איתנות פיננסית וגמישות תזרימית הן בין הדברים החשובים ביותר שצריכים להיות כיום לחברת נדל"ן, ובמיוחד לחברה הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, המתאפיין במורכבות גבוהה ובמידה רבה של חוסר וודאות. בסביבת הריבית הנוכחית, הגבוהה פי 4 מזו שהורגלנו אליה בעשור האחרון, הבנקים מקשיחים עמדות מול היזמים בהקשר למימון, ובמציאות של האטה בקצב מכירת הדירות - שני אלה מהווים יתרונות עצומים לחברה יזמית הפועלת בתחום.
פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים ארוכים ומורכבים, הדורשים ניסיון מתאים ועוצמה יזמית שלא קיימים בכל חברה בענף הנדל"ן, ולכן ניתן לראות בענף פרויקטים שלא מצליחים להתממש, לאחר שהיזם או הקבלן נקלע לקשיים כלכליים. אמנם אין בהתחדשות עירונית עלות במזומן עבור הקרקע והוצאות פיתוח בדומה לפרויקטים יזמיים המשווקים במכרזי רמ"י, אבל התמשכותם הארוכה בעיקר במסלולי הפינוי בינוי, לעתים יותר מ-10 שנים, לנוכח התנהלות אינסופית מול הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון האחרים, והתנהלות מורכבת לעתים גם מול בעלי הדירות, מייצרת אתגר פיננסי משמעותי.
44 פרויקטי התחדשות בעבודה
אחת השחקניות החזקות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל היא חברת קרסו, זרוע הנדל"ן של קבוצת קרסו, מחברות הנדל"ן המובילות בישראל, הפועלת בתחומי הנדל"ן המניב והנדל"ן למגורים. מניות החברה נסחרות בבורסה לניירות ערך בת"א לפי שווי של יותר מ-1.5 מיליארד שקל והיא נסחרת במדד המוביל ת"א 90.
"היינו מהראשונים בארץ לזהות את הפוטנציאל בתחום ההתחדשות העירונית בישראל והתחלנו לפעול בו כבר בשנת 2010", אומר דן פרנס, מנכ"ל קרסו. "במרוצת השנים החברה צברה ידע וניסיון עשיר בתחום ההתחדשות על כל מסלוליה, והיא כיום אחת מהמובילות בישראל, עם פרויקטים בפריסה ארצית בהיקף של אלפי יחידות דיור".
עד כה מסרה קרסו כ-450 יח"ד במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. כיום מקדמת החברה ברחבי הארץ הקמה של 21 מתחמי פינוי בינוי ועוד 23 פרויקטים של תמ"א 38, הכוללים כ-13 אלף יח"ד חדשות. קרסו פעילה במיוחד בירושלים, ת"א, גבעתיים, בת ים וחולון והיא מקיימת מספר רב של שותפויות עם יזמים מתמחים באזורים השונים.
לצד זאת, לחברה מגזר פעילות נוסף של נדל"ן מניב, במסגרתו היא מנהלת כ-85,000 מ"ר פעיל של משרדים ומרכזי מסחר שכונתיים ומקדמת הקמת כ-238,000 מ"ר נוספים בייזום.
את שנת 2022 סיימה קרסו עם עלייה של 6% בהכנסות לסך של כ-748.5 מיליון שקל, ועם זינוק של 39% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות לכ-109.2 מיליון שקל. נכון לסוף 2022 החברה מקימה 1,250 יח"ד בכ-14 פרויקטים, מתוכן נמכרו 847 יח"ד בתמורה כספית כוללת של כ-2.34 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה הסתכם בכ-1.27 מיליארד שקל ומהווה כ-39.5% מסך המאזן.
"לחברת קרסו יתרות נזילות גבוהות ויחסים פיננסים נוחים המאפשרים לנו לתמוך בפעילות השוטפת ובהמשך הצמיחה של החברה", אומר פרנס. "הרוב המוחלט של ההתחייבויות שלנו הן כלפי בעלי דירות התמורה בפרויקטי התחדשות עירונית, ולא מול הבנקים, ובהתחשב בעליית הריבית החדה במשק, מדובר ביתרון עצום לחברה, שכן כפועל יוצא מכך, אין גידול בהוצאות המימון ואין פגיעה ברווחיות הגולמית".
פרויקטים בפריסה ארצית
לחברת קרסו מספר מתחמי התחדשות עירונית במיקומים שונים בארץ בשלבי תכנון ובנייה שונים. בירושלים החברה בונה ומקדמת פרויקטים לבניית כ-1,950 יחידות דיור - כ-980 יח"ד בחמישה מתחמים בקריית יובל, בשיתוף חברת קדמת היובל; כ-450 יח"ד במתחם קולומביה בקריית מנחם; כ-440 יח"ד במתחם הרחובות דרך חברון, התנופה ודרך בית לחם בכניסה לרובע תלפיות; ונוסף על כך היא פועלת להקמת פרויקטי בוטיק (הריסה ובניה) בשכונות נווה שאנן, רחביה וטלביה.
בתל אביב קרסו בונה ומקדמת 19 פרויקטים להקמת 1,601 יחידות דיור, הכוללים בין היתר 335 יח"ד בקריית שלום, 10 פרויקטי בוטיק (הריסה ובניה במסגרת תמ"א 38/2) בצפון הישן (רובעים 3 ו- 4), בהם 470 יח"ד, 422 יח"ד ברמת אביב יחד עם חברת אשדר וכ-330 יח"ד בפרויקט הגיבור האלמוני וציר לה גווארדיה.
בין הפרויקטים של החברה נמנים מיקרו באבן גבירול 144-146 שהיווה תקדים לתמ"א 38/2 על הרחוב וכיום נמצא בשלבי ביצוע מתקדמים, מותג הבניינים הבריאים Carasso Sunn ברחובות הסובבים את כיכר המדינה המוקמים בימים אלו ברחובות חדרה 10 ודוד ילין 9.
בגבעתיים קרסו מקדמת החברה בניית 393 יחידות דיור ברחובות הלביא, המאבק ויבניאלי.
בחולון לקרסו 10 פרויקטים הכוללים כ- 5,300 יחידות דיור, לרבות חידוש המתחמים בראש פינה 5-23, 1-3, בשנקר 10-14, במקווה ישראל, במבואות חולון, ובערבה, כולם בשיתוף עם חברת לוינסקי עופר.
בבת ים קרסו מקדמת הקמה של למעלה מ-1,000 יח"ד ברחובות חלמית, ושמחה הולצברג על גבול יפו.
ובכפר סבא היא מקדמת בנייתן של 2,532 יח"ד במתחם יוספטל בשותפות.
"אנו רואים בתחום ההתחדשות העירונית למנוע צמיחה מרכזי של החברה, ונמשיך לאתר הזדמנויות ופרויקטים חדשים. לקרסו צבר פרויקטים יוצא דופן, היא מחזיקה ביכולות ייזום מוכחות ומותג חזק. כל אלה צפויים לתרום להמשך צמיחה של החברה בתחום ההתחדשות ובכלל", מסכם המנכ"ל פרנס.
בשיתוף חברת קרסו
