התחדשות עירונית נתפשת ככזו כמשרתת את כל הצדדים המעורבים בה – הדיירים בבניינים הישנים זוכים בחידוש והגדלת דירתם ושכונת מגוריהם, הרשות המקומית נהנית משיפור התשתיות והשכונות בתחומה והיזם זוכה ברווח נאה. עם זאת מסתבר שההליך עלול להסתבך ולהעכב ולגרום להרבה עוגמת נפש, בגלל טעויות שלכם - הדיירים. להלן הטעויות הנפוצות של דיירים:
טעות מס' 1: לפנות ליזמים מבלי לקבל נתונים מהעיריה
הטעות הראשונה של הדיירים היא לפנות ליזמים לקבלת הצעות לתמ"א 38 - מבלי לדעת מה ניתן לקבל בתמורה, או ללא היכולת לבחון את ההצעות לעומק. רוב היזמים יגישו לדיירים הצעה כללית ולא מדויקת, לעתים מבלי לבחון אם יש לבניין זכויות לביצוע תמ"א 38 או אפשרות לקבל היתר בנייה. אם אין עו"ד מטעם הדיירים שיבחן את ההצעה, הדיירים עלולים להתחייב לאותו יזם שבסופו של יום לא יוכל לעמוד בהצעתו המקורית.
טעות מס' 2: לחתום ליזם על בלעדיות
לעתים הדיירים נחפזים לחתום על התחייבות ליזם שנקראת "נון שופ", שמעניק לו בלעדיות של חצי שנה-שנה, על ביצוע תמ"א 38 בבניין, זאת על מנת לבדוק את הזכויות של הבניין במוסדות התכנון. ואולם, זכויות הבניין פתוחות לכל - ואין צורך לחתום על בלעדיות לשם כך. על היזם והחברה שאותה הוא מייצג לבדוק תחילה את זכויות הבניין - ורק אז להגיש הצעה בהתאם וגם אז לא מומלץ לחתום אלא לערוך מכרז יזמים.
טעות מס' 3: לנהל מו"מ לא שקוף עם היזם
במקרים רבים מנהל היזם עם הדיירים מו"מ באופן שאינו גלוי ושקוף. כך, לדוגמה, באחד הפרויקטים במרכז הארץ פנה יזם לכל אחד מדיירי הבניין באופן אישי והציע טובות שאחרים לא ידעו עליהם. דרך זו היא פסולה ומובילה לכישלון של הפרויקט. ישנם גם מקרים הפוכים, בהם למשל נציג הבניין או אחד הדיירים מנסה לדרוש מהיזם סכום כספי או הטבה אחרת, מבלי ששאר הדיירים יידעו על כך.
טעות מס' 4: לא לדרוש ערבות להוצאות משפטיות או שיפוי עבור הנציגות
במקרים מסוימים נציגות ועד הבית המשותף עובדת ימים כלילות ולבסוף אחד מהבעלים מאיים בתביעה נגד אותה נציגות. ברור שעוה"ד אמור לקבל מהיזם שיחבר שיפוי עבורם. מעבר לזה, על מנת לממש את הערבויות ידרש עוה"ד הדיירים להוציא כסף עבור תביעות/מימוש וכו'. לכן נדרש מאותו עוה"ד שידרוש ערבות עבור הוצאות משפטיות למימוש הערבויות וכנגד הפרות של היזם במסגרת ההסכם. בלי ערבות זו, הבעלים יצטרכו לשלם מכיסם וסכומים נכבדים מאוד.
טעות מס' 5: לסמוך על היזם בעיניים עצומות
תהיה זו טעות מצד הדיירים לקבל כמובן מאליו כל הצעה של היזם לגבי התמורות המובטחות. הדיירים אמורים לדרוש ולקבל מהיזם את ניתוח הזכויות שביצע, ולבדוק מולו ומול הצוות המקצועי מטעמו את כל הפרטים הרלוונטיים לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38. במקרים רבים דיירים שלא חקרו לעומק גילו בסופו של דבר טעויות בבדיקת היזם - ונמצאו זכויות נוספות של הבניין שלא היה ידוע עליהן קודם לכן.
יש לבדוק היטב פרויקטים קודמים שביצע מול הדיירים שעברו איתו את התהליך. היו מקרים לא מעטים שיזמים העלו על הכתב פרויקטים שלא היו קיימים.
טעות מס' 6: להסתכל מה השכן מקבל
בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית, הדייר מרוויח דירה חדשה וגדולה יותר במיקום טוב יותר, אולם אם יוצא שהשכן מקבל קצת יותר ממנו (עקב פיצוי מוצדק בגין שיפוץ או חניה שיש לו בטאבו) - הוא לא יסכים להתקדם עם הפרויקט.
או לדוגמה, אם כל הדירות בבניין הקיים שוות בגודלן - לכל דייר תהיה תמורה שווה. אולם במקרים בהם גדלי הדירות שונים ויש הבדלים משמעותים, יש לחלק את התמורות ואת התוספת של השטחים באחוזים. כך קורה שהדיירים לא מקבלים תמורה זהה בתוספת השטחים - אלא באחוזים.
מצב זה יוצר לעתים חוסר הסכמה בין הדיירים.
טעות מס' 7: לדרוש שיפוץ של הדירה מהיסוד
ישנם דיירים שדורשים פיצוי מלא עבור שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38. בחלק מהפרויקטים קיימות דירות ששופצו מהיסוד והושקעו בה מאות אלפי שקלים מכיסי בעלי הדירות. סביר מאוד להניח שאם בעל דירה ידרוש מהיזם החזר מלא עבור שיפוץ הדירה, הוא לא ייענה בחיוב.
זאת משום שמבחינת התמורה של היזם, שיפוץ מלא אינו משתלם עבורו - מאחר שממילא הבניין ייהרס. לעתים יציע היזם לבעל הבית פיצוי כדי לתמרץ אותו לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט - אך לא יספק החזר מלא ואף עלול לחזור בו מביצוע הפרויקט.
אותו דייר ממילא ירוויח שכ"ד גבוה יותר מאשר דירה שלא שופצה בעת הפינוי.
טעות מס' 8: להתעלם מהמחיר שמוכן היזם לשלם ליועצים מטעם הבעלים
אחת הטעויות שעושים הדיירים היא לבחון בהצעה שמגיש היזם רק את הצעתו לגבי גודל הדירה החדשה בבניין, אך להתעלם מהמחיר שמוכן היזם לשלם עבור ייעוץ מקצועי שמגיע לדיירים על ידי עו״ד שמאי או מפקח בנייה.
באחד המקרים ביקשו הדיירים לקבל ייעוץ מעורך דין, אולם כאשר נפגש עורך הדין עם היזם גילה ששכר הטרחה שמתכוון היזם לשלם לו אינו משקף את השכר הנהוג. כמו כן, הודיע היזם כי אינו מוכן לשלם למפקח בנייה מטעם הדיירים. לפיכך מומלץ לדרוש מהיזם את הסכומים של הצוות המקצועי מצד הדיירים.
חשוב לציין ולהבהיר כי במידה והדיירים משכילים לבחור בעורך דין מומחה ומנוסה אשר מייצג רק בעלים ולא יזמים, בתחום לפני שהם יוצאים לדרך - אף אחת מהטעויות הנ"ל לא אמורה לקרות.
הדרך הנכונה בעיני מרגע שנבחר עו"ד לייצג את הבעלים היא ראשית להגיע לתיאום ציפיות עם הבעלים, וזאת לאחר שעוה"ד בדק בעיריה מה הזכויות ו/או בדק מול אדריכל מה הבעלים אמורים לקבל ואז ורק אז לערוך מכרז יזמים בהתאם.
בהצלחה.
הכותבת היא עו"ד המייצגת דיירים בהתחדשות עירונית ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי.
בשיתוף עו"ד רוית סיני
