקיעה משאבים רבים בעיר הרבה בזכות הרשות המקומית:
"בירושלים אנחנו רואים מודל לעיר ששמה את נושא ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות. ברגע שרשות מחליטה דבר כזה, היא מפנה את כל המשאבים שלה לצורך כך ואנחנו פוגשים זאת יום יום בעבודה שלנו אל מול הרשות, בין אם מדובר בזמינות לקיים פגישות, לקיים דיונים בוועדה המקומית וגם מבחינת זמינות ומקצועיות הצוותים המקומיים לפתור חסמים. בסופו של דבר, מדובר בניהול שהרשות מובילה ולא מסתמכים רק על הזימים שיובילו אותה. אנחנו באמת רואים שבירושלים יש גם את הרצון לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית וגם פעולות אקטיביות שנעשות בין השאר בפיתוח של תשתיות, בתכנון נכון של מבני ציבור ועוד".
לדבריו, "כיום ניתן להצביע על מספר אזורים שמתפתחים באופן אינטנסיבי, בין היתר גם בהיבטי התחדשות עירונית. אך לא רק, גם נושא של תשתיות, מבני ציבור ופיתוח תחבורה ציבורית מקבלים תשומת לב משמעותית ואנו רואים שהאזורים הללו זוכים להתפתחות משמעותית. בין השאר אזורים כאלה ניתן למצוא בשכונת קרית יובל, שכונת הקטמונים שזוכה לפיתוח אינטנסיבי, כל אזור דרך חברון וכן צומת פת. אלה גם המקומות שאנחנו פועלים בהם ורואים את הפוטנציאל האדיר להשבחה בטווח הרחוק".
מגביהים את העיר
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מחמיאה גם היא לעיריה ולראשיה: "הודות להנהגה המקומית שעומדת בראשה, העיר ירושלים נמצאת בעיצומה של תנופת התחדשות עירונית, ומהווה חוד החנית לתנופת ההתחדשות העירונית במדינת ישראל כולה".
למעשה, היא מוסיפה, "על שטחים ישנים בעיר, שלאורך השנים אופיינו במעט דירות ובהם בנייה נמוכה, נבנים בימים אלו פרויקטים רבי קומות, מעורבי שימושים, בבנייה מודרנית המשמרת את צביונה המיוחד של העיר לצד חידושה באופן הנדרש. הפרויקטים הפרוסים בכל קצוות העיר, הופכים את השכונות הישנות בה לשכונות תוססות ומרכזיות, המשפרות את חווית המגורים של בעלי הקרקע בהן, תוך שהן מושכת אליהן קהל חדש ואיכותי".
בין שכונות אלו, מפרטת אשד לוי, בולטות שכונות קריית היובל, ושכונת הקטמונים: "אפריקה התחדשות עירונית זיהתה את פוטנציאל הרב באזורים אלה, וכן עומדת לקראת מימוש של שלושה פרויקטים משמעותיים באזור זה. פרויקט המגורים הראשון בשכונת הקטמונים, שהביא לאחריו התחדשות רחבת היקף, פרויקט "סביוני קטמון החדשה" של אפריקה התחדשות עירונית, בו 120 יח"ד הנבנות על פי סטנדרט בנייה איכותי וגבוה, הנמצא בשלב הביצוע בימים אלה. פרויקט "סביוני קריית יובל" ובן 216 יחידות העתיד לצאת לביצוע בחודשים הקרובים. הפרויקט הנוסף, הוא פרויקט "קדמת גונן", הממוקם בין שכונת הקטמונים לשכונת מלחה בעיר, המגלם את אבולוציית הבנייה המתחוללת כיום בירושלים, המכניסה אליה מאפייני בנייה חדשים ומודרניים, שלא נראו בה בעבר. זאת, כשהוא כולל 5 מגדלים, עם למעלה מ-1,000 יח"ד, בתכנונו של האדריכל אבנר ישר, מהאדריכלים המובילים והמוערכים בישראל, בפרויקט שהוא פורץ דרך בתפיסתו האורבנית ובעירוב השימושים שבו לצד ההשתלבות בעירוניות הקיימת."
מוקד משיכה לאוכלוסיה חדשה
שמואל חי ראובן, מנכ"ל קבוצת מנוס, מסביר כי "ירושלים היא עיר מבוקשת מאוד להשקעה ומגורים שצוברת תאוצה של ההתחדשות העירונית ויצירת היצע של דירות חדשות. כל זה מהווה מוקד משיכה עבור אוכלוסיה חדשה וצעירה שמעוניינת להתגורר באווירה האותנטית של העיר".
לדבריו, קבוצת מנוס מובילה בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים, עם למעלה מ-30 פרויקטים, כ-13 מתוכם מאוכלסים, עם מאות יח"ד שנמסרו לדיירים. הוא מוסיף כי ההתחדשות העירונית מתמקדת כיום בעיקר במתחמים של פינוי בינוי, ולשם מועדות גם פניה של החברה המקדמת בימים אלו מספר פרויקטים בשלבים שונים:
פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי 18, קטמון: במסגרתו יהרס מבנה הרכבת הישן בו 70 יח"ד וייבנו מגדלים חדשים ומודרניים שיכללו כ- 210 יח"ד חדשות. את הפרויקט מתכנן משרד האדריכלים יגאל לוי.
פינוי בינוי ברחוב דרך חברון 116, תלפיות: שקיבל תוקף ואישור הפקדה בשבוע שעבר. הפרויקט יכלול הריסה של 40 דירות קיימות ובניית של כ- 127 דירות חדשות. הפרויקט תוכנן על ידי משרד יגאל לוי אדריכלים ויוצא לפועל בשיתוף עם חברת גלנור.
פינוי בינוי ברחוב צביה ויצחק, גילה: הכולל שני מתחמים של הריסה ובניה של 147 דירות קיימות ובנייה של כ- 600 דירות חדשות. הפרויקט מתוכנן ע"י משרד אדריכלים ביטמן בן צור אדריכלים ויוצא לפועל בשיתוף עם חברת הכשרת היישוב.
קפיצת מדרגה
איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, קובע כי "ירושלים עשתה קפיצת מדרגה עצומה בכל הנוגע לקידום התחדשות עירונית ואישרה הקמת אלפי יחידות דיור חדשות בשנים הקרובות. אנחנו מרגישים את ההתקדמות בפרויקטים שלנו, כתוצאה משיתוף פעולה טוב עם הוועדה המקומית והמחוזית ואנשי המקצוע בעירייה. הרוח הגבית מהרשויות מאפשר לנו לקדם תכניות בקצב מהיר יחסית בעיר, כך שתושבי השכונות יוכלו לקבל דירות חדשות והשכונות יזכו למשוך קהלים חדשים ומגוונים ותשתיות חדשות.
"אנו רואים בירושלים יעד אסטרטגי ומזה מספר שנים בשיתוף עם חברת טרא, אנו מובילים פרויקטי התחדשות עירונית בשכונות המרכזיות של העיר כמו גם בשכונות הפריפריאליות, ביניהן פרויקט של 521 יח"ד בשדרות נווה יעקב ופרויקט נוסף ברחוב מקסיקו הכולל כ-130 יח"ד בשלבי אישור תב"ע סופיים.
תשתיות התחבורה כולל הרכבת הקלה בעיר מאפשרות לנו לצאת לפרויקטי פינוי בינוי שבעבר לא היתה להם התכנות כך שניתן להגדיל את מעגלי ההתחדשות העירונית בעיר כולה".
יחס מזמין
עוד חברה הפעילה בעיר היא קבוצת איציק תשובה, שתבנה פרויקט פינוי בינוי ברחוב בן זכאי בשכונת קטמון בירושלים, הכולל הריסה של 56 יחידות דיור בבנייני רכבת ישנים, ובנייה של 210 יח"ד חדשות בשני מגדלי מגורים בני 16 ו-30 קומות, כשבקומות הקרקע ייבנו שטחי מסחר ומבני ציבור.
לדברי איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, "נראה כי הוועדה המקומית בירושלים מבינה את החשיבות של קידום התחדשות עירונית בעיר, על מנת לחדש אזורים ותיקים וגם לשפר את נראות העיר כולה. לראש העיר משה לאון יחס מזמין כלפי יזמי נדל"ן, וההתנהלות מול הוועדה המקומית בתקופה האחרונה עלתה מדרגה לטובה. הפרויקט ממוקם בשכונת קטמון שעוברת תנופת התחדשות בימים אלה וצפויה לשנות פניה ולהמשיך להתפתח. התוכנית להקמת הפרויקט שלנו כבר עברה את תנאי הסף בוועדה המחוזית ונמצאת בשלב תכנוני מתקדם. היא כוללת גם פיתוח סביבתי ומטלות ציבוריות לרווחת תושבי העיר - חזית מסחרית מפותחת לכיוון רחוב בן זכאי, חיבור בין רחוב בן זכאי לרחוב טוביה בן חפץ ע"י זיקת הנאה שתכלול מעלית ומדרגות ציבוריות, והפרשת שטחים בקומות הקרקע של שני הבניינים לטובת מבני ציבור עם כניסות מרחובות בן זכאי וטוביה בן חפץ".
