משפחה עם שני ילדים קטנים נכנסה לגור בנכס לאחר שחתמה על חוזה שכירות סטנדרטי. בדירה היו חסרות מרצפות באזורים מרכזיים ובעל הדירה הבטיח לטפל בזה. הימים חלפו, אבל התיקון לא בוצע, עד שלבסוף הפנה אותה בעל הבית לחברת הביטוח, על מנת שתטפל לבדה בבעיה. "זוהי דוגמה אחת מיני רבות להסכם שכירות שלא באמת מגבה את השוכרים ועומד בניגוד לחוק השכירות והשאילה", מספרת עו"ד מיטל הרוש-מרסינו, שבמקרה הזה נתנה ייעוץ משפטי לשוכרת.
בפועל, לאחר שליחת הודעה שניסחה עו"ד הרוש-מרסינו, ורגע לפני שליחת מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, הליקויים טופלו על ידי בעל הדירה. "החוק מעניק הגנה משמעותית לשני הצדדים, ולכן חשוב כל כך להיעזר בעורכי דין, שיכולים להנגיש את הסעיפים והפסיקות המתעדכנות לציבור הרחב, שלרוב אינו בקיא בתחום המקרקעין ובשכירויות בפרט", מדגישה הרוש-מרסינו. "זאת גם כאשר הנכס החדש שכור, כי עדיין מדובר במקום מגורים שאמור להפוך לבית".
פגיעה בשני הצדדים
חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מגדיר בצורה ברורה ומדויקת מהי דירה שבה ראוי לגור. דוגמה לכך היא ההתייחסות לתקינותן של מערכות קריטיות בסיסיות כדוגמת חשמל, צנרת וגז. "הבעיה מתחילה כאשר שוכרים ומשכירים לא באמת מבינים שלמרות שלא מדובר ברכישה או במכירה, עדיין נדרש ליווי משפטי", מתייחסת עו"ד הרוש-מרסינו לאתגר, ונותנת כדוגמה את סוגיית פינוי הנכס הדורשת לדבריה הדדיות: "הזכות למתן התראה מראש אמורה להיות הדדית, בין שמדובר בשוכר ובין שבמשכיר. זה אומר שככל והמשכיר מאפשר לעצמו לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני ללא תלות בהפרת ההסכם, עליו לאפשר זאת גם לשוכר, כשהחוק אף קובע פרקי זמן להודעה מראש לכל צד. בפועל, המשכירים לא מקנים זכות זו לשוכרים, ואף מתנים את הפינוי במציאת מחליף שיאושר על ידם".
עו"ד הרוש-מרסינו מתייחסת להיבטים נוספים שיכולים לפגוע בשני הצדדים, כדוגמת היעדר תיעוד מצבה של הדירה עם הכניסה: "באותו אופן שבו מתקבל פרוטוקול מסירה מקבלן, כך הכרחי שיהיה פרוטוקול שכירות שמביא לידי ביטוי את כלל הליקויים. סוגיה קריטית נוספת היא תשלום צ'ק ביטחון עבור ערבויות, שהמשכיר עלול להפקיד בהוצאה לפועל, ומצד שני, השוכר יכול להתנגד להפקדתו. מצב זה עלול להוביל לבעיות משפטיות וכלכליות משמעותיות, ולכן חשוב להקפיד על ניסוח ברור ומוסכם, שלא יותיר מקום לפרשנות של סעיפי הביטחונות ולזכות לליווי משפטי".
אילו טעויות נוספות שכיחות בעסקאות נדל"ן?
"זה מתחיל בהסכם עצמו, עם דגש על שימוש בחוזה סטנדרטי שניתן למצוא ברשת או ליצור באמצעות כלי בינה מלאכותית. בפועל מדובר בהסכם גנרי שלא בהכרח מתאים לשוכר או למשכיר הספציפיים. נוצר מצב שבו קריטריונים מהותיים כמו מועד הפינוי, אחריות על הליקויים וסעיפי אופציה לא מקבלים התייחסות כלל וגם אם כן במידה מועטה או שאינה ברורה לצדדים. כך, ברגע האמת מתקבלת החלטה, לרוב לפי שיקול דעתו של המשכיר, בלי שהשוכרים מבינים שישנו חוק שעומד גם לטובתם. החיכוכים יכולים גם להגיע מצד השוכר, שלא תמיד עומד בתשלומים או שומר על הנכס בעת השימוש. גם במקרה הזה החוק והפסיקות יכולות לשרת את המשכיר, אם רק היה מודע לכך".
ומכאן חשיבות הייעוץ המשפטי, גם כשמדובר בנכס שכור?
"בהחלט. יש תמיד להעדיף חוזה פרסונלי ומדויק שבו אין מקום לפרשנות, עד לרמת תקיעת מסמר בקיר, עם או ללא אישור בעל הדירה, ועד למקרים חמורים יותר של בעיות במערכת החשמל. מכאן חשיבות ההגדרה המדויקת והמקצועית ביותר של כל סעיף, כולל תחום האחריות של כל אחד מהצדדים. אחרת כל הפרה עלולה להפוך לוויכוח בשאלת האחריות ואף לסכסוך משפטי. תפקידי כעורכת דין המטפלת בנושא הוא לוודא שההסכם עומד בחוק ובקריטריונים שקבעה הפסיקה. שהשוכר ייהנה לגור בנכס שנראה ומרגיש כמו בית, ושהמשכיר שמציע את הבית שלו למגורים יוודא שאכן נעשה שימוש ראוי. שנמנע מצב של גרימת נזקים לנכס של המשכיר ושהכסף יגיע בזמן".
ואם מסתמנת מחלוקת משמעותית?
"הכל מתחיל ונגמר בתקשורת נכונה בין שני הצדדים, דבר שלא תמיד מתאפשר, גם אם לאורך כל התקופה היתה מערכת יחסים נהדרת בין השוכר למשכיר. במקרה הזה חשוב גם כן לפנות לייעוץ משפטי, ואף לעשות שימוש בהודעה או במכתב התראה כדי להגיע לפתרון. כשהמחלוקת משמעותית עד כדי צורך בפינוי - ישנו כלי משפטי שהצדדים לרוב לא מכירים והוא פינוי מושכר - הליך משפטי מהיר שמטרתו לפנות את השוכר מהנכס, במקרים כדוגמת אי העברת תשלום במועד או הפרה יסודית של חוזה. גם במקרה הזה מומלץ קודם הפנייה לבית המשפט לנסות הליך של משא ומתן בליווי עורך דין אם הצדדים לא מגיעים להסכמות בעצמם או גישור".
לא רק לחתום, אלא גם להבין
עו"ד הרוש-מרסינו מנדבת ארבעה קריטריונים שלטענתה חייבים להיכלל בכל חוזה שכירות נדל"ן: לוודא כי זהות המשכיר רשומה בנסח טאבו; ליצור מנגנון ברור ליציאה מוקדמת; להכיר באחריות לליקויים; ולוודא שהערבים למשכיר יגיעו עם תעודה מזהה למעמד חתימת החוזה.
"הקפדה על קריטריונים אלו, תוך ליווי משפטי הולם, יכולים למנוע עוגמת נפש ואף נזקים כלכליים בהמשך", מסבירה עו"ד הרוש-מרסינו. "חוזה שכירות סטנדרטי חייב להיות פרסונלי וברור, תוך הגדרת כל סעיף לעומק. גם דירה שכורה היא בית לכל דבר ועניין, שכוללת מערכת יחסים בין שני צדדים, וככל ש'גבולות הגזרה' יהיו ברורים יותר – כך היא תחזיק זמן רב יותר. מדובר במטרה משותפת - שקט ונחת לשני הצדדים, ומכאן חשיבות הייעוץ והליווי המשפטי, שיכולים לצמצם נזקים, סכסוכים וסיכונים בהמשך".
בשיתוף עו"ד מיטל הרוש-מרסינו
